Dachten Sie, als Sie aufhörten zu mieten und anfingen, Ihr Haus zu besitzen, wären Sie endlich mit Einlagen fertig? Denk nochmal. Wenn Sie eine Wohnung mit einer Anzahlung von weniger als 20% kaufen, kann es sein, dass Ihr Darlehensgeber Sie auffordert, eine Kaution für Ihre Hausbesitzerversicherung, eine private Hypothekenversicherung, alle erforderlichen Zusatzversicherungen (wie Hochwasserversicherungen) und Ihre Grundsteuern zu hinterlegen.
Wie es funktioniert
Ein Sammelkonto (auch als Treuhandkonto bezeichnet, je nachdem, wo Sie wohnen) ist einfach ein Konto, das von der Hypothekenbank geführt wird, um Versicherungs- und Steuerzahlungen zu erheben, die erforderlich sind, damit Sie Ihr Haus behalten, aber technisch nicht Teil der Hypothek sind. Der Kreditgeber teilt die jährlichen Kosten für jede Art von Versicherung in einen monatlichen Betrag auf und addiert diesen zu Ihrer Hypothekenzahlung.
Erforderliche Pfandbeschlagnahmen
Da Kreditnehmer, die niedrige Anzahlungen leisten, als höheres Risiko eingestuft werden (geringere Anzahlungen bedeuten weniger Eigenanteil an der Immobilie; außerdem haben sie oft auch weniger Einkommen), möchten die Kreditgeber ein gewisses Maß an Sicherheit, dass der Staat nicht abschottet wegen der Nichtzahlung von Grundsteuern, und dass die Kreditnehmer nicht ohne Hausbesitzer Versicherung für den Fall, dass die Immobilie beschädigt ist. Ein Sicherstellungskonto stellt sicher, dass die einzige Person, die im Falle eines Verzugs Eigentümer des Hauses wird, der Kreditgeber ist.
Optionale Pfandbeschlagnahmen
Auch wenn kein Kontoguthaben erforderlich ist, kann dieses bei der Unterzeichnung des Darlehens gewählt werden. Aber ist das eine gute Idee?
Ein Nachteil ist, dass es Geld einsperrt, das woanders besser verwendet werden könnte. Nicht alle Staaten verlangen von den Kreditgebern, Zinsen für die auf beschlagnahmten Konten gehaltenen Gelder zu zahlen, und diejenigen, die nicht so viel zahlen, wie Einzelpersonen verdienen könnten, wenn sie das Geld selbst anlegen. Es überrascht nicht, dass einige Verbraucher lieber Geld in ein hochverzinsliches Sparkonto oder in eine andere Anlage investieren möchten.
Wenn die Hypothekenbank bei Fälligkeit keine Rechnungen - wie Grundsteuern und Hausbesitzerversicherungen - zahlt, ist der Hausbesitzer immer noch am Haken. Daher sollten Hausbesitzer die Fälligkeitstermine für diese Zahlungen kennen und ihre beschlagnahmten Konten sorgfältig überwachen.
Auf der anderen Seite: Das Sicherstellungskonto soll zwar den Kreditgeber schützen, kann aber auch für den Kreditnehmer von Vorteil sein. Indem die Kreditnehmer das ganze Jahr über nach und nach für die hohen Wohnkosten aufkommen, vermeiden sie den Aufkleberschock, ein- oder zweimal im Jahr hohe Rechnungen zu bezahlen, und können sicher sein, dass das Geld für die Bezahlung dieser Rechnungen da ist, wenn sie es benötigen.
Überwachen Ihres Kontos
In Ihrem monatlichen Hypothekenauszug wird wahrscheinlich der Saldo Ihres Kontos ausgewiesen, sodass Sie ihn leicht im Auge behalten können. Die bundesstaatlichen Vorschriften helfen auch den Kreditnehmern in diesem Bereich, indem sie die Kreditgeber dazu verpflichten, die aufgegebenen Konten der Kreditnehmer jährlich zu überprüfen, um sicherzustellen, dass der richtige Geldbetrag eingezogen wird. Wenn zu wenig gesammelt wird, fängt der kreditgebende Stelle an, Sie um mehr zu bitten; Wenn sich zu viel Geld auf dem Konto angesammelt hat, muss das überschüssige Geld dem Kreditnehmer zurückerstattet werden.
Weitere Überlegungen
Der Barbetrag, den festverzinsliche Kreditnehmer als monatliche Zahlung betrachten, kann sich noch ändern - dies ist eines der größten Probleme bei beschlagnahmten Konten. Da Hausbesitzer-Versicherungen und Grundsteuern variieren können, können die monatlichen Zahlungsbeträge schwanken und den monatlichen Cashflow ohne Vorwarnung beeinflussen.
Erforderliche Sicherheitskonten verringern auch den Betrag, den Kreditnehmer in einen Notfallfonds einzahlen können. Die kreditgebende Stelle behält ein kleines Extra in Ihrem beschlagnahmten Konto, um das zusätzliche Kissen sicherzustellen, das erforderlich ist, um Versicherungs- und Steuerzahlungen fortzusetzen, wenn Sie Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen einstellen. Dieses Kissen wird gesammelt, wenn Sie das Darlehen erwerben. Somit können die mit dem Aufbringen von Konten verbundenen Anlaufkosten den Betrag erhöhen, den Barkäufer benötigen, um überhaupt eine Wohnung zu kaufen.
Käufer müssen jedoch nicht für immer beschlagnahmte Konten führen. Sobald eine ausreichende Eigenkapitalausstattung (oft 20%) des Wohnsitzes erreicht ist, können die Kreditgeber häufig davon überzeugt werden, das aufgestaute Konto fallen zu lassen.
Die Quintessenz
Für viele Hausbesitzer sind Pfandbriefe ein notwendiges Übel. Ohne sie sind die Kreditgeber möglicherweise nicht bereit, Hypotheken an Kreditnehmer zu vergeben, die sich nur geringe Anzahlungen leisten können. Der beste Weg, mit beschlagnahmten Konten umzugehen, ist zu verstehen, wie sie funktionieren, sie sorgfältig zu überwachen - und sie loszuwerden, wenn Sie können.
