Was ist ein UPREIT?
UPREIT steht für Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust. Ein UPREIT ist eine einzigartige REIT-Struktur, mit der Immobilieneigentümer ihre Immobilien gegen Aktieneigentum am UPREIT eintauschen können. UPREITs unterliegen jedoch im Allgemeinen dem Internal Revenue Code (IRC) Section 721-Austausch.
Die zentralen Thesen
- Ein UPREIT ist eine eindeutige REIT-Struktur, mit der Immobilieneigentümer ihr Eigentum gegen Anteilseigentum am UPREIT eintauschen können. Der Umtausch von Eigentum gegen Anteilseigentum in einem UPREIT ist im Allgemeinen gemäß Abschnitt 721 des Internal Revenue Code des Titels 26 zulässig Steuern auf den Verkauf von Immobilien im Tausch gegen UPREIT-Anteile, obwohl Kapitalertragssteuern auf UPREIT-Anteile der Standard-REIT-Besteuerung unterliegen.
UPREITs verstehen
Real Estate Investment Trusts (REITs) wurden von Dwight D. Eisenhower als eine Art alternativer Immobilienfonds eingeführt. REITs werden als eine Art Immobilienportfolio erstellt, das Immobilien und Immobilienfinanzierungskapital umfasst. REITs sind ein Unternehmen, das es Anlegern ermöglicht, Investmentbeiträge für Aktien oder Geschäftsanteile zu leisten.
Da sich REITs auf dem Markt entwickelt haben, wurden einige alternative Strukturen entwickelt, um verschiedene Arten von Anlegern zu bedienen. Das UPREIT ist eine solche Struktur, die in erster Linie für die Ermöglichung von Eigentumsbeiträgen im Austausch gegen Aktienbesitz bekannt ist. Das DownREIT und einige andere Alternativen wurden ebenfalls als Ableger erstellt.
REITs können bei ihrer Gründung jede Art von Geschäftsstruktur übernehmen. Börsennotierte REITs werden als Kapitalgesellschaften strukturiert. Private REITs werden in der Regel als Trust oder Verein strukturiert, können aber auch andere Status wählen. Wie die meisten Nicht-Kapitalgesellschaften haben auch private Unternehmen die Möglichkeit, als Kapitalgesellschaft besteuert zu werden.
Was für einen REIT in erster Linie wichtig ist, ist, dass er die Anforderungen des IRC-Titels 26, Abschnitte 856-859, erfüllt. Wenn ein REIT diese Anforderungen erfüllt, kann er alle Einnahmen an seine Aktionäre weitergeben. Daher wird das Pass-Through-Einkommen als Abzug betrachtet, und der REIT zahlt nur sehr wenig Steuern. Die Hauptanforderung besteht darin, dass mehr als 90% des Geschäfts mit Immobilienvermögen zu tun haben.
Besondere Überlegungen
Anstatt eine Immobilie zu verkaufen, kann ein Eigentümer sie gegen Einheiten in ein UPREIT einbringen. Die Aktienanteile haben grundsätzlich den gleichen Wert wie das eingebrachte Vermögen. Da die an den REIT verkaufte Immobilie unter IRC Section 721 fällt, führt die Transaktion nicht zu einem steuerpflichtigen Ereignis.
UPREITs können bei der Umwandlung von Immobilien in Aktien besondere Bestimmungen vorschreiben. Oft bietet die Börse dem Verkäufer spezielle Einheiten, mit denen der Immobilienverkäufer auswählen kann, wie er den REIT erwerben möchte. Immobilienverkäufer können unter Umständen sofort Anteile in REIT-Aktien umtauschen. Es können auch andere Optionen verfügbar sein, z. B. das Halten von Aktien für mindestens ein Jahr und das anschließende Erhalten von Bargeld.
Sobald ein Investor seine Immobilie an ein UPREIT verkauft, besitzt das UPREIT die Immobilie und die gesamte damit verbundene Verwaltung. Das UPREIT-Management kann aufgrund der Umtauschoption nach § 721 und aller damit verbundenen Bestimmungen für den neuen Anteilinhaber etwas komplexer sein als grundlegende REITs. UPREIT-Manager sind für die Verwaltung ihres REIT-Portfolios verantwortlich, um Renditen zu erzielen.
Die Aktien des UPREIT können aufgrund der Aktivitäten des Managements, der Bewertung der Immobilien, der Finanzierungsgeschäfte und anderer Transaktionen schwanken. Dies kann zu einer Volatilität für die Aktionäre führen. UPREIT-Aktionäre verfügen in der Regel über eine flexible Liquidität, die es ihnen ermöglicht, ihre Aktien jederzeit in Bargeld umzuwandeln.
Vorteile von UPREITs
UPREITs können eine praktikable Option für jeden Immobilienbesitzer sein, der seine Immobilie verkaufen möchte. Als solches kann es sowohl einzelne Immobilieneigentümer als auch gewerbliche Immobilieneigentümer ansprechen. Jeder Immobilieneigentümer, der einen Umtausch nach Section 721 in ein UPREIT vornimmt, kann den Wert der Immobilie in Form von UPREIT-Einheiten erhalten.
§ 721 Umtausch in ein UPREIT führt nicht zu einem steuerpflichtigen Ereignis. Anteilinhaber werden jedoch nach den allgemeinen REIT-Steuerstandards besteuert. Einige Immobilienbesitzer entscheiden sich möglicherweise für diese Art von Investition für die Nachlassplanung, da hierdurch möglicherweise die Steuern insgesamt umgangen werden können.
Voraussetzungen für UPREITs
Ein UPREIT ist ein REIT nach allen üblichen Bilanzierungs- und Steuerrichtlinien. UPREITs wurden geschaffen, um die Einbringung von Immobilien in den REIT im Austausch gegen Eigentumsanteile zu ermöglichen. Diese Strukturierung richtet sich daher nach den Standards des IRC-Abschnitts 721, in dem die steuerlichen Schutzschilde für den Umtausch von Eigentum an Aktien erörtert werden. Im Allgemeinen kann jeder REIT, der einen Austausch nach Section 721 innerhalb des REIT ermöglicht, als UPREIT betrachtet werden.
Die meisten REITs werden sich auf ein bestimmtes Segment des Immobilienmarktes konzentrieren, obwohl die Leitstandards nur vorschreiben, dass Immobilien und damit verbundene Finanzierungen mehr als 90% des Geschäfts ausmachen müssen. UPREITs verfolgen in der Regel dieselbe Anlagestrategie und konzentrieren sich auf eine gezielte Immobiliennische.
§ 721 regelt die Freigabe von Aktionärsanteilen gegen Sacheinlagen. Abschnitt 721 kann eine Alternative zum Austausch von IRC-Abschnitt 1031 sein. § 1031 Börsen erlauben einem Immobilienbesitzer, seine Immobilie zu verkaufen und den Erlös in eine ähnliche Börse zu investieren, um Steuern zu vermeiden.
§ 1031-Börsen sind in UPREITs jedoch nicht zulässig, da sie einen Austausch ähnlicher Art erfordern und Eigentum keinen Austausch von Eigentumsrechten ermöglichen. Daher kann der Umtausch von Section 721 in ein UPREIT attraktiv sein. Die Börsen 721 und 1031 ermöglichen es dem Eigentümer, Steuern aufzuschieben.
UPREIT vs. DownREIT
UPREITs, DownREITs und alle anderen speziellen REIT-Einheiten sind im Kern einfach REITs mit besonderen Bestimmungen, die ihnen zusätzliche Flexibilität ermöglichen. Mit dem DownREIT kann ein Immobilieninvestor ein Joint Venture mit einem REIT eingehen. Bei einem DownREIT basiert der Anteilstausch hauptsächlich auf dem Wert der Immobilie im Joint Venture, wodurch für den Anteilinhaber des Joint Ventures eine bessere Rendite erzielt werden kann.
