Einige Hypothekarkreditnehmer haben nur zwei Dinge im Sinn: "Wie viel kann ich mir leisten?" und "Wie hoch sind meine monatlichen Zahlungen?" Sie schöpfen ihre Hypothekenschuldenfinanzierung aus und verwenden eine Hypothek mit ausschließlicher oder negativer Amortisation, um ihre monatlichen Zahlungen zu minimieren. Dann verlassen sie sich auf eine Aufwertung des Eigenheimpreises, um die mit einem konstanten oder zunehmenden Hypothekensaldo verbundenen Risiken in den Schatten zu stellen.
In vielen Fällen, wenn diese Hausbesitzer das Glück haben, etwas Eigenkapital in ihren Häusern zu akkumulieren, können sie ihre Finanzen durch einen Eigenheimkredit oder eine Auszahlungsrefinanzierung wieder aufbessern und den Erlös dann dazu verwenden, zusätzliche Einkäufe zu tätigen, Verbraucherschulden zu tilgen, oder sogar zusätzliche Investitionen tätigen. Hört sich riskant an? Es ist. Wir zeigen Ihnen, wie Sie sicherstellen können, dass Sie eine Hypothek haben, die Sie sich leisten können, und wie Sie Eigenkapital aufbauen können, indem Sie es schnell tilgen.
Hypothekenmathematik addieren
Jede Hypothek hat einen Tilgungsplan. Ein Tilgungsplan ist eine Tabelle, in der jede geplante Hypothekenzahlung in chronologischer Reihenfolge aufgeführt ist, beginnend mit der ersten Zahlung und endend mit der letzten Zahlung. (Informationen zu Abschreibungen finden Sie unter Grundlegendes zur Hypothekenzahlungsstruktur und Treffen einer risikobasierten Hypothekenentscheidung .)
Im Tilgungsplan wird jede Zahlung in eine Zinszahlung und eine Hauptzahlung aufgeteilt. Zu Beginn des Tilgungsplans besteht ein großer Prozentsatz der Gesamtzahlung aus Zinsen und ein kleiner Prozentsatz der Gesamtzahlung aus Kapital. Während Sie Ihre Hypothek bezahlen, verringert sich der Betrag, der den Zinsen zugewiesen ist, und der Betrag, der dem Kapital zugewiesen ist, erhöht sich.
Die Abschreibungsberechnung ist am einfachsten zu verstehen, wenn sie in drei Teile unterteilt wird:
Teil 1 - Spalte 5: Monatliche Gesamtzahlungen
Die Berechnung der monatlichen Gesamtzahlung erfolgt nach folgender Formel.
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie A = 1− (1 + i) −nPi wobei: A = periodischer ZahlungsbetragP = verbleibender Kapitalbetrag der Hypotheki = periodischer Zinssatz
Teil 2 - Spalte 6: Periodisches Interesse
Copyright © 2017 Investopedia.com
Abbildung 1
Die Berechnung der periodisch berechneten Zinsen erfolgt wie folgt:
Der periodische Zinssatz (Spalte 3) x der verbleibende Kapitalbetrag (Spalte 4)
Hinweis: Der in Spalte 3 angegebene Zinssatz ist ein jährlicher Zinssatz. Es muss durch 12 (Monate) geteilt werden, um den periodischen Zinssatz zu erhalten.
Teil 3 - Spalte 7: Hauptzahlungen
Die Berechnung der periodischen Hauptzahlung ergibt sich aus der nachstehenden Formel.
Die Gesamtzahlung (Spalte 5) - die periodische Zinszahlung (Spalte 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
Figur 2
Abbildung 2 zeigt einen Tilgungsplan für eine festverzinsliche Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren von 8%. Aus Platzgründen werden nur die ersten fünf und die letzten fünf Monate angezeigt.
Aus dem Tilgungsplan geht hervor, dass die Zahlung von 300 USD pro Monat auf den in Abbildung 1 dargestellten Hauptbetrag der gleichen Hypothek die Laufzeit der Hypothek auf etwa 21 Jahre und 10 Monate verkürzt (262 Monate gegenüber 360 Monaten) und den Gesamtbetrag verringert Zinszahlungen über die Laufzeit der Hypothek von 209.948 USD.
Wie Sie sehen können, sinkt der Hauptbetrag der Hypothek um mehr als die zusätzlichen 300 USD, die Sie jeden Monat auf die Hypothek werfen. Sie sparen mehr Geld, indem Sie die auf die Restlaufzeit entfallenden Zinsmonate kürzen.
Wenn beispielsweise zu Beginn einer 30-jährigen Hypothek monatlich für 24 Monate zusätzliche 300 US-Dollar gezahlt wurden, ist der zusätzliche Betrag, um den das Kapitalguthaben reduziert wird, größer als 7.200 US-Dollar (oder 300 x 24 US-Dollar). Der tatsächliche Betrag, der durch die Zahlung der zusätzlichen 300 USD pro Monat bis zum Ende des zweiten Jahres eingespart wird, beträgt 7.430, 42 USD. Sie haben sich in den ersten zwei Jahren Ihrer Hypothek 200 US-Dollar erspart - und die Vorteile steigen nur, wenn sie sich über die gesamte Laufzeit der Hypothek summieren!
Dies liegt daran, dass, wenn die zusätzlichen 300 USD monatlich auf den Hauptbetrag der Hypothek angewendet werden, ein größerer Prozentsatz der geplanten Hypothekenzahlung auf den Hauptbetrag der Hypothek in den folgenden Monaten angewendet wird. (Weitere Informationen zu Hypothekenzahlungen finden Sie in unserem Tutorial zu Hypothekengrundlagen .)
Die wahren Vorteile einer beschleunigten Hypothekenzahlung
Der wahre Nutzen der beschleunigten Zahlungen wird gemessen, indem berechnet wird, was gespart und was aufgegeben wird. Anstatt beispielsweise 300 US-Dollar zusätzlich pro Monat für die oben gezeigte Hypothek zu zahlen, können die 300 US-Dollar auch für andere Zwecke verwendet werden. Dies nennt man eine Kosten-Nutzen-Analyse.
Angenommen, der Verbraucher mit der in den obigen Tilgungsplänen angegebenen Hypothek versucht zu entscheiden, ob die beschleunigten Hypothekenzahlungen in Höhe von 300 USD pro Monat geleistet werden sollen. Der Verbraucher erwägt drei Möglichkeiten, wie unten gezeigt. Für jede Option berechnen wir die Kosten im Verhältnis zu den Vorteilen oder was gespart werden kann im Verhältnis zu dem, was aufgegeben wird. (In diesem Beispiel gehen wir davon aus, dass es keine Option ist, Eigenkapital über einen Eigenheimkredit zu mobilisieren. Wir werden auch die steuerliche Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen ignorieren, die die Zahlen ändern könnten leicht.)
Die drei Optionen des Hausbesitzers umfassen:
- Erhalt eines 5-Jahres-Verbraucherdarlehens in Höhe von 14.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 10% für den Kauf eines Bootes. Tilgung einer Kreditkartenschuld in Höhe von 12.000 US-Dollar mit einem jährlichen Zinssatz von 15% (täglich berechnet). Investition an der Börse.
Option 1: Boot kaufen
Die Entscheidung, ein Boot zu kaufen, ist sowohl eine Frage des Vergnügens als auch der Wirtschaftlichkeit. Ein Boot ist - ähnlich wie viele andere Verbraucherspielzeuge - ein abwertendes Gut. Die Aufstockung der Verschuldung der privaten Haushalte zum Kauf eines illiquiden, abwertenden Vermögenswerts erhöht das Risiko für die Haushaltsbilanz. Dieser Verbraucher muss den Nutzen (die Freude), die er durch den Besitz eines Bootes erlangt, gegen die tatsächliche Wirtschaftlichkeit der Entscheidung abwägen.
Wir können berechnen, dass ein Darlehen von 14.000 USD für das Boot mit einem Zinssatz von 10% und einer Laufzeit von fünf Jahren monatliche Zahlungen von 297, 46 USD hat.
