Eine Hypothek ermöglicht es dem Käufer einer Immobilie, die Hypothek vom Verkäufer der Immobilie zu übernehmen. Mit einer angenommenen Hypothek können sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer Vorteile verbunden sein. Alles hängt jedoch davon ab, ob der Käufer über die Fähigkeit verfügt, den angenommenen Hypothekenzins zu übernehmen, der häufig niedriger ist als die am Markt vorherrschenden Zinssätze. Zusätzlich hilft eine mögliche Hypothek dem Käufer, bestimmte Abrechnungskosten zu vermeiden. Im Allgemeinen sind Kredite, die in den letzten 20 Jahren einer Hypothek vergeben wurden, mit Ausnahme von VA- und FHA-Krediten selten anzunehmen.
Der Käufer ist nicht die einzige Partei, die von einer möglichen Hypothek profitiert. Der Verkäufer beteiligt sich an der Arbitrage, indem er entweder einen höheren Preis für die Immobilie berechnet, den Käufer zur Zahlung der dem Verkäufer möglicherweise entstehenden Abschlusskosten auffordert, oder Barzahlung für die Hälfte der Ersparnisse des Käufers über einen vereinbarten Zeitraum verlangt.
Wenn zum Beispiel der aktuelle Zinssatz 8%, der angenommene Hypothekenzins 5% beträgt und der Käufer plant, fünf Jahre im Eigenheim zu leben, verlangt der Verkäufer möglicherweise die Hälfte der oft nicht abgezinsten erwarteten Einsparungen für die fünf Jahre Zeitraum. In einem solchen Fall kann die angenommene Hypothek dem Verkäufer sogar mehr nützen als dem Käufer!
Hier sind einige der Vor- und Nachteile angenommener Hypotheken für Käufer und Verkäufer aufgeführt.
Vorteile
- Liegt der angenommene Zinssatz unter den aktuellen Marktzinssätzen, spart der Käufer sofort Geld. Zudem fallen bei der Hypothekenübernahme weniger Abschlusskosten an. Dies kann sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer Geld sparen. Wenn der Käufer einen niedrigeren Zinssatz erhält, kann es für den Verkäufer einfacher sein, einen Preis zu verhandeln, der näher am fairen Marktpreis liegt. Der Verkäufer kann auch davon profitieren, die angenommene Hypothek als Marketingstrategie zu verwenden, um Käufer anzuziehen. Es werden nicht alle Hypotheken angenommen, und der Verkäufer könnte die Oberhand über den Wettbewerb auf dem Markt gewinnen.
Nachteile
- Ein Käufer, der eine Hypothek aufnimmt, benötigt möglicherweise viel Bargeld oder eine zweite Hypothek. Wenn das Haus zu einem Preis bewertet wird, der höher ist als die verbleibende Hypothek, muss der Käufer die Differenz ausgleichen. Ein Haus könnte für 350.000 USD auf dem Markt sein, aber die Hypothek, die angenommen werden muss, beträgt nur 200.000 USD. Der Käufer muss 150.000 USD einbringen. Eine zweite Hypothek ist problematisch, da zwei Hypothekengeber beteiligt sind und die vertraglichen Details in Fällen, in denen der Käufer in Verzug gerät, komplex sind. Darüber hinaus negiert die Annahme eines anderen Kredits die Vorteile des anzunehmenden Kredits.
Schließlich können VA- und FHA-Darlehen angenommen werden, sofern der Käufer eine Kreditgenehmigung vom Hypothekengeber erhält. Diese Eventualität wird nicht dem Kreditgeber auferlegt, der sich damit einverstanden erklärt, dass das Darlehen angenommen werden kann, sondern es ist eine Möglichkeit für den Kreditgeber, zu bestimmen, ob der Käufer kreditwürdig ist. In solchen Fällen erhält der Verkäufer keinen der Arbitrage-Gewinne, der Käufer muss jedoch zusätzliche Gebühren an die VA oder FHA zahlen.
