Das Combined Loan to Value (CLTV) -Verhältnis ist eine Berechnung, die von Hypotheken- und Kreditexperten verwendet wird, um den Gesamtprozentsatz des Eigentums eines Hausbesitzers zu bestimmen, der durch Grundpfandrechte belastet ist. Die CLTV-Quote wird ermittelt, indem die Salden aller ausstehenden Kredite addiert und durch den aktuellen Marktwert der Immobilie dividiert werden. Beispielsweise hat eine Immobilie mit einem ersten Hypothekensaldo von 300.000 USD, einem zweiten Hypothekensaldo von 100.000 USD und einem Wert von 500.000 USD eine CLTV-Quote von 80%.
Die Kreditgeber verwenden die CLTV-Quote zusammen mit einigen anderen Berechnungen, z. B. der Verschuldungsquote und der LTV-Quote (Standard Loan to Value), um das Risiko einer Kreditvergabe an einen Kreditnehmer zu bewerten. Die CLTV-Quote weicht von der Standard-LTV-Quote ab, da letztere nur den Saldo eines Kredits mit dem Wert der Immobilie vergleicht. Im obigen Beispiel hat die Immobilie eine LTV-Quote von 60%, die sich ergibt, indem nur der Restbetrag der ersten Hypothek durch den Wert der Immobilie dividiert wird.
Viele Ökonomen führen entspannte CLTV-Standards unter anderem auf die Zwangsvollstreckungskrise in den USA Ende der 2000er Jahre zurück. Ab den 1990er Jahren und insbesondere in den frühen und mittleren 2000er Jahren nahmen Eigenheimkäufer häufig zum Zeitpunkt des Kaufs zweite Hypotheken auf, anstatt Anzahlungen zu leisten. Kreditgeber, die bestrebt sind, das Geschäft dieser Kunden nicht an Wettbewerber zu verlieren, stimmten diesen Bedingungen trotz des erhöhten Risikos zu.
Vor der Immobilienblase, die sich von Ende der 1990er bis Mitte der 2000er Jahre ausbreitete, war es üblich, dass Hauskäufer Anzahlungen in Höhe von mindestens 20% des Kaufpreises leisten. Die meisten Kreditgeber hielten die Kunden innerhalb dieser Parameter, indem sie den LTV auf 80% begrenzten. Als sich die Blase zu erwärmen begann, haben viele dieser Unternehmen Schritte unternommen, um den Kunden eine Reduzierung um 20% zu ermöglichen. Einige Kreditgeber erhöhten die LTV-Obergrenzen oder gaben sie vollständig auf und boten Hypotheken mit einer Anzahlung von 5% oder weniger an, während andere die LTV-Anforderungen beibehielten, die CLTV-Obergrenzen jedoch häufig auf 100% erhöhten. Dieses Manöver ermöglichte es den Kunden, zweite Hypotheken aufzunehmen, um ihre 20% igen Anzahlungen zu finanzieren.
Der Anstieg der Zwangsvollstreckung ab 2008 unterstrich, warum CLTV wichtig ist. Haut im Spiel zu haben, wie ein anfänglicher Geldaufwand von 100.000 USD für ein Haus von 500.000 USD, bietet dem Hausbesitzer einen starken Anreiz, seine Hypothekenzahlungen aufrechtzuerhalten. Wenn die Bank ausschliesst, verliert er nicht nur sein Zuhause, sondern auch den Haufen Bargeld, den er bezahlt hat, um zu schliessen. Das Erfordernis eines Eigenkapitals an der Immobilie schützt die Kreditgeber auch vor einem Rückgang der Immobilienpreise. Bei einem Wert von 500.000 USD und einem Gesamtpfandrecht von 400.000 USD kann die Immobilie bis zu 20% ihres Wertes verlieren, ohne dass ein Pfandgläubiger bei einer Zwangsversteigerung eine kurze Zahlung erhält.
