Die Kapitalisierungsrate ist die am häufigsten verwendete Basis für den Vergleich von Investment Properties. Sie entspricht der geschätzten effektiven Rendite einer typischen Wertpapieranlage. Zum Beispiel bringt eine 100.000-Dollar-Immobilie mit einem Cap-Satz von 4, 5% die gleichen Renditen wie 100.000-Dollar-Immobilien, die zu 4, 5% in Wertpapiere investiert sind. Diese Zahl hilft Immobilieninvestoren, die bestmögliche Nutzung ihrer Investmentfonds zu bestimmen.
Berechnung des Kapitalisierungssatzes
Eine einfache Formel zur Berechnung des Kapitalisierungssatzes ist das jährliche Betriebsergebnis geteilt durch die gesamten Anschaffungskosten. Diese Formel ist eigentlich die Umkehrung eines Standardkurs / Gewinn-Vielfachen.
Das Netto-Betriebsergebnis kann berechnet werden, indem alle Verwaltungskosten, Nebenkosten, Unterhaltskosten, Versicherungen, Steuern und sonstigen Betriebskosten von den Bruttoeinnahmen abgezogen werden. Das Betriebsergebnis berücksichtigt keine Hypothekenzahlungen.
Die Anschaffungskosten übersteigen den angegebenen Kaufpreis. Sie müssen Maklergebühren und Abschlusskosten berücksichtigen. Ist die Immobilie nicht mietfertig, sind auch alle für die Sanierung anfallenden Kosten zu berücksichtigen.
Anleger müssen Kapitalisierungsraten vergleichen, die dieselben Kosten beinhalten. Zum Beispiel ist es ungültig, einen Kapitalisierungssatz zu vergleichen, der Mieteinnahmen basierend auf durchschnittlichen Jahresleerständen diskontiert, und einen anderen, der keinen solchen Rabatt gewährt.
Bedeutung der Kapitalisierungsrate
Bei der Verwendung des Kapitalisierungssatzes wird in erster Linie zwischen verschiedenen Anlagemöglichkeiten unterschieden. Wenn eine Wertpapieranlage eine geschätzte Rendite von 4% bietet und eine Immobilie eine Kapitalisierungsrate von 8% aufweist, wird sich ein Anleger wahrscheinlich auf die Immobilie konzentrieren.
Kapitalisierungsraten können auch Trends für gewerbliche Immobilieneigentümer bilden. Trends können Aufschluss darüber geben, wohin sich der Markt entwickeln könnte, und Anpassungen auf der Grundlage der geschätzten Mieten ermöglichen.
Die Nützlichkeit der Kapitalisierungsrate ist begrenzt. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit unregelmäßigen oder komplizierten Cashflows können sich nicht auf einfache Kapitalisierungsraten verlassen. Es ist am besten, sich stattdessen auf eine Discounted-Cashflow-Analyse zu verlassen.
