Der Kauf Ihres ersten Eigenheims kann eine aufregende und nervenaufreibende Erfahrung sein. Sie müssen nicht nur den richtigen Ort finden, sondern auch die richtige Hypothek. Angesichts der geringen Lagerbestände auf vielen lokalen Märkten und der landesweit steigenden Immobilienpreise kann es eine Herausforderung sein, ein erschwingliches Eigenheim zu finden.
Sie könnten den Druck verspüren, sofort ein Zuhause zu finden, aber bevor Sie Häuser besuchen und Angebote unterbreiten, muss Ihre Finanzierung in Ordnung sein. Das beinhaltet, dass Sie sicherstellen, dass Ihre Kredit-Historie und Ihr Kredit-Score, das Verhältnis von Schulden zu Einkommen und das finanzielle Gesamtbild einen Kreditgeber davon überzeugen, dass Sie kreditwürdig genug sind, um sich Geld zu leihen.
Viele Erstkäufer neigen dazu, bei Hypotheken- und Eigenheimkäufen einige Fehltritte zu machen. Hier sind einige der häufigsten Fehler, die Sie vermeiden sollten.
1. Behalten Sie Ihr Guthaben nicht im Auge
Niemand mag Überraschungen, besonders vor dem Kauf eines Hauses. Wenn Sie (und / oder Ihr Ehepartner) offensichtliche Kreditprobleme haben - wie etwa Zahlungsverzug, Inkassomaßnahmen oder erhebliche Schulden -, bieten Ihnen Hypothekengeber möglicherweise weniger als ideale Zinssätze und Konditionen oder lehnen Ihren Antrag sofort ab. Beide Situationen können frustrierend sein und Ihre ideale Zeitachse verschieben.
Um potenzielle Probleme im Voraus zu lösen, überprüfen Sie Ihre Kreditauskunft jedes Jahr kostenlos auf annualcreditreport.com bei jeder der drei Kreditauskunfteien: Transunion, Equifax und Experian. Suchen Sie nach Fehlern und bestreiten Sie etwaige Fehler schriftlich mit der Meldestelle und dem Gläubiger, einschließlich unterstützender Unterlagen, um Ihren Fall zu begründen. Wenn Sie aktuelle, aber genaue negative Elemente finden, z. B. verspätete Zahlungen oder überfällige Konten, können Sie diese Elemente nicht schnell entfernen. Sie bleiben für 7 bis 10 Jahre in Ihrer Kreditauskunft. Aber Sie können Ihre Punktzahl steigern, indem Sie Ihre Rechnungen pünktlich bezahlen, mehr als die monatlichen Mindestzahlungen für Schulden leisten und Ihr verfügbares Guthaben nicht ausschöpfen. Seien Sie vor allem geduldig; Es kann mindestens ein Jahr dauern, bis eine niedrige Kreditwürdigkeit erreicht ist.
Überprüfen Sie auch, ob Ihre Bank, Ihre Kreditgenossenschaft oder Ihr Kreditkartenanbieter Ihnen freien Zugang zu Ihrer Kreditwürdigkeit gewährt. Wenn Ihre Punktzahl unter 620 liegt, haben Sie möglicherweise Probleme, eine Genehmigung für eine konventionelle Hypothek zu erhalten. Um sich für ein FHA-Darlehen zu qualifizieren, benötigen Sie einen Mindestkreditwert von 580, um die maximale Finanzierung des Programms zu nutzen (3, 5% Anzahlung), oder einen Mindestkreditwert von 500, wenn eine 10% Anzahlung erforderlich ist.
2. Wohnungssuche vor der Genehmigung
Wenn Sie das perfekte Haus gefunden haben, können Sie keine Zeit verlieren. In vielen heißen Märkten können Sie sich gegen mehrere Gebote und eine harte Konkurrenz behaupten. Es ist unwahrscheinlich, dass Verkäufer Angebote von Käufern berücksichtigen, die kein Vorabgenehmigungsschreiben eines Kreditgebers haben. In einem Vorabgenehmigungsschreiben wird dem Verkäufer mitgeteilt, dass der Kreditgeber die gebotene Sorgfalt angewendet hat, um sicherzustellen, dass Sie über die Mittel und die Motivation zur Rückzahlung Ihrer Rechnungen verfügen, basierend auf Ihrer Bonität und Ihrem Score, Ihrer Einkommens- und Beschäftigungsgeschichte, Ihrem finanziellen Vermögen und anderen Schlüsselfaktoren.
In einem hart umkämpften Markt werden Verkäufer Sie ohne ein Vorabgenehmigungsschreiben nicht ernst nehmen, und Sie könnten ein Haus verlieren, das Sie wirklich wollen. In diesem Dokument sind der Darlehensbetrag, für den Sie sich qualifizieren, Ihr Zinssatz und Ihr Darlehensprogramm sowie Ihr geschätzter Anzahlungsbetrag aufgeführt. In einigen Fällen (insbesondere bei Häusern mit höheren Kosten oder in Märkten mit starkem Wettbewerb) werden Sie von den Kreditgebern möglicherweise aufgefordert, einen Nachweis über die Gelder für eine Anzahlung zu erbringen. Das Vorabgenehmigungsschreiben enthält auch ein Ablaufdatum, normalerweise innerhalb von 90 Tagen.
3. Nicht für eine Hypothek einkaufen
Hauskäufer können eine Menge Geld auf dem Tisch lassen, wenn sie nicht für eine Hypothek einkaufen. Durch die Beantragung einer Hypothek bei einigen wenigen Kreditgebern können Sie sich ein besseres Bild davon machen, was Sie sich leisten können, und Sie können einen Vergleich von Kreditprodukten, Zinssätzen, Abschlusskosten und Kreditgebergebühren zwischen Äpfeln anstellen. Noch wichtiger ist, dass Sie beim Kauf einer Hypothek besser mit den Kreditgebern verhandeln können, um das bestmögliche Angebot zu erhalten.
Achten Sie beim Einkaufen von Kreditgebern auf Gebühren und Abschlusskosten, die sich am Abschlusstisch summieren können. Während einige der Preisunterschiede derzeit auf dem Papier nicht besonders ausgeprägt erscheinen, können sie über die Laufzeit Ihres Kredits zu erheblichen Kosteneinsparungen führen. Denken Sie daran, dass einige Kreditgeber Ihnen Rabattpunkte anbieten, um Ihren Zinssatz im Voraus zu senken, was Ihre Abschlusskosten erhöht. Und andere Kreditgeber, die niedrige oder keine Abschlusskosten fördern, neigen dazu, höhere Zinssätze zu verlangen, um die Differenz auszugleichen.
Lassen Sie sich nicht nur von Ihrem derzeitigen Finanzinstitut (einer Bank oder einer Kreditgenossenschaft) beraten, sondern bitten Sie auch einen Hypothekenmakler, in Ihrem Namen die Zinssätze einzukaufen. Hypothekenmakler sind keine Kreditgeber; Sie treten als Matchmaker zwischen Ihnen und den Kreditgebern in ihrem Netzwerk auf. Sie können Zeit und Geld sparen, indem Sie mehrere Kreditgeber mit Produkten vergleichen, die Ihren Anforderungen entsprechen. Es lohnt sich auch, einen Blick auf einige direkte Kreditgeber zu werfen, entweder online oder persönlich, um zu sehen, was sie anbieten.
Wenn Sie eine Hypothek bei mehreren Kreditgebern beantragen, erhalten Sie Kreditschätzungen, um die Zinssätze und Abschlusskosten nebeneinander zu vergleichen. Wenn Sie den Großteil Ihrer Einkäufe innerhalb von 30 Tagen tätigen, werden die Kreditgeber mit mehreren Bonitätsprüfungen als eine "harte Anfrage" gewertet, wie es die Kreditbewerter nennen, und es ist unwahrscheinlich, dass Ihre Kreditwürdigkeit sinkt. Es gibt keine goldene Zahl von Kreditgebern, die Sie kaufen sollten, aber wenn Sie drei bis fünf Kreditschätzungen zur Hand haben, erhalten Sie eine starke Vergleichsbasis.
4. Kaufen Sie mehr Haus als Sie sich leisten können
Wenn ein Kreditgeber Ihnen sagt, dass Sie bis zu 300.000 US-Dollar ausleihen können, heißt das nicht, dass Sie dies tun sollten. Warum nicht? Wenn Sie Ihr Darlehen maximal ausschöpfen, können Ihre monatlichen Zahlungen möglicherweise nicht mehr verwaltet werden. In der Regel können sich die meisten potenziellen Hausbesitzer einen Darlehensbetrag zwischen dem 2- und 2, 5-fachen ihres Bruttojahreseinkommens leisten. Mit anderen Worten, wenn Sie 75.000 US-Dollar pro Jahr verdienen, können Sie sich möglicherweise ein Haus mit einem Preis zwischen 150.000 und 187.500 US-Dollar leisten. Mit dem Hypothekenrechner von Investopedia können Sie die monatlichen Zahlungen abschätzen. Dies ist ein besseres Barometer dafür, ob Sie sich ein Haus in einer bestimmten Preisspanne leisten können.
Wenn Sie mehr Haus kaufen, als Sie sich zumutbar leisten können, können Sie in Schwierigkeiten geraten, wenn Sie Ihr Monatsbudget für Hypothekenzahlungen erhöhen müssen. Mit anderen Worten, Sie könnten sich schlecht fühlen und die Reue des Käufers spüren. Bedenken Sie auch, dass Wohneigentum mit zusätzlichen Kosten außerhalb dieser monatlichen Hypothekenzahlungen verbunden ist. Sie müssen für unvermeidliche Instandhaltungskosten, Reparaturen, Verbandsgebühren des Hausbesitzers (falls zutreffend) und andere Kosten, die Sie als Mieter nicht zu zahlen hatten, sparen.
Wenn Sie Ihr Monatsbudget zur Deckung Ihrer Hypothek ausbauen, können Sie möglicherweise auch nicht für einen Notfall oder diese Hausreparaturen sparen, und Ihr Cashflow wird auch für andere finanzielle Ziele aufgebraucht.
Fazit: Bestimmen Sie nicht den maximalen Kreditbetrag, für den Sie genehmigt wurden, sondern ob Sie sich die monatliche Hypothekenzahlung zu diesem Preis leisten können. Erstkäufer möchten möglicherweise besonders vorsichtig sein und ein Haus kaufen, das unter ihrem maximalen Budget liegt.
5. Einen Immobilienmakler nicht anstellen
Der Versuch, alleine nach einem Haus zu suchen, ist zeitaufwändig und kompliziert. Ein professioneller, erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, Ihre Auswahl einzugrenzen und Probleme zu erkennen, sowohl was das physische Eigentum als auch den Verhandlungsprozess mit Verkäufern anbelangt. Einige Staaten verlangen einen Immobilienanwalt, um die Transaktion abzuwickeln, aber Anwälte helfen Ihnen nicht bei der Suche nach einem Eigenheim. Sie können Ihnen bei der Erstellung eines Angebots, bei der Aushandlung des Kaufvertrags und als Abschlussstelle behilflich sein.
Auch wenn Sie ohne Ihren eigenen Immobilienmakler auf Ausstellungen gehen, kann ein Verkäufer anbieten, Sie zu vertreten. Dies kann problematisch sein, da dieser Agent Ihre Interessen nicht berücksichtigt. Ihr Ziel ist es, das höchste und beste Angebot für den Verkäufer zu erhalten. Wenn Sie einen eigenen Agenten haben, dessen Interessen eher mit Ihren übereinstimmen, können Sie fundiertere Entscheidungen treffen.
Das Beste ist, dass die Kosten für die Anwerbung eines Agenten nicht direkt aus Ihrer Tasche kommen. Als Käufer zahlen Sie in der Regel nicht die Provision des Einkäufers. Es wird in der Regel vom Verkäufer an den Vertreter des Verkäufers gezahlt, der dann die Provision mit dem Vertreter des Käufers teilt.
6. Eröffnung (oder Schließung) von Kreditlinien
Eine Hypothek kann Ihnen auch nach vorheriger Genehmigung noch verweigert werden. Hypothekenbanken überprüfen Ihr Guthaben während der Vorabgenehmigung und noch einmal kurz vor dem Abschluss, bevor sie Ihnen endgültig grünes Licht geben. Behalten Sie in der Zwischenzeit den Status Quo Ihrer Kredite und Finanzen bei. Das bedeutet, keine neuen Kreditlinien zu eröffnen oder bestehende Kreditlinien zu schließen. Dies kann Ihre Kreditwürdigkeit senken und Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen erhöhen - beides Hauptgründe für einen Kreditgeber, die endgültige Genehmigung zu verweigern.
Warten Sie stattdessen, bis Sie Ihr Haus geschlossen haben, um neue Kreditlinien aufzunehmen (z. B. ein Auto oder ein Autokredit oder eine neue Kreditkarte). Und während es großartig ist, ein Kreditkartenkonto oder einen Kredit zurückzuzahlen, bevor Sie Ihr Zuhause schließen, entfernt das Schließen des Kontos diesen Kreditverlauf aus Ihrem Bericht. Die Kreditlaufzeit ist einer der Schlüsselfaktoren, mit denen Kreditauskunfteien Ihre Kreditwürdigkeit bewerten. Lassen Sie stattdessen das Konto geöffnet und aktiv, aber verwenden Sie es erst nach dem Schließen. (Hinweis: Einige Kreditkartenunternehmen schließen Ihr Konto möglicherweise wegen längerer Inaktivität, was sich auch negativ auf Ihr Guthaben auswirkt. Halten Sie Ihr Konto aktiv, indem Sie kleine Einkäufe tätigen, die Sie jeden Monat sofort und vollständig auszahlen.)
7. Große Einkäufe auf Kredit tätigen
Genau wie das Öffnen oder Schließen von Kreditlinien Ihre Punktzahl beeinträchtigen kann, können auch bestehende Konten hochgefahren werden. Halten Sie Ihr Guthaben und Ihre Finanzen stabil, bis Sie Ihr Zuhause schließen. Verwenden Sie stattdessen Bargeld oder, noch besser, verzögern Sie den Kauf neuer Möbel oder eines Fernsehers bis nach Geschäftsschluss.
Außerdem möchten Sie sich ein Bild davon machen, wie Ihr Budget mit den Kosten für neue Wohneigentümer umgeht. Vielleicht möchten Sie ein paar Monate warten, bevor Sie weitere monatliche Zahlungen für große Einkäufe hinzufügen.
8. Geld bewegen
Ein weiteres wichtiges No-No bei der Übernahme von Hypotheken: große Einzahlungen oder Abhebungen von Ihren Bankkonten oder anderen Vermögenswerten. Wenn die Kreditgeber plötzlich feststellen, dass nicht ausbezahltes Geld hereinkommt oder ausgeht, könnte es so aussehen, als hätten Sie einen Kredit, der sich auf Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen auswirkt. Kreditgeber sind nicht besorgt über transparente Einzahlungen, wie einen Bonus von Ihrem Arbeitgeber oder Ihre Steuerrückerstattung IRS. Aber wenn ein Freund Ihnen Geld überweist oder Sie Geschäftseinkommen auf Ihrem persönlichen Konto erhalten, fordert ein Kreditgeber einen Nachweis an, um sicherzustellen, dass die Einzahlung kein verschleierter Kredit ist. Erwarten Sie von einem Kreditgeber, dass er einen Kaufvertrag (wenn die Kaution von etwas stammt, das Sie verkauft haben), einen stornierten Scheck oder einen Zahlschein verlangt.
Sie können ein Geschenk eines Verwandten oder Freundes für Ihre Anzahlung verwenden. Bei vielen Kreditprodukten sind jedoch ein Geschenkbrief und Unterlagen erforderlich, um die Kaution zu beschaffen und um sicherzustellen, dass der Spender nicht erwartet, dass Sie das Geld zurückzahlen.
9. Ändern von Jobs
Während ein Jobwechsel Ihrer Karriere zugute kommen kann, kann dies Ihre Hypothekengenehmigung erschweren. Ein Kreditgeber möchte sicherstellen, dass Sie ein stabiles Einkommen und eine stabile Beschäftigung haben und dass Sie es sich leisten können, Ihre Hypothek zurückzuzahlen. Wenn Sie für eine Hypothek auf der Grundlage eines bestimmten Einkommens und einer bestimmten Arbeitsstelle vorab genehmigt wurden, können alle Chancen zwischenzeitlich vor dem Abschluss eine rote Fahne sein und Ihren Abschluss verzögern.
Für die Genehmigung müssen Sie in der Regel zwei aufeinanderfolgende Jahre einer festen Beschäftigung und eines festen Einkommens nachweisen. Wenn Sie den Arbeitsplatz wechseln, wird die kontinuierliche Erfassung von Einkommen und Beschäftigung gestört, insbesondere, wenn Sie einen schlecht bezahlten Arbeitsplatz annehmen. Wenn Sie zu einer Position wechseln, bei der 25% oder mehr Ihres Gehalts als Provision gezahlt werden, müssen Sie nachweisen, dass Sie dieses Einkommen in zwei aufeinanderfolgenden Jahren verdient haben. Wenn immer möglich, empfehlen die Kreditgeber zu warten, um den Job zu wechseln, bis Ihr Kredit endet. Wenn das nicht machbar ist, informieren Sie Ihren Kreditgeber sofort.
10. Überspringen der Hausinspektion
Der Verzicht auf eine Hausinspektion kann ein kostspieliger Fehler sein, es sei denn, Sie haben viel Geld für die Reparatur eines Hauses und sind bereit, die Kosten für unvorhergesehene Reparaturen zu tragen. Warum? Hausinspektionen sollen wichtige Probleme mit einem Haus aufdecken und Sie (den Käufer) schützen. Wenn Sie keine Inspektion erhalten, können Sie nicht darauf zurückgreifen, wenn ein größeres Problem, wie z. B. gerissene Rohre oder Wasserschäden, auftritt, nachdem Sie ein Haus geschlossen haben. Das bedeutet, dass Sie möglicherweise die gesamte Rechnung bezahlen, um diese Probleme zu beheben. Wenn Sie ein Angebot für ein Eigenheim abgeben, können Sie eine Hausinspektionsklausel hinzufügen, die Ihnen einen straffreien Austritt aus dem Geschäft ermöglicht, wenn ein schwerwiegendes Problem aufgedeckt wird und der Verkäufer nicht bereit ist, das Problem vor dem Abschluss zu beheben.
In diesem Fall können Sie Ihr Angebot zurückziehen und erhalten in der Regel Ihre volle Einzahlung zurückerstattet. Die Gebühr für die Hausinspektion ist nicht erstattungsfähig und wird in der Regel vom Käufer im Voraus an den Hausinspektor gezahlt. Sie kann je nach Standort und Größe der Immobilie zwischen 300 und 500 US-Dollar liegen. Es ist ein kleiner Preis, den Sie zahlen müssen, wenn Sie abwägen, ob Sie einen Ofen, einen Warmwasserbereiter, ein Dach oder andere Großeinzelteile ersetzen wollen oder nicht. Sie können zusätzliche Inspektionen in Betracht ziehen, z. B. eine Schädlings-, Schimmel- oder Radoninspektion oder einen Abwasserkanal, wenn Ihr Kreditgeber dies anfordert. Diese und andere Inspektionen können dazu beitragen, Ihre Investition und Sicherheit zu schützen.
11. Nicht-Vergleich der Kreditschätzung mit dem Abschlussbericht
Ihre kreditgebende Stelle ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen die Abschlussmitteilung drei Werktage vor Ihrem Abschlussdatum zu übermitteln. In diesem Dokument sind die genauen Kosten aufgeführt, die Sie bei Abschluss zahlen müssen, einschließlich Anzahlung, Abschlusskosten, Kreditdetails und -bedingungen sowie weiterer wichtiger Informationen. Es handelt sich um ein fünfseitiges Dokument. Nehmen Sie sich also Zeit, um es mit der ursprünglichen Kreditschätzung zu vergleichen, die Sie erhalten, um sicherzustellen, dass Ihnen von Ihrem Kreditgeber oder anderen an der Transaktion beteiligten Parteien keine zusätzlichen Gebühren (sogenannte Junk-Gebühren) berechnet werden.
Wenn bestimmte Gebühren höher sind als erwartet, fragen Sie Ihren Kreditgeber, warum. Stellen Sie sicher, dass grundlegende Details wie Ihr Name und andere identifizierende Informationen korrekt aufgelistet sind, damit Sie am Schlusstag nicht auf Papierkram stoßen. Wenn Sie Fehler oder fragwürdige oder ungeklärte zusätzliche Gebühren finden, teilen Sie dies Ihrem Kreditgeber unverzüglich mit, damit diese Probleme behoben werden können. In einigen Fällen muss das Schließen möglicherweise zurückgestellt werden, um sicherzustellen, dass der Papierkram korrigiert und aktualisiert und alle Probleme behoben werden.
Die Quintessenz
Sie möchten nicht versehentlich Ihre Hypothek sabotieren - und Ihren Hauskauf. Einige dieser Fehler scheinen unschuldig zu sein, aber sie können Ihren Abschluss beeinträchtigen und massive Kopfschmerzen verursachen. Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber darüber, was Sie von der Vorabgenehmigung bis zum Abschluss tun sollten, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Und versuchen Sie, alle Ihre Dokumente - Kontoauszüge, W-2s, Einzahlungsnachweise, Steuererklärungen, Lohnabrechnungen usw. - so zu organisieren und zu aktualisieren, dass Sie Unterlagen bereitstellen können, wenn Ihr Kreditgeber dies wünscht.
Wenn es darum geht, Ihr erstes Eigenheim zu kaufen, können Sie einige dieser Fehler vermeiden und Geld sparen, indem Sie über den Kredit- und Immobilienprozess informiert sind. Stellen Sie außerdem sicher, dass die Transaktion reibungslos verläuft, indem Sie geschulte und erfahrene Fachleute an Ihrer Seite haben, die Sie anleiten. Dies kann den Stress und die Komplexität auf dem Weg verringern.
