Sie haben zwei grundlegende Möglichkeiten, wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren, um Geld zu sparen oder zu erhalten. Erstens, wenn Sie Ihr bestehendes Darlehen einfach refinanzieren, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten oder die Konditionen zu ändern, spricht man von einer befristeten Refinanzierung. Oder zweitens möchten Sie vielleicht einen Teil des Eigenkapitals in Ihrem Haus mit einem Auszahlungsdarlehen abziehen - vielleicht, um eine Renovierung durchzuführen, Schulden abzubezahlen oder die Kosten für das College zu tragen. So können sich diese beiden Refinanzierungsoptionen auf Ihre Finanzlage auswirken.
Die Grundlagen der Hypothekenrefinanzierung
Stellen Sie sich eine Refinanzierung als Ersatz einer bestehenden Hypothek durch eine andere vor oder als Konsolidierung zweier Hypotheken zu einem einzigen Darlehen. Raus mit dem Alten (Hypothek) und rein mit dem Neuen, wie man sagt. Nach der Refinanzierung wird das alte Darlehen (oder die Darlehen) zurückgezahlt und durch ein neues ersetzt.
Die zentralen Thesen
- Die grundlegenden Optionen bei der Refinanzierung einer Hypothek sind Auszahlung oder befristete Refinanzierung. Sie können einen Teil des Eigenkapitals in Ihrem Haus mit einer Auszahlungsrefinanzierung extrahieren. Bei einer befristeten Refinanzierung tauscht der Darlehensnehmer den aktuellen Betrag aus Darlehen für eine mit besseren Konditionen.Cash-out-Darlehen kommen in der Regel mit zusätzlichen Gebühren, Punkten oder einem höheren Zinssatz, weil sie ein höheres Risiko für den Kreditgeber tragen.Es kann möglich sein, etwas Geld aus Ihrer Refinanzierung zu extrahieren, ohne die zusätzlichen Gebühren anfallen eines Auszahlungsdarlehens, indem die Überschneidung der Mittel am Ende eines Darlehens und am Anfang eines anderen Darlehens ausgenutzt wird.
Es gibt viele Gründe, eine Refinanzierung in Betracht zu ziehen. Geld sparen liegt auf der Hand. Im August 2008 hatte die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek einen Zinssatz von 6, 48%. Nach der Finanzkrise gingen die Zinsen für die gleiche Hypothek stetig zurück. Bis Dezember 2012 wurde der 30-jährige Festhypothekenzins von vier Jahren zuvor fast halbiert und auf 3, 35% gesenkt. Die durchschnittliche Jahresrate für 2017 stieg auf 3, 99%. Bis 2018 war es laut Freddie Mac auf 4, 54% gestiegen. Aber auch diese höheren Zinssätze können niedriger sein als die für ältere Hypotheken, die Sie möglicherweise haben.
Im März 2019 sanken die Hypothekenzinsen auf 4, 27%, ein 60-Wochen-Tief. In der Woche zum 29. März 2019 stiegen die Hypothekenanträge nach Angaben der Mortgage Bankers Association um 18, 6%. Der Refinanzierungsgrad erhöhte sich um 39% auf 47, 4% der gesamten Anträge. Dies war der höchste Stand seit November 2016. (Die größte jüngste Welle von Hypothekenrefinanzierungen war in den Jahren 2011 bis 2013 und 2015 bis 2016 zu verzeichnen, als die Zinssätze in der Nähe von Rekordtiefs lagen.) Obwohl Der Refinanzierungsindex sank in der folgenden Woche auf 44, 1% der gesamten Anträge. Niedrige Fremdkapitalkosten und ein starker Arbeitsmarkt treiben die Anträge weiterhin an.
Historisch gesehen sind die Zinssätze immer noch relativ niedrig, und dies ist ein wichtiger Grund für Hausbesitzer mit älteren, höher verzinslichen Hypotheken (oder solchen, deren Eigenheimkapital gestiegen ist oder die ein viel besseres Kreditrating als bei der ursprünglichen Finanzierung ihres Hauses haben), die Refinanzierung in Betracht zu ziehen jetzt.
Wenn die Zinssätze steigen, kann die Refinanzierung die Möglichkeit bieten, eine Hypothek mit variablem Zinssatz in eine Hypothek mit festem Zinssatz umzuwandeln, um niedrigere Zinszahlungen zu erhalten, bevor die Zinssätze noch höher steigen. Es ist jedoch oft schwierig, die zukünftige Richtung der Zinssätze vorherzusagen, selbst für die erfahrensten Ökonomen.
Cash-Out vs. Rate-and-Term Refi
Es gibt zwei grundlegende Refinanzierungsdarlehen. Am einfachsten und unkompliziertesten ist die befristete Refinanzierung. Außer den mit dem Darlehen verbundenen Gebühren wechselt in diesem Fall kein tatsächliches Geld den Besitzer. Die Höhe der Hypothek bleibt gleich; Sie tauschen einfach Ihre aktuellen Hypothekenkonditionen gegen neuere (vermutlich bessere) Konditionen.
Im Gegensatz dazu ist bei einer Auszahlungsrefinanzierung die neue Hypothek größer als die alte. Zusammen mit den neuen Darlehensbedingungen erhalten Sie auch ein höheres Geld, sodass Sie Ihr Eigen kapital effektiv in Form von Bargeld aus Ihrem Haus holen können.
Sie können sich für eine befristete Refinanzierung mit einem höheren Beleihungsverhältnis qualifizieren (die Höhe des Darlehens geteilt durch den geschätzten Wert der Immobilie). Mit anderen Worten, es ist einfacher, den Kredit zu erhalten, selbst wenn Sie ein geringeres Kreditrisiko haben, weil Sie einen hohen Prozentsatz des Wertes Ihres Eigenheims leihen.
Überlegen Sie sorgfältig, bevor Sie ein Auszahlungsdarlehen erhalten, um zu investieren, da es wenig sinnvoll ist, Ihr Geld in eine CD zu stecken, die 2, 5% einbringt, wenn Ihre Hypothekenzinsen 5% oder 6% betragen.
Auszahlungsdarlehen haben schwierigere Laufzeiten. Wenn Sie einen Teil des Eigenkapitals, das Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben, in Form von Bargeld zurückhaben möchten, wird dies Sie wahrscheinlich kosten - wie viel davon abhängt, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben, und wie hoch Ihr Kredit-Score ist.
Wenn beispielsweise der FICO-Wert eines Kreditnehmers 700 beträgt, das Verhältnis von Kredit zu Wert 76% beträgt und der Kredit als Auszahlung gilt, kann der Kreditgeber 0, 750 Punkte zu den Anschaffungskosten des Kredits hinzufügen. Wenn der Kreditbetrag beispielsweise 200.000 USD betragen würde, würde der Kreditgeber 1.500 USD zu den Kosten hinzufügen. (Jeder Kreditgeber ist anders.) Alternativ könnte der Kreditnehmer einen höheren Zinssatz zahlen - 0, 125% bis 0, 250% mehr, abhängig von den Marktbedingungen.
Warum die härteren Begriffe? Laut Casey Fleming, Hypothekenberaterin der C2 Financial Corporation und Autorin von The Loan Guide: Wie man die bestmögliche Hypothek erhält, sind Auszahlungskredite mit einem höheren Risiko für den Kreditgeber verbunden. Nach Fleming,
„Statistisch gesehen ist es sehr viel wahrscheinlicher, dass ein Kreditnehmer ein Haus verlässt, wenn er in Schwierigkeiten gerät, wenn er bereits Eigenkapital abgezogen hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn er mehr als ursprünglich in die Anzahlung investiert hat. Folglich wird jedes Darlehen, das als Auszahlung eingestuft wird, höher bewertet, um dieses Risiko zu berücksichtigen, bis so viel Eigenkapital vorhanden ist, dass der Kreditnehmer wahrscheinlich nicht mehr davonkommt. “
Ein höherer Kredit-Score und ein niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert können die Zahlen jedoch erheblich zu Ihren Gunsten verschieben. Beispielsweise werden einem Kreditnehmer mit einem Kredit-Score von 750 und einem Beleihungs-Wert-Verhältnis von weniger als 60% keine zusätzlichen Kosten für ein Auszahlungsdarlehen berechnet. Kreditgeber glauben, dass es nicht wahrscheinlicher ist, dass er oder sie mit dem Kredit in Verzug gerät, als wenn er oder sie eine Zinssatz-und-Laufzeit-Refinanzierung vornimmt.
Ihr Darlehen kann ein Auszahlungsdarlehen sein, auch wenn Sie kein Bargeld erhalten. Wenn Sie Kreditkarten, Autokredite oder etwas anderes abbezahlen, das ursprünglich nicht Teil Ihrer Hypothek war, betrachtet der Kreditgeber es wahrscheinlich als Auszahlungskredit. Wenn Sie zwei Hypotheken in einer konsolidieren - und eine war ursprünglich ein Auszahlungsdarlehen -, wird das neue konsolidierte Darlehen auch als Auszahlungsdarlehen klassifiziert.
Ein weiterer Grund, über Auszahlungen nachzudenken: Eine Auszahlungsrefinanzierung kann sich negativ auf Ihren FICO-Score auswirken.
83%
Die Anzahl der Hypothekenrefinanzierungen, bei denen es sich im vierten Quartal 2018 um Auszahlungsdarlehen handelte.
Immer mehr Amerikaner entscheiden sich für eine Auszahlungsrefinanzierung
Obwohl viele persönliche Finanzexperten davon abraten würden, Ihr Eigenheim im Rahmen einer Auszahlungsrefinanzierung vom Eigenkapital zu befreien, zeigen die jüngsten Daten, dass sich viele Amerikaner für diese Darlehensart entscheiden. Aus der vierteljährlichen Refinanzierungsstatistik von Freddie Mac ging hervor, dass im vierten Quartal 2018 (veröffentlicht im März 2019) 83% aller Refinanzierungsdarlehen auf Auszahlungskreditnehmer entfielen, der höchste Wert seit dem dritten Quartal 2007.
Viele dieser Refinanzierungen dienten keiner Zinssenkung. Die am häufigsten verwendeten Mittel waren Heimwerkerarbeiten oder die Begleichung von Rechnungen und Schulden. Andere Gründe, die für die Auszahlung angeführt wurden, waren das Bezahlen von Studienkosten, Autokäufen und Unternehmensinvestitionen.
Eine interessante Lücke bei der Refinanzierung von Hypotheken
Mit Hilfe Ihres Hypothekenmaklers können Sie möglicherweise ein wenig Bargeld aus Ihrer Refinanzierung generieren, ohne dass dies als Auszahlungskredit betrachtet wird (und die damit verbundenen zusätzlichen Gebühren). Grundsätzlich wird die Überschneidung der Mittel am Ende eines Kredits und am Anfang eines anderen Kredits ausgenutzt. Es ist ein komplizierter Prozess, der sich auf alle Treuhandkonten auswirkt. Achten Sie daher genau darauf, wie Fleming ihn beschreibt:
„Sie dürfen Abschlusskosten in einer Rate / Laufzeit refi finanzieren. Die meisten Kreditgeber erlauben diesen Abschlusskosten, vorausbezahlte Ausgaben wie vorausbezahlte Zinsen, die nicht bezahlten aufgelaufenen Zinsen für Ihre bestehende Hypothek, das Geld, das zur Vorfinanzierung Ihres Treuhandkontos erforderlich ist, und sogar Grundsteuern und Versicherungen zu berücksichtigen, wenn Sie es richtig einplanen.
„Bei der Refinanzierung zahlen Sie die aufgelaufenen Zinsen für Ihre bestehende Hypothek bis zum Tag der Tilgung. Sie zahlen Ihre Zinsen für Ihr neues Darlehen vom Tag Ihrer Finanzierung bis zum Ersten des nächsten Monats im Voraus und leisten dann im nächsten Monat keine Zahlung. Aus diesem Grund haben Sie einen Monat Zinsen für Ihre Hypothek im Rahmen des neuen Darlehens finanziert.
„Wenn Sie ein Sammel- (oder Treuhand-) Konto haben, um Versicherungen und Steuern mit Ihrer bestehenden Hypothek zu bezahlen, hält Ihr bestehender Kreditgeber einen Teil Ihres Geldes - mindestens ein paar Monate Steuern und Versicherungen. Wenn Sie refinanzieren, benötigt Ihr neuer Kreditgeber etwas Geld zur Hand, wenn Ihre Steuer- und Versicherungsrechnungen fällig werden, sodass er im Voraus um etwas Geld bittet. Sie können dies in der Regel finanzieren.
„Dann, nachdem Ihr Darlehen abgelaufen ist, schickt Ihnen Ihr alter Kreditgeber, der einen Teil Ihres Geldes in der Hand hält, einen Scheck, der dem Guthaben auf Ihrem Treuhandkonto entspricht, als Sie das Darlehen abbezahlt haben. Kasse!
„Da sich einige der Gebühren bis zur Finanzierung geringfügig ändern, gestatten die meisten Kreditgeber ein gewisses Maß an Sicherheit - bis zu 2.000 US-Dollar Cash-Back-in-Escrow, ohne dass der Kredit als Auszahlung gewertet wird.
„Das alles bedeutet, dass Sie‚ Kosten 'finanzieren können, die nicht wirklich die Kosten für die Vergabe des Kredits sind, sondern vielmehr die Kosten für den Kredit. Bei einem Zinssatz / Laufzeit-Darlehen von 200.000 USD wäre es sehr wahrscheinlich, etwa 4.000 USD in bar zu generieren - unter den richtigen Umständen, wenn es sorgfältig strukturiert wäre -, ohne eine Auszahlungsstrafe zu zahlen. “
Die Quintessenz
Ihre Verantwortung als Kreditnehmer ist es, über genügend Wissen zu verfügen, um Optionen mit Ihrem Kreditgeber zu besprechen. Für die meisten Menschen ist es die beste finanzielle Maßnahme, die zusätzlichen Kosten eines Auszahlungskredits zu vermeiden. Wenn Sie einen bestimmten Grund haben, Bargeld von zu Hause wegzunehmen, kann ein Auszahlungsdarlehen wertvoll sein. Denken Sie jedoch daran, dass der zusätzliche Geldbetrag, den Sie während der Laufzeit des Darlehens als Zinszahlung zahlen, eine schlechte Idee sein kann.
