Was ist eine vergleichende Marktanalyse?
Eine vergleichende Marktanalyse ist eine Untersuchung der Preise, zu denen ähnliche Immobilien im selben Gebiet kürzlich verkauft wurden. Immobilienmakler führen für ihre Kunden eine vergleichende Marktanalyse durch, um einen aufzulistenden Preis beim Verkauf eines Eigenheims oder einen Angebotspreis beim Kauf eines Eigenheims zu ermitteln. Da keine zwei Immobilien identisch sind, nehmen die Makler Anpassungen für die Unterschiede zwischen den verkauften und den zu kaufenden oder zu börsennotierenden Immobilien vor, um ein faires Angebot oder einen fairen Verkaufspreis zu ermitteln. Im Wesentlichen ist eine vergleichende Marktanalyse eine weniger ausgefeilte Version einer formalen, professionellen Bewertung.
Vergleichende Marktanalyse verstehen
Eine vergleichbare Marktanalyse kann auch aktuell börsennotierte Immobilien umfassen, insbesondere wenn kürzlich keine ähnlichen Immobilien verkauft wurden. Die Listenpreise geben jedoch nur Auskunft darüber, was der Verkäufer für die Immobilie erhofft, und spiegeln nicht unbedingt den tatsächlichen Wert der Immobilie wider.
Während die vergleichende Marktanalyse keine offizielle Einschätzung ist, wendet der Immobilienmakler eine Vielzahl ähnlicher Praktiken und Methoden an, die ein Sachverständiger anwenden würde, um einen angemessenen Wert für die Immobilie zu erzielen. Wenn das Haus oder die Immobilie so unverwechselbar und / oder einzigartig ist, dass es keine vergleichbaren Immobilien gibt, kann es im besten Interesse des Eigentümers sein, einen Sachverständigen zu beauftragen, um die Immobilie zu bewerten.
Beispiel einer vergleichenden Marktanalyse
Stellen Sie sich ein Paar vor, das ein Angebot für ein Einfamilienhaus mit vier Schlafzimmern, drei Bädern und einer Fläche von 200 Quadratmetern auf einem Viertel Hektar Land unterbreiten möchte. Das Haus wird für 300.000 US-Dollar zum Verkauf angeboten. Der Immobilienmakler des Paares führt eine vergleichende Marktanalyse durch und findet drei ähnliche Immobilien, die kürzlich in derselben Unterteilung verkauft wurden:
- Das erste ist in jeder Hinsicht identisch mit dem Objekt, mit der Ausnahme, dass es sich an einer stark befahrenen Straße befindet. Es wurde kürzlich für 275.000 US-Dollar verkauft. Das zweite Apartment verfügt über vier Schlafzimmer und drei Badezimmer und befindet sich auf einem 4 Hektar großen Grundstück. Es wurde für 315.000 US-Dollar verkauft. Das dritte hat vier Schlafzimmer, ist auf einem Viertel Morgen Land gelegen und ist 2.100 Quadratmeter groß, aber es hat nur zwei Bäder, die beide veraltet sind. es wurde für 265.000 US-Dollar verkauft.
Hier sind die typischen Schritte, die Immobilienmakler möglicherweise ausführen, um eine vergleichende Marktanalyse durchzuführen:
1. Bewertung der Nachbarschaftsqualität
Der erste Schritt besteht darin, die Qualität der umliegenden Nachbarschaft zu beurteilen, und es gibt einige gute Online-Tools, die dies einfacher als je zuvor machen.
Google Street View ist möglicherweise das beste Tool für die Untersuchung der Nachbarschaft. Folgendes suchen Sie:
- Schöne Blöcke im Vergleich zu weniger attraktiven BlöckenNähe zu Annehmlichkeiten wie Stränden, Parks, Schulen usw.Nähe zu unangenehmen Orten wie Müllhalden, Autobahnen, Industrieanlagen usw. Erhebliche Probleme mit der Anziehungskraft von Bordsteinen
Die Bilder von Google sind jedoch möglicherweise nicht mehr aktuell und ersetzen nicht die Fahrt durch die Nachbarschaft.
2. Bewerten Sie die ursprüngliche Auflistung, falls verfügbar
Überprüfen Sie die Fotos und die Beschreibung sorgfältig, um das Alter und den Zustand des Hauses, die letzten Upgrades und mögliche Probleme mit der vorherigen Marketingstrategie zu bewerten.
3. Überprüfen Sie die Eigenschaftswertschätzungen
Mithilfe einer Immobilienwertschätzung können Sie den wahrscheinlichen Marktwert des Eigenheims Ihres Kunden abschätzen und einen Ausgangspunkt für die Berechnung der Kosten pro Quadratfuß der Immobilie angeben. Diese Schätzungen können jedoch ungenau sein und berücksichtigen keine besonderen Aspekte des lokalen Marktes.
4. Entwickeln Sie eine vorläufige CMA
Machen Sie sich eine ungefähre Vorstellung vom Wert Ihres Eigenheims, indem Sie verkaufte Einträge, abgelaufene Einträge, aktive Einträge und ausstehende Einträge in dem Bereich bewerten, die in Bezug auf Funktionen, Größe und Ausstattung mit Ihrem Eintrag vergleichbar sind. Vergleichbare Eigenschaften, die Sie in Ihre CMA integrieren sollten, umfassen:
- Häuser, die verkauft wurden oder abgelaufen sind, noch ausstehen oder in den letzten sechs Monaten gelistet wurden. Verkaufte Angebote zeigen Ihnen genau, welche ähnlichen Immobilien in der Region in letzter Zeit verkauft wurden, und sind Ihre wichtigste Methode, um den Wert für Ihre CMA zu bewerten. Abgelaufene Listings geben Aufschluss über die Preisgestaltung, zu der der Markt nicht bereit ist. Anzeigen mit einem ausstehenden Verkauf können Ihnen eine gute Vorstellung davon geben, wofür ähnliche Immobilien derzeit verkauft werden. Aktuelle Angebote zeigen Ihnen, wie Ihre Konkurrenz ist. Bewerten Sie Häuser mit der gleichen Anzahl von Schlafzimmern und Bädern. Die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder in einem Haus ist eines der wichtigsten Kriterien für die Bewertung eines Hauses. Zum Beispiel sind Häuser mit zwei Schlafzimmern im Allgemeinen weniger wünschenswert als solche mit drei oder mehr Schlafzimmern. Ebenso haben Häuser mit nur einem Badezimmer oder ohne Hauptbad oft einen niedrigeren Wiederverkaufswert als Häuser mit mehr. Bewerten Sie Häuser in einem Umkreis von etwa 100 Quadratmetern. Schauen Sie sich mit einem 2.000 Quadratmeter großen Haus Häuser an, die zwischen 1.700 und 2.300 Quadratmeter groß sind. Im Allgemeinen sind mehr Schlafzimmer gleichbedeutend mit einem höheren Preis, aber die Quadratmeterzahl ist fast genauso wichtig. Bewerten Sie Häuser in der gleichen Nachbarschaft. Es kann schwierig sein, herauszufinden, in welcher „Nachbarschaft“ sich das Haus tatsächlich befindet, wenn es sich nicht um eine ummauerte Gemeinde handelt. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Nachbarschaft zuerst online zu bewerten. Bewerten Sie Häuser in den gleichen oder vergleichbaren Schulgebieten. Schulbezirke sind besonders wichtig in größeren Städten, in denen es in jedem Bezirk viele Schulen gibt. Häuser auf einer Straßenseite befinden sich möglicherweise in einer ausgezeichneten Schulzone, während sich Schüler, die in Häusern auf der anderen Seite leben, möglicherweise an Schulen mit schlechterer Qualität immatrikulieren. Der Unterschied, den Schulen im Wert ihres Zuhauses ausmachen, kann sehr bedeutsam sein. Bewerten Sie Häuser mit einer ähnlichen Grundstücksgröße. Im Allgemeinen ist ein Haus auf 10 Morgen Land mehr wert als ein sonst vergleichbares Haus auf gerade einem Morgen. Bewerten Sie gleichaltrige Häuser. Brandneue Häuser werden in der Regel höher bewertet als ältere Häuser, aber einige ältere Häuser, insbesondere antike Häuser oder moderne Häuser aus der Mitte des Jahrhunderts, könnten aufgrund ihres Designs einen Vorzug gegenüber Neubauten haben. Evaluieren Sie Häuser mit ähnlichen Merkmalen. Wenn das Haus beispielsweise über einen eingebauten Pool verfügt oder sich in einer geschlossenen Nachbarschaft mit einem Clubhaus befindet, versuchen Sie, andere Einträge mit ähnlichen Merkmalen zu finden. Befindet sich das Haus auf einem Grundstück am Meer, ist der Vergleich mit anderen Häusern am Meer wesentlich besser als der Vergleich mit Häusern, die nur wenige Blocks vom Wasser entfernt sind.
5. Holen Sie sich einen Durchschnittspreis für vergleichbare Angebote
Nehmen Sie die Verkaufspreise der von Ihnen ausgewählten vergleichbaren Häuser und dividieren Sie sie durch ihre Quadratmeterzahl, um den Preis pro Quadratfuß für jedes vergleichbare Haus zu berechnen. Ermitteln Sie dann den Durchschnittspreis pro Quadratfuß der vergleichbaren Häuser und multiplizieren Sie ihn mit der exakten Quadratmeterzahl des Hauses, das Sie verkaufen möchten.
6. Beurteilen Sie das Haus persönlich.
Basierend auf Ihren Recherchen sollten Sie eine Vorstellung davon haben, was das Haus wert ist, damit Sie in der Lage sein sollten, alle Fragen zum Immobilienwert zu beantworten, den der Hausbesitzer für Sie hat. Berücksichtigen Sie bei der Besichtigung einer Immobilie Faktoren wie den Zustand, Ergänzungen und Upgrades, notwendige Upgrades, das Äußere und die Landschaftsgestaltung sowie andere Annehmlichkeiten. Kombinieren Sie die vorläufigen Daten aus vergleichbaren Auflistungen mit den während des Besuchs gesammelten Informationen, um eine umfassende CMA zu erstellen.
