Wenn Sie noch nie von einer Forward-Hypothek gehört haben, gibt es dafür einen Grund. Der Begriff bezieht sich auf traditionelle Hypotheken und wird nur selten verwendet, außer im Gegensatz zu der umgekehrten Hypothek. Welchen Weg möchten Sie also einschlagen? Ob Sie vorwärts oder rückwärts gehen, hängt davon ab, wo Sie sich zu diesem Zeitpunkt in Ihrem Leben befinden, persönlich und finanziell.
Inhalt
- Risiken bei einer Forward-HypothekRisiken bei einer Reverse-Hypothek
Bevor Sie fortfahren, sollten Sie beachten, dass nur Personen ab 62 Jahren berechtigt sind, eine umgekehrte Hypothek zu erhalten - und 62 Jahre alt sind, um eine zu erhalten. Je älter Sie sind, desto mehr Geld wird die Bank bereit sein, Ihnen zu leihen.
Das heißt, sowohl Forward- als auch Reverse-Hypotheken sind im Wesentlichen riesige Kredite, die Ihr Eigenheim als Sicherheit nutzen - und sie sind wichtige finanzielle Verpflichtungen. Ein Ehepaar könnte ein einzelnes Haus zweimal im Leben als Sicherheit verwenden, indem es beim Kauf zunächst eine Forward-Hypothek und Jahrzehnte später eine Reverse-Hypothek erhält. So funktioniert das:
- Ein etwa 30-jähriges Ehepaar kauft mit einer kleinen Anzahlung ein Haus. Sie versprechen, das Geld in kleinen monatlichen Schritten zuzüglich Zinsen über einen Zeitraum von Jahren zurückzuzahlen. 30 Jahre waren traditionell der Standard. Mehr als 30 Jahre später lebt dasselbe Paar im selben Haus und hat die Hypothek vollständig zurückgezahlt. Selbst mit ihren kombinierten Sozialversicherungsleistungen und Altersguthaben ist es schwierig, über die Runden zu kommen, weshalb sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen. Sie zahlen im Voraus nichts und erhalten einen monatlichen Scheck, um ihr Einkommen aufzubessern. Tatsächlich zahlen sie niemals die Hypothek oder die Zinsen und Kosten ab, die im Laufe der Jahre anfallen. Zukünftig müssen ihre Erben dies jedoch entweder durch Verkauf des Einfamilienhauses oder mit einer Pauschale tun. (Weitere Informationen finden Sie unter Vermeiden des Überlebens Ihrer umgekehrten Hypothek.)
Dies sind einfache Beispiele. Die Variationen sind so ziemlich unbegrenzt, aber es gibt Fallstricke in jedem. Beispielsweise:
Risiken bei einer Terminhypothek
- Sie erhalten möglicherweise einen besseren Zinssatz und sparen im Laufe der Zeit einen erheblichen Zinsbetrag, wenn Sie eine 15-jährige oder sogar 10-jährige Hypothek aufnehmen. Dies setzt ein gewisses Maß an Vertrauen voraus, dass Ihre Einnahmen und Ausgaben in den kommenden Jahren stabil bleiben oder sich verbessern werden. Sie können auch erwägen, die 30-jährige Hypothek zu erhalten und zusätzliche Zahlungen zu leisten, wenn Sie können. Dies ermöglicht es Ihnen, Ihre Schulden abzubauen und die Gesamtverzinsung zu reduzieren, ohne dass eine höhere Zahlung erforderlich ist. Das Hypothekensystem basiert auf der Annahme, dass der Wert von Immobilien im Laufe der Zeit zunimmt. Diese Binsenweisheit erwies sich als falsch, als die Immobilienblase 2008 platzte . Laut einer RealtyTrac-Umfrage befanden sich im August 2017 mehr als 5, 4 Millionen amerikanische Häuser - etwa 9, 5% aller Häuser mit Hypotheken - immer noch „ernsthaft unter Wasser“. Das bedeutet, dass ihre Eigentümer weiterhin überhöhte Hypotheken zahlen oder ihre Banken 25% oder mehr über dem geschätzten Wert ihrer Häuser bezahlen müssen. Während des Immobilienbooms wurde es für Hausbesitzer üblich, in Schwierigkeiten zu geraten, eine „Kreditlinie“ zu erhalten, “Zusätzlich zu ihren Hypotheken ihre Wohnung als Sicherheit zu verwenden. Sowohl die Hausbesitzer als auch ihre Banker gingen davon aus, dass der starke Anstieg der Hauswerte einfach weitergehen würde. Als die Pleite kam, hielten die Hausbesitzer die Doppelschuld für die Hypothek und die Kreditlinie inne. Im Februar 2018 veröffentlichte Attom Data Solutions seinen US-amerikanischen Jahresendbericht für Eigenheime und Unterwasser. Es zeigte sich, dass die Unterwasserimmobilien im vierten Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahr um 0, 3% auf 9, 3% zurückgingen. Dies ist der geringste Rückgang des Anteils der Unterwasserimmobilien seit Attom 2012.
Risiken bei einer Reverse Mortgage
Wie das Fakten vom National Council on Ageing zeigen, dass Reverse-Hypotheken von der Bundesregierung reguliert werden, um zu verhindern, dass räuberische Kreditgeber Senioren fesseln. (Weitere Informationen finden Sie unter Regeln für die Beantragung einer FHA-Rückhypothek .) Die Regierung kann jedoch nicht verhindern, dass sich Senioren selbst zum Narren halten. Zum Beispiel:
- Hausbesitzer, die eine umgekehrte Hypothek mit festem Zinssatz erhalten, erhalten den gesamten Darlehensbetrag bei der Abwicklung, ohne Einschränkungen bei der Verwendung. Es wird erwartet, dass sie ihre ausstehenden Schulden zurückzahlen und die verbleibenden Mittel zur Ergänzung anderer Einnahmequellen verwenden. Die Versuchungen liegen auf der Hand. Wenn sich ein Hausbesitzer für eine Hypothek mit flexiblem Zinssatz entscheidet, kann das Geld in einer Pauschale, einer monatlichen Rente oder einer Kombination aus beiden aufgenommen werden. Es ist auch völlig flexibel. Jegliches Geld, das bei der Abrechnung nicht entnommen wurde, ist als Kreditlinie verfügbar. Wiederum droht eine Versuchung. Die aufgelaufenen Schulden und Zinsen für eine umgekehrte Hypothek zuzüglich der Kosten werden fällig, wenn der Hypothekeninhaber umzieht, das Haus verkauft oder stirbt. Das bedeutet, dass Sie oder Ihre Erben auf die eine oder andere Weise und schnell eine große Geldsumme aufbringen müssen. Die normale Nachfrist beträgt sechs Monate.
In diesen unsicheren Zeiten gibt es jedoch einen verbraucherfreundlichen Hinweis: Die Bank verlangt möglicherweise nicht eine Zahlung, die den Wert des Hauses übersteigt. Die Bank gleicht den Verlust über einen Versicherungsfonds aus, der zu den Kosten der umgekehrten Hypothek gehörte. Noch besser ist, dass das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das das dominierende Reverse-Mortgage-Programm überwacht, im Herbst 2017 umgezogen ist, um diesen Versicherungsfonds zu stützen.
Die Quintessenz
Wenn dies eine Menge Risiken mit sich bringt, gibt es immer noch die große Belohnung, in einem Haus zu leben, das Sie besitzen, in einer Zeit, in der es sich nur wenige leisten können, alles Geld zurückzuzahlen. Sowohl die Standard-Forward-Hypothek als auch die Reverse-Hypothek ermöglichen es vielen von uns, genau das in zwei wichtigen Lebensphasen zu tun. Mit den Fakten und dem gesunden Menschenverstand beim Ausgeben ausgestattet, können Sie sie sicher nutzen. (Weitere Informationen finden Sie unter Reverse Mortgage Pitfalls .)
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