Was ist effektives Bruttoeinkommen?
Das effektive Bruttoeinkommen ist das potenzielle Bruttomieteinkommen zuzüglich der sonstigen Einnahmen abzüglich der Leerstands- und Kreditkosten eines Mietobjekts.
Das effektive Bruttoeinkommen oder EGI kann berechnet werden, indem das potenzielle Bruttoeinkommen einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie herangezogen wird, andere von dieser Immobilie generierte Einkommensformen hinzugefügt werden und Leerstands- und Inkassoverluste abgezogen werden.
Effektives Bruttoeinkommen verstehen (EGI)
EGI ist eine Schlüsselvariable bei der Bestimmung des Werts einer Mietimmobilie und des echten positiven Cashflows, den diese Immobilie generieren könnte. Der Miet-Cashflow ist keine einfache Berechnung, sondern umfasst alle von der Immobilie erzielten Einnahmen abzüglich der mit den Mieteinnahmen verbundenen realistischen Kosten. Wenn wir uns die Variablen der EGI-Formel ansehen, können wir sehen, wie sich die Mieteinnahmen in der realen Welt entwickeln.
EGI Formel erklärt
Bruttopotenzial Mieteinnahmen:
Das Bruttopotenzial der Mieteinnahmen ist der hypothetische Betrag, den ein Anleger ohne den in der realen Welt üblichen Mietgegenwind erhalten würde. Es wird davon ausgegangen, dass Ihr Mietobjekt an jedem Tag des Jahres vermietet wird und dass der Mieter die vereinbarte Miete bezahlt, die im Mietvertrag dokumentiert ist. Wenn die vereinbarte Miete beispielsweise 2.000 USD pro Monat beträgt, beträgt das Bruttopotenzial der Mieteinnahmen 24.000 USD.
Sonstige Einnahmen aus dem Mietobjekt:
Was sind „sonstige“ Einnahmen aus Mietobjekten? Im Folgenden sind einige der häufigsten Cashflow-Quellen aufgeführt, die nicht direkt aus Mietzahlungen stammen:
- Münzwaschmaschinen vor OrtVerkaufsautomatenMonatliche ParkscheineLagereinheitenHaustiergebührenLate Fees
Leerstandskosten:
Im wirklichen Leben wird eine Einheit nicht immer für das ganze Jahr vermietet. Leerstandskosten sind die Zeiträume zwischen Mietern, in denen der Eigentümer keine Miete erhält, weil eine „Leerstandsquote“ besteht. Leerstandskosten sind Prognosen darüber, wie lange der Eigentümer glaubt, dass seine Einheit ohne Mieter sein wird. Wenn der Eigentümer für einige Zeit Anlageimmobilien verwaltet hat, können diese Kosten auf der Grundlage seiner / ihrer Managementerfahrung oder Branchendaten geschätzt werden.
Kreditkosten:
Kreditkosten entstehen, wenn eine Mieteinheit belegt ist und der Vermieter die vereinbarte Mietzahlung nicht erhält. Der Mieter hat seine Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt. Wie bei den Leerstandskosten handelt es sich bei diesem Betrag um eine Schätzung, die möglicherweise auf historischen Daten basiert.
Warum EGI wichtig ist
EGI ist für den Immobilieninvestor von entscheidender Bedeutung, da er am Ende des Tages wissen muss, dass die Immobilie, die er erwägt, einen ausreichenden positiven Cashflow generiert, um die monatlichen Betriebskosten sowie etwaige Grundpfandrechte oder Belastungen zu decken um die Immobilie zu erwerben.
