Was ist FMRR (Financial Management Rate of Return)?
Die FMRR (Financial Management Rate of Return) ist eine Metrik zur Bewertung der Wertentwicklung einer Immobilieninvestition und bezieht sich auf einen Real Estate Investment Trust (REIT). REITs sind Aktien, die der Öffentlichkeit von einem Immobilienunternehmen oder einer Stiftung angeboten werden, die ein Portfolio von ertragsbringenden Immobilien und / oder Hypotheken hält.
Der FMRR ähnelt der internen Rendite und berücksichtigt die Länge und das Risiko der Investition. Der FMRR spezifiziert die Cashflows (Zu- und Abflüsse) zu zwei unterschiedlichen Sätzen, dem Safe Rate und dem Reinvestment Rate.
Erklärung der Rendite des Finanzmanagements
Da die Berechnung der Rendite des Finanzmanagements so komplex ist, entscheiden sich viele Immobilienfachleute und Investoren dafür, andere Messgrößen für die Immobilienanalyse zu verwenden. Der Vorteil der Verwendung von FMRR besteht darin, dass Investoren Investitionsmöglichkeiten auf Augenhöhe miteinander vergleichen können.
Obwohl die interne Verzinsung (Internal Rate of Return, IRR) seit langem ein Standardmaß für die Verzinsung innerhalb des Finanzlexikons ist, besteht ein Hauptnachteil darin, dass der Wert weder Zeit noch Haltedauer berücksichtigen kann. Insofern ist es ein schwacher Indikator für die Liquidität, der eine wesentliche Rolle bei der Bestimmung des Gesamtrisikos einer bestimmten Investitionssicherheit oder eines bestimmten Vehikels spielt. Wenn Sie beispielsweise nur IRR verwenden, sehen zwei Fonds aufgrund ihrer Rendite gleich aus, aber es kann doppelt so lange dauern, bis der ursprüngliche Kapitalanlagebetrag wieder erreicht ist. Viele Analysten werden die IRR- oder MIRR-Renditemaßnahmen um die Amortisationszeit ergänzen, um die Zeitspanne zu bestimmen, die erforderlich ist, um eine Hauptinvestitionssumme zurückzuerhalten.
Die modifizierte interne Rendite verbessert den internen Standardrenditewert, indem sie die Unterschiede in den angenommenen Reinvestitionsraten der anfänglichen Auszahlungen und der nachfolgenden Einzahlungen berücksichtigt. FMRR geht noch einen Schritt weiter und spezifiziert Zahlungsmittelabflüsse und -zuflüsse zu zwei unterschiedlichen Sätzen, den so genannten „sicheren Sätzen“ und den „Reinvestitionssätzen“. FMRR geht auch von einer zusätzlichen Annahme aus, die bei IRR und MIRR nicht enthalten ist, dass unmittelbar vorher positive Zahlungsströme eintreten Der negative Cashflow wird zur Deckung des negativen Cashflows verwendet.
- Bei sicheren Zinssätzen wird davon ausgegangen, dass die zur Deckung negativer Zahlungsströme erforderlichen Mittel zu einem leicht erreichbaren Zinssatz verzinst und bei Bedarf kurzfristig abgehoben werden können (z. B. von einem Einzahlungstag). In diesem Fall ist ein Zinssatz „sicher“, da die Mittel bei Bedarf hoch liquide und mit minimalem Risiko sicher verfügbar sind. Die Reinvestitionssätze umfassen einen Satz, der zu erhalten ist, wenn positive Cashflows in eine ähnliche mittel- oder langfristige Anlage mit vergleichbarem Risiko reinvestiert werden. Der Reinvestitionssatz ist höher als der sichere Satz, da er nicht liquide ist (dh eine andere Anlage betrifft) und daher einen risikoreicheren Abzinsungssatz erfordert.
Die zentralen Thesen
- Die FMRR (Financial Management Rate of Return) ist eine Metrik zur Bewertung der Wertentwicklung einer Immobilieninvestition und bezieht sich auf REITs. Die FMRR basiert auf einer modifizierten IRR-Formulierung, die eine sichere Rendite und eine Reinvestitionsrendite verwendet Die Berechnung der Rendite des Finanzmanagements ist so komplex, dass viele Immobilienfachleute und Investoren andere Messgrößen für die Immobilienanalyse wählen.
Berechnung des FMRR
Da es sich bei FMRR um eine modifizierte interne Rendite handelt, gibt es keine formelmäßige Berechnungsmethode, sondern sie muss anhand von Test- und Fehleriterationen berechnet werden, die mithilfe von Computersoftware einfach zu handhaben sind. Vor der Verwendung einer solchen Software müssen einige wichtige Schritte unternommen werden, um einen sicheren Zinssatz und einen Wiederanlagesatz (höher als der sichere Zinssatz) zu ermitteln, die für alle zukünftigen Zahlungsströme während einer bestimmten Haltedauer gelten.
- Nehmen Sie alle zukünftigen negativen Cashflows heraus, indem Sie die positiven Cashflows des Vorjahres nach Möglichkeit betrachten. Die Abflüsse werden stattdessen mit der sicheren Rendite abgezinst und von den positiven Cashflows abgezogen. Alle anderen Abflüsse, die für Schritt 1 möglicherweise nicht zutreffen, werden mit der sicheren Rendite abgezinst. Aufzinsung bis zum Ende des Bestands die verbleibenden positiven Cashflows zum Wiederanlagesatz. Diese werden dann zu den prognostizierten Zahlungsströmen hinzugerechnet, die aus einem Verkauf am Ende der Haltedauer der Investition erwartet werden. Berechnen Sie den IRR.
Das Ergebnis dieser Schritte ist die Rendite des Finanzmanagements.
