Am 28. März 2018 ergab die Kreditgeberumfrage von Bankrate.com, dass die Hypothekenzinsen für einen 30-Jahres-Fixbetrag 4, 30%, für einen 15-Jahres-Fixbetrag 3, 72% und für die ersten fünf Jahre für einen 5/1-Fixbetrag 4, 05% betrugen Hypothek (ARM). Dies sind nationale Durchschnittswerte. Die Hypothekenzinsen variieren je nach Standort und hängen stark von Ihrer Kreditwürdigkeit ab.
Der erste Schritt bei der Entscheidung, ob eine Festhypothek oder ein ARM die beste Wahl auf dem heutigen Markt ist, besteht darin, mit mehreren Kreditgebern zu sprechen, um herauszufinden, für welchen Zinssatz Sie sich qualifizieren und welche Darlehensbedingungen für Sie angesichts Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihres Einkommens sinnvoll sind, Schulden, Anzahlung und die monatliche Zahlung, die Sie sich leisten können.
Wenn Sie wissen, welche Zinssätze und Laufzeiten für Sie gelten, wie wählen Sie zwischen einer Hypothek mit festem Zinssatz und einem ARM aus? Berücksichtigen Sie diese Faktoren.
Behoben gegen ARM: Monatlicher Zahlungsunterschied
Für jeweils 100.000 USD, die Sie ausleihen, zahlen Sie für jeden der wichtigsten Hypothekentypen Folgendes pro Monat zu den oben aufgeführten nationalen Durchschnittszinssätzen:
- 30-jährige Festhypothek: 495 USD
- Festhypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren: 726 USD
- Hypothek mit variablem Zinssatz 5/1: 480 USD für die ersten 60 Monate
Betrachtet man nur die monatliche Zahlung, scheint die Hypothek mit variablem Zinssatz die bessere Wahl zu sein. Dies ist die günstigste Option für 15 USD pro Monat. Je größer Ihre Hypothek, desto größer die monatlichen Ersparnisse. Wenn Sie sich eine halbe Million ausleihen, sparen Sie mit einem einstellbaren Zinssatz 73 US-Dollar pro Monat.
Ist dieser Unterschied groß genug, um die mit einem ARM verbundenen zusätzlichen Risiken zu tragen?
Arten von variabel verzinslichen Hypotheken
ARMs gibt es in vielen Ausführungen. Am beliebtesten ist ein Hybrid-ARM, und von diesen ist die beliebteste Option der 5/1-ARM, gefolgt vom 3/1, 7/1 und 10/1-ARM.
So funktionieren hybride ARMs: Ein 5/1-ARM hat beispielsweise für die ersten fünf Jahre einen festen Zinssatz, den sogenannten Einführungszeitraum. Danach passt sich der Zinssatz einmal jährlich für den Rest der Darlehenslaufzeit an (z. B. 25 weitere Jahre). Es gibt ARMs, die seltener als einmal im Jahr angepasst werden, wie z. B. die ARMs 3/3 und 5/5. Diese können jedoch schwer zu bekommen sein. Je länger der Anfangszeitraum ist, desto geringer ist die Differenz zwischen dem Zinssatz des ARM und dem Zinssatz der Festhypothek.
In den Vereinigten Staaten basiert der Zinssatz für die meisten ARM auf dem US-Treasury-Satz, aber etwa 20% der ARM basieren auf dem Londoner Interbank Offered Rate (LIBOR). Die Zinssätze für Staatsanleihen sind derzeit sehr niedrig. Wenn Sie also jetzt ein ARM herausnehmen, besteht eine gute Chance, dass sich Ihr Zinssatz nach Ablauf der Einführungsphase des ARM erhöht. Die Federal Reserve hat die Zinssätze einmal im März angehoben und wird dies voraussichtlich 2018 noch zweimal tun, wobei jede Erhöhung 0, 25% beträgt.
Risikotoleranz und Zukunftspläne
Wenn Sie eine Hypothek mit festem Zinssatz aufnehmen, wissen Sie, bevor Sie Ihre Abschlussunterlagen unterzeichnen, genau, wie hoch Ihre Hypothekenzahlung monatlich sein wird, solange Sie über die Hypothek verfügen. Viele Menschen schätzen diese Stabilität.
ARMs unterliegen einem Zinsänderungsrisiko oder der Möglichkeit, dass sich der Zinssatz ändert. Nach der anfänglichen Laufzeit passt sich der Zinssatz für diese Art von Hypothek an die aktuellen Marktbedingungen an. Woher wissen Sie, wie hoch der ARM-Zinssatz sein wird, wenn er nach der Einführungsphase zurückgesetzt wird?
Die Details eines bestimmten ARM - die so genannte Zinsobergrenzenstruktur - geben Auskunft darüber, wie hoch Ihre monatliche Zahlung sein könnte. Ein 5/1-ARM kann beispielsweise eine Obergrenze von 2-2-6 haben, was bedeutet, dass der Zinssatz im sechsten Jahr (nach Ablauf der fünfjährigen Einführungsphase) um 2% steigen kann, in den Folgejahren um 2% Der Zinssatz kann um weitere 2% pro Jahr steigen, und der Gesamtzinsanstieg kann über die Laufzeit des Darlehens niemals mehr als 6% betragen.
Wenn Ihr Einführungssatz in den ersten fünf Jahren 4% betrug, wäre Ihr Zinssatz 4%. Im sechsten Jahr könnte es um bis zu 2% steigen, abhängig von der einjährigen US-Treasury-Rate, sodass Ihre Rate bis zu 6% steigen könnte. Im siebten Jahr könnte sich Ihre Rate um weitere 2% auf 8% erhöhen, und im achten Jahr könnte sich Ihre Rate erneut um 2% erhöhen, sodass sich Ihre Rate auf 10% erhöht. Zu diesem Zeitpunkt hätten Sie die Obergrenze von 6% erreicht. Ihre Rate würde nie höher als 10% gehen.
Während die Obergrenze Ihr Risiko etwas verringert, beträgt die Differenz zwischen 4% Zinsen und 10% Zinsen bei einer 30-jährigen Hypothek über 200.000 USD eine monatliche Zahlung von ca. 955 USD gegenüber ca. 1.755 USD. Sie müssen sich fragen, ob Sie mit einem Worst-Case-Szenario von 800 USD pro Monat für die Jahre 8 bis 30 leben können.
Ob sich Ihre Rate jemals so stark anpasst, hängt von der Indexrate des ARM ab. Wenn Ihr ARM an den einjährigen Zinssatz des Finanzministeriums gebunden ist und dieser Satz im sechsten Jahr der gleiche ist wie im ersten Jahr, erhöht sich Ihr Zinssatz im sechsten Jahr nicht. Wenn der Leitzins jedoch um 3% gestiegen ist, steigt Ihr Leitzins im sechsten Jahr aufgrund der Obergrenze nicht um mehr als 2%.
Menschen, die mit Waffen bewaffnet sind, denken häufig, dass eines der folgenden Ereignisse eintritt:
- Sie werden das Haus verkaufen, bevor das Darlehen zurückgesetzt wird.
- Ihr Einkommen erhöht sich, bevor das Darlehen zurückgesetzt wird.
- Sie können sich refinanzieren, bevor der Kredit zurückgesetzt wird.
- Die Zinssätze bleiben stabil oder sinken, sodass sie dem Einführungssatz beim Zurücksetzen des Kredits entsprechen.
FHA-Waffen
Die Federal Housing Administration (FHA) garantiert Hypotheken mit variabler Verzinsung, sodass die Kreditgeber diese Kreditnehmern anbieten können, die für die Qualifizierung mildere Anforderungen benötigen. Die FHA bietet 1-Jahres-ARMs sowie 3-, 5-, 7- und 10-Jahres-Hybrid-ARMs an. Der Zinssatz für die 1-Jahres- und 3-Jahres-Version darf nach der Einführungsphase nicht um mehr als 1% pro Jahr oder über die Laufzeit des Darlehens um mehr als 5% steigen. Der Zinssatz für 5-, 7- und 10-jährige ARMs darf nach der Einführungsphase nicht mehr als 2% pro Jahr ansteigen, und die lebenslange Obergrenze beträgt 6%.
Wie bei allen FHA-Hypotheken kann ein FHA-ARM milder qualifiziert sein, jedoch müssen die Darlehensnehmer im Voraus eine Hypothekenversicherungsprämie in Höhe von 1, 75% des Darlehensbetrags (der in der Regel in das Darlehen einfließt, und Sie zahlen Zinsen für diesen Betrag als ein Ergebnis). Außerdem ist eine monatliche Zahlung der Hypothekenversicherungsprämie erforderlich, deren Kosten von der Laufzeit Ihres Darlehens und der Anzahlung abhängen. Wenn Sie beispielsweise die von der FHA geforderte Mindestanzahlung von 3, 5% leisten und ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren aufnehmen, zahlen Sie in der Hypothekenversicherung jedes Jahr 0, 85% des ausstehenden Kreditsaldos, bis Sie das Darlehen vollständig begleichen. Diese Summe wird durch 12 geteilt und Ihrer monatlichen Zahlung hinzugefügt. Bei einem Darlehen von 200.000 USD würde die Vorabprämie 3.500 USD kosten, und die monatlichen Hypothekenversicherungsprämien würden Sie im ersten Jahr etwa 142 USD pro Monat kosten und danach allmählich sinken. Diese Kosten erhöhen kurz- und langfristig die Kosten für den Besitz eines Eigenheims und können dessen Erschwinglichkeit beeinträchtigen.
Wahl zwischen einem Festzinsdarlehen und einem ARM
Nun, da Sie wissen, wie ARMs mit Festzinsdarlehen verglichen werden, wie entscheiden Sie, welches für Ihre Situation am sinnvollsten ist?
Sean O. McGeehan, ein Kreditsachbearbeiter in Homer Glen, Illinois, etwas außerhalb von Chicago, wiegt auf diese Weise. „Die meisten unserer Kunden fallen in den festen Zinssatz. Sie sind traditionell Erstkäufer, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen und ihre Zukunftspläne nicht kennen “, sagt er. „Wenn sie Kinder haben und langfristig dort bleiben müssen, gibt ihnen ein fester Zinssatz Sicherheit und Stabilität bei der Hypothekenzahlung.“
Da die Zinssätze auf dem heutigen Markt kaum zu erreichen sind, sind die meisten Eigenheimkäufer nicht daran interessiert, das Risiko eines ARM einzugehen.
„Aufgrund des aktuellen Niedrigzinsumfelds habe ich in den letzten über sechs Jahren 90% der Zeit die 30-jährige Festkreditoption für Erstkäufer in Anspruch genommen“, sagt Lauren Abrams, Hypothekenberaterin bei Absolute Mortgage Banken in San Ramon, Kalifornien
„Es ist jedoch wichtig, ein Gespräch über die langfristigen Pläne des Käufers für die Immobilie zu führen. In den meisten Fällen wissen die Käufer nicht, wie diese Pläne aussehen werden, oder können sie nicht vorhersagen “, sagt sie. „Kunden bestehen manchmal darauf, dass dies nur ein Starterhaus ist und nicht länger als drei bis fünf Jahre in diesem Haus sein wird.“ Nach ihrer Erfahrung kann dieser Zeitraum sogar nur ein Jahr betragen, wenn es eine Scheidung oder einen Jobtransfer gibt, Ehe oder Kinder, aber dieser Zeitrahmen kann sich auch leicht auf über 10 Jahre erstrecken.
Kreditnehmer, die glauben, dass sie für eine kürzere Zeit zu Hause sind und einen ARM verwenden möchten, könnten ihr Risiko verringern, indem sie die monatlichen Ersparnisse auf einem verzinslichen Konto wegnehmen, um eine potenziell höhere zukünftige Zahlung abzudecken, wenn sie noch in der Schweiz sind nach Hause, wenn sich die Rate anpasst. "In der Realität werden Eigenheimkäufer dieses Geld jedoch in der Regel nicht sparen", sagt Abrams.
Wohlhabende Kunden und Investoren, die planen, wie lange sie die Hypothek bei sich tragen und sich später möglicherweise höhere Zahlungen leisten können, sehen die Attraktivität eines ARM eher und profitieren eher von dessen Einführungssatz.
Die Quintessenz
Laut Angaben von CoreLogic und Freddie Mac entschieden sich im August 2017 weniger als 10% der Kreditnehmer für ARMs.
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