Was ist Zwangsvollstreckung?
Unter Zwangsvollstreckung versteht man den rechtlichen Prozess, bei dem ein Kreditgeber die Kontrolle über eine Immobilie übernimmt, den Hausbesitzer aus dem Verkehr zieht und das Haus verkauft, nachdem ein Hausbesitzer nicht in der Lage ist, die im Hypothekenvertrag festgelegten Kapital- und Zinszahlungen für seine Hypothek zu leisten.
Grundlegendes zur Marktabschottung
Das Zwangsvollstreckungsverfahren leitet sich aus einem Hypotheken- oder Treuhandvertrag ab, der dem Kreditgeber das Recht einräumt, eine Immobilie als Sicherheit zu verwenden, falls der Käufer seiner Rückzahlungsverpflichtung nicht nachkommt.
Sobald ein Kreditnehmer ein Darlehen oder eine Hypothek nicht rechtzeitig leistet, wird das Darlehen überfällig. Der Zwangsvollstreckungsprozess beginnt, wenn ein Kreditnehmer eine Kredit- oder Hypothekenzahlung in Verzug bringt oder verpasst. Zu diesem Zeitpunkt wird ein Hausbesitzer in Verzug vom Kreditgeber benachrichtigt. Drei bis sechs Monate, nachdem der Hausbesitzer eine Hypothekenzahlung versäumt hat, und der Hausbesitzer die versäumten Zahlungen nicht innerhalb einer bestimmten Nachfrist nachgeholt hat, beginnt der Kreditgeber, die Hypothek abzuschließen. Je weiter der Kreditnehmer zurückfällt, desto schwieriger wird es, Zahlungen nachzuholen, da die Kreditgeber Gebühren für verspätete Zahlungen erheben, häufig nach 10 bis 15 Tagen.
Der Zwangsvollstreckungsprozess variiert je nach Staat
Jeder Staat hat seine Gesetze, die den Zwangsvollstreckungsprozess regeln, einschließlich der Bekanntmachungen, die ein Kreditgeber öffentlich veröffentlichen muss, der Möglichkeiten des Hausbesitzers, den Kredit auf den neuesten Stand zu bringen und die Zwangsvollstreckung zu vermeiden, sowie des Zeitplans und des Prozesses für den Verkauf der Immobilie.
Eine Zwangsvollstreckung wie die Beschlagnahme einer Immobilie durch einen Kreditgeber ist in der Regel der letzte Schritt nach einem langwierigen Vorab-Zwangsvollstreckungsprozess, der mehrere Alternativen zur Zwangsvollstreckung beinhalten kann, darunter auch viele, die die negativen Folgen einer Zwangsvollstreckung für den Käufer und den Kreditnehmer mit sich bringen können Verkäufer. Wie bei Zwangsvollstreckungen haben die Staaten ihre Gesetze, um diesen Prozess zu handhaben.
In 22 Bundesstaaten - einschließlich Florida, Illinois und New York - ist die gerichtliche Verfallserklärung die Norm, dh der Kreditgeber muss die Gerichte anrufen, um die Erlaubnis zur Verfallserklärung zu erhalten, indem er nachweist, dass der Kreditnehmer kriminell ist. Wenn die Zwangsvollstreckung genehmigt wird, versteigert der örtliche Sheriff die Immobilie an den Höchstbietenden, um zu versuchen, das, was die Bank schuldet, wieder hereinzuholen, oder die Bank wird Eigentümer und verkauft die Immobilie auf dem traditionellen Weg, um ihren Verlust wieder auszugleichen. Der gesamte Prozess der gerichtlichen Zwangsvollstreckung, beginnend mit dem ersten Zahlungsverzug des Kreditnehmers durch den Verkauf des Eigenheims durch den Kreditgeber, dauert nach Angaben der Mortgage Bankers Association in der Regel 480 bis 700 Tage.
Die anderen 28 Bundesstaaten - darunter Arizona, Kalifornien, Georgia und Texas - verwenden in erster Linie die nicht-gerichtliche Zwangsvollstreckung, die auch als Verkaufsmacht bezeichnet wird. Sie ist in der Regel schneller und geht nur vor Gericht, wenn der Hausbesitzer den Kreditgeber verklagt.
In einigen Fällen nehmen die Kreditgeber Anpassungen am Tilgungsplan des Kreditnehmers vor, um eine Zwangsvollstreckung des Eigenheims zu vermeiden, damit er sich die Zahlungen leisten und somit das Eigentum behalten kann. Diese Situation wird als besondere Nachsicht oder Hypothekenänderung bezeichnet.
Zwangsvollstreckungsfolgen
Wenn eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung nicht verkauft werden kann oder auf andere Weise nie verkauft wurde, übernehmen die Kreditgeber - häufig Banken - in der Regel das Eigentum an der Immobilie und fügen es möglicherweise einem kumulierten Portfolio von Zwangsversteigerungen hinzu, das auch als Immobilieneigentum (REO) bezeichnet wird). Ausgeschlossene Immobilien sind in der Regel auf den Websites der Banken leicht zugänglich. Solche Immobilien können für Immobilieninvestoren attraktiv sein, da sie in einigen Fällen von Banken mit einem Abschlag auf ihren Marktwert verkauft werden, was sich natürlich wiederum negativ auf den Kreditgeber auswirkt.
Für den Kreditnehmer kann eine Zwangsvollstreckung sieben Jahre lang auf einer Kreditauskunft verbleiben. Die Auswirkung einer Zwangsvollstreckung auf den FICO-Score nimmt jedoch mit der Zeit je nach FICO ab.
