Benötigen Sie eine Möglichkeit, einen Großteil Ihrer Ausgaben zu bezahlen, z. B. Ihr Kind ans College zu schicken oder Ihre Küche zu renovieren? Oder möchten Sie diese ausstehenden Kreditkartenguthaben ein für alle Mal beseitigen? Die Antwort kann buchstäblich in Ihrem eigenen Hinterhof sein. Wenn Sie genug Eigenkapital in Ihrem Haus haben, können Sie Kredite zu einem relativ niedrigen Zinssatz aufnehmen. Je nachdem, wie Sie die Mittel verwenden, können die Zinszahlungen steuerlich absetzbar sein.
Es gibt zwei grundsätzliche Möglichkeiten, Ihren Wohnsitz als Sicherheit zu verwenden: Ein Eigenheimdarlehen und eine Eigenheimkreditlinie (HELOC). Lesen Sie weiter, um die wichtigsten Unterschiede zwischen den beiden herauszufinden.
Die zentralen Thesen
- Wohnungsbaudarlehen und Wohnungsbaudarlehenslinien sind verschiedene Arten von Darlehen, die auf der Bonität des Kreditnehmers, seiner Rückzahlungshistorie und dem Eigenkapital in seinem Eigenheim basieren. Wohnungsbaudarlehen werden mit festen Zinszahlungen für eine feste Laufzeit ausgezahlt, die den Kreditnehmern vorhersehbare Zahlungen über den gesamten Zeitraum ermöglichen Laufzeit des Kredits.HELOCs sind revolvierende Kreditlinien mit variablen Zinssätzen. Die Ziehungsfristen von HELOCs ermöglichen es Kreditnehmern, von ihren Kreditlinien zurückzutreten, solange sie Zinszahlungen leisten.
Home Equity Loan vs. HELOC: Ein Überblick
Ein Hypothekendarlehen ist ein befristetes Darlehen, das ein Kreditgeber einem Kreditnehmer auf der Grundlage des Eigenkapitals seiner Wohnung gewährt. Diese Art von Darlehen, die oft als Zweithypotheken bezeichnet werden, sind mit festen Zinszahlungen für eine feste Laufzeit verbunden. Dies macht die Rückzahlung für den Kreditnehmer, der zuverlässige Zahlungsbedingungen hat, zum Kinderspiel. Eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) ist dagegen eine revolvierende Kreditlinie, die wie eine Kreditkarte funktioniert. Auf der Grundlage des Eigenkapitals des Kreditnehmers kann der Kreditnehmer mit einem HELOC Geld über die Laufzeit des Kredits hinweg abheben, Zahlungen leisten und dies auch weiterhin tun, solange er oder sie auf dem neuesten Stand ist und nicht standardmäßig.
Home Equity-Darlehen
Hypothekendarlehen werden manchmal als Hypothekendarlehen oder als Hypothekendarlehen bezeichnet. Da der Kreditgeber das Eigenkapital Ihres Eigenheims als Sicherheit verwendet, nehmen Sie im Grunde genommen eine zweite Hypothek auf Ihr Eigenheim auf und es funktioniert wie eine herkömmliche Hypothek mit festem Zinssatz. Die Höhe des Kredits basiert auf einer Reihe von Faktoren, einschließlich des kombinierten Loan-to-Value-Verhältnisses (CLTV), das normalerweise 80% bis 90% des geschätzten Werts der Immobilie beträgt, sowie Ihrer Bonität und Ihrem Zahlungsverhalten.
Genau wie die Höhe des Darlehens bestimmt der Darlehensgeber den Zinssatz Ihres Eigenkapitaldarlehens anhand Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihres Zahlungsverhaltens. Laut Bankrate lagen die Zinssätze für Hypothekarkredite am 8. November 2019 zwischen 3, 79% und 11, 99%. Der Zinssatz ist normalerweise festgelegt, Ihre Zahlungen sind auf einen festgelegten Zinssatz festgelegt. Dies bedeutet, dass Ihre Zahlungen für die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich sind und zwischen 5 und 30 Jahren liegen können. Unabhängig von der Periode haben Sie stabile, vorhersehbare monatliche Zahlungen für die Laufzeit des Kredits.
Wenn Sie die Art von Person sind, die einen Überblick über Ihre finanziellen Entscheidungen hat, ist ein Eigenheimkredit sinnvoller. Da Sie einen festen Betrag zu einem festen Zinssatz ausleihen, müssen Sie bei der Aufnahme eines Eigenheimdarlehens wissen, wie viel Sie auf lange Sicht in der Minute bezahlen, in der Sie es aufnehmen. Sie können diesen Betrag reduzieren, wenn Sie das Darlehen vorzeitig abbezahlen oder zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren. Wenn Sie also 30.000 USD für 20 Jahre zu 5, 5% ausleihen, können Sie leicht berechnen, dass sich die gesamten Kreditkosten einschließlich Zinsen auf 49.528 USD belaufen.
HELOC
Home Equity-Kreditlinien oder HELOCs sind gesicherte Kreditlinien, die durch das Eigenkapital Ihres Hauses abgesichert sind. Sie funktionieren teilweise wie eine Kreditkarte, sodass sie über eine revolvierende Kreditlinie verfügen, die Sie mehrmals verwenden können - solange Sie Ihre Zahlungen aufrecht erhalten.
HELOC-Begriffe bestehen aus zwei Teilen. Das erste ist eine Auszahlungsperiode, während das zweite eine Rückzahlungsperiode ist. Die Auszahlungsfrist, in der Sie Geld abheben können, kann 10 Jahre und die Rückzahlungsfrist weitere 20 Jahre betragen, sodass der HELOC ein 30-jähriges Darlehen ist. Nach Ablauf der Ziehungsfrist können Sie kein Geld mehr ausleihen.
Während der Ziehungsfrist des HELOC müssen Sie Zahlungen leisten. Diese sind in der Regel klein - oft nur das Interesse. Während der Rückzahlungsperiode werden die Zahlungen wesentlich höher. Das liegt daran, dass Sie anfangen müssen, den Auftraggeber zurückzuzahlen. Während der Rückzahlungsfrist von 20 Jahren müssen Sie das gesamte geliehene Geld zuzüglich variabler Zinsen zurückzahlen. Dieser Zahlungssprung kann zu einem Zahlungsschock führen. Wenn die Summen groß genug sind, kann dies sogar zu einem Zahlungsausfall führen. Und wenn sie mit den Zahlungen in Verzug geraten, könnten sie ihre Häuser verlieren. Denken Sie daran, das ist die Sicherheit für den Kredit.
Die Zahlungen müssen während der Ziehungsfrist an das HELOC geleistet werden. Dies entspricht in der Regel nur den Zinsen.
Mit einem HELOC wissen Sie, dass der Höchstbetrag, den Sie möglicherweise ausleihen, der Betrag Ihres Kreditlimits ist. Es kann jedoch schwierig sein, die Gesamtkosten eines HELOC zu bestimmen. Das liegt daran, dass Sie nicht wissen, wie viel Sie tatsächlich ausleihen werden. Sie wissen auch nicht, welchen Zinssatz Sie zahlen werden. Bankrate stellt fest, dass die durchschnittlichen HELOC-Zinssätze zum 8. November 2019 zwischen 3, 49% und 21, 00% liegen. Der Zinssatz hängt wie bei einem Hypothekendarlehen von Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrem Zahlungsverhalten und Ihrem Kreditbetrag ab. Ein weiterer wichtiger Punkt: Die Zinssätze für HELOCs sind variabel, was bedeutet, dass sie je nach Konjunktur steigen oder fallen können.
Besondere Überlegungen
Eine Frage, die Sie sich stellen sollten: Was ist der Zweck des Darlehens? Ein Eigenheimkredit ist eine gute Wahl, wenn Sie genau wissen, wie viel Sie ausleihen müssen und wofür Sie das Geld verwenden. Ihnen wird ein bestimmter Betrag garantiert, den Sie bei Auszahlung des Darlehens in voller Höhe erhalten.
„Kredite für Eigenheime werden im Allgemeinen für größere, teurere Ziele wie Umbau, Bezahlung der Hochschulbildung oder sogar Schuldenkonsolidierung bevorzugt, da die Mittel in einer Pauschale eingehen“, sagt Richard Airey, Kreditsachbearbeiter bei First Financial Mortgage. Natürlich kann es bei der Beantragung zu einer Versuchung kommen, mehr zu leihen, als Sie sofort benötigen, da Sie die Auszahlung nur einmal erhalten und nicht wissen, ob Sie sich für ein weiteres Darlehen in der Zukunft qualifizieren.
Umgekehrt ist ein HELOC eine gute Wahl, wenn Sie nicht sicher sind, wie viel Sie ausleihen müssen oder wann Sie es benötigen. Im Allgemeinen haben Sie über einen festgelegten Zeitraum - manchmal bis zu 10 Jahre - ständigen Zugriff auf Bargeld. Sie können gegen Ihre Leitung leihen, alles oder einen Teil davon zurückzahlen und das Geld dann später wieder leihen, solange Sie sich noch in der Einführungsphase des HELOC befinden.
Eine Sache, an die Sie denken sollten, ist, dass eine Kreditlinie widerrufbar ist - genau wie eine Kreditkarte. Wenn sich Ihre finanzielle Situation verschlechtert oder der Marktwert Ihres Eigenheims sinkt, könnte Ihr Kreditgeber entscheiden, Ihre Kreditlinie zu senken oder sie ganz zu schließen. Die Idee hinter einem HELOC ist also, dass Sie die Gelder nach Bedarf abrufen können, aber Ihre Fähigkeit, auf dieses Geld zuzugreifen, ist keine sichere Sache. „HELOCs eignen sich am besten für kurzfristige Ziele, z. B. 12 bis 20 Monate, da die Rate schwanken kann und im Allgemeinen an die Spitzenrate gebunden ist“, sagt Airey.
Zinsabzugsfähigkeit
Es herrschte einige Verwirrung darüber, ob Eigenheimbesitzer die Zinsen von ihren Eigenheimdarlehen und HELOCs auf ihre Steuererklärungen nach der Verabschiedung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze abziehen könnten. Nach dem Gesetz können Eigenheimbesitzer für Steuerjahre zwischen 2018 und 2025 alle mit Hypothekenzinsen verbundenen Kosten abziehen, einschließlich beider Arten von Darlehen. Die Abzüge sind auf 375.000 USD für qualifizierte Darlehen für Einzelanmelder oder Ehepaare, die separat einreichen, oder auf 750.000 USD für Verheiratete begrenzt Paare. Aber es gibt eine Bedingung: Die Abzüge müssen von Geldern abgeleitet werden, die zum "Kaufen, Bauen oder wesentlichen Verbessern" Ihres Hauses verwendet werden, und das Geld, das Sie für solche Verbesserungen ausgeben, muss für das als Eigenkapital für den Kredit verwendete Eigentum ausgegeben werden. Sie können also keine Zinsen mehr von diesen Darlehen abziehen, wenn Sie das Geld verwenden, um das College Ihres Kindes zu bezahlen oder Schulden zu beseitigen. Es gibt zusätzliche Regeln. Fragen Sie daher unbedingt einen Steuerexperten, bevor Sie diesen Abzug in Anspruch nehmen.
Die Quintessenz
Denken Sie daran, dass nur, weil Sie Kredite gegen das Eigenkapital Ihres Hauses aufnehmen können, Sie dies nicht tun sollten. Bei der Entscheidung, wie Sie mit dem Geld umgehen, was mit den Zinssätzen geschehen kann, Ihren langfristigen Finanzplänen und Ihrer Risiko- und Fluktuationstoleranz müssen Sie jedoch eine Reihe von Faktoren berücksichtigen Preise.
Einige Menschen fühlen sich mit dem variablen Zinssatz des HELOC nicht wohl und bevorzugen das Hypothekendarlehen, da sie aufgrund der Stabilität und Vorhersehbarkeit genau wissen, wie hoch ihre Zahlungen sind und wie viel sie insgesamt schulden werden. Eigenheimkredite lassen sich viel leichter in ein Budget einarbeiten, wie Airey betont.
Darüber hinaus führen „feste Eigenheimkredite zu weniger leichtfertigen Ausgaben“, fügt Airey hinzu. Mit einem HELOC können „die niedrigen Zinszahlungen und der einfache Zugang für diejenigen verlockend sein, die finanziell nicht diszipliniert sind Ausgaben für unnötige Dinge, genau wie eine Kreditkarte. “Wenn Sie diese Disziplin haben und die Idee einer offeneren Finanzierungsquelle mögen, ist die Kreditlinie möglicherweise die Option für Sie.
