Wohneigentumsinvestition: Risiken und Nutzen

Inhaltsverzeichnis

Attraktive langfristige Investition
Aufbau von Eigenkapital
Standort, Standort, Standort
Kapital gewinnt Ausschluss
Steuerabzüge
Das Gesetz über Steuersenkungen und Beschäftigung
Hohe Vorlaufkosten
Mögliche Abschreibung
Stolz und Verantwortung
Illiquidität
Die Quintessenz

Wohneigentum war schon immer Teil des amerikanischen Traums. Aus diesem Grund akzeptieren viele Menschen den Besitz eines Eigenheims als die richtige, sogar obligatorische Sache, ohne die Vorteile und Risiken in Betracht zu ziehen. Wenn Sie über den Kauf eines Eigenheims nachdenken, sollten Sie die Vor- und Nachteile der Investition, die Sie im Begriff sind - wie bei jeder Investitionsentscheidung - kennen und überprüfen, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.

Die zentralen Thesen

Wenn Sie in Erwägung ziehen, ein Eigenheim zu besitzen, sollten Sie sich der Vorteile und potenziellen Risiken bewusst sein und diese prüfen, bevor Sie den Deal abschließen. Zu den Vorteilen einer Investition in ein Eigenheim zählen Wertsteigerung, Eigenkapital, Steuerabzüge und abzugsfähige Kosten Investitionen in ein Eigenheim können hohe Vorlaufkosten, Abschreibungen und Illiquidität mit sich bringen.

Attraktive langfristige Investition

Die Wertsteigerung entspricht dem Anstieg der Hauswerte im Laufe der Zeit. Die Immobilienpreise sind zyklisch und Hausbesitzer sollten nicht damit rechnen, dass der Wert der Immobilie kurzfristig drastisch steigt. Wenn Sie jedoch lange genug in Ihrem Haus bleiben, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass Sie Ihr Haus wegen der späteren Wertsteigerung mit Gewinn verkaufen können.

Tatsächlich ist der Kauf eines Eigenheims eine der besten langfristigen Investitionen, die Sie tätigen können.

Trotz einiger dramatischer Einbrüche wie 2008/10 steigt der Wert von Wohnimmobilien tendenziell an. Laut der Federal Reserve Bank von St. Louis stieg der Durchschnittspreis für verkaufte Häuser in den USA von 340.400 USD im dritten Quartal 2014 auf 380.300 USD im dritten Quartal 2019 - eine Wertsteigerung von 10% über fünf Jahre. Gehen Sie ein Jahrzehnt zurück, als das durchschnittliche Eigenheim 274.100 USD (3. Quartal 2009) erzielte und Sie einen Zuwachs von 28% verzeichneten. Das ist keine schlechte Rendite für eine Investition, die Ihnen auch einen Lebensraum bietet.

Immobilien schätzen vor allem das Grundstück, auf dem sich das Haus befindet, während die tatsächliche Struktur im Laufe der Zeit abnimmt. Der Ausdruck "Standort, Standort, Standort" ist also nicht nur ein Schlagwort für Immobilien, sondern eine sehr wichtige Überlegung beim Kauf eines Eigenheims. Die Nachbarschaft mit ihren Annehmlichkeiten - Schulbezirke, Parks, Straßenzustand usw. - und die Stadt, in der sich das Haus befindet, tragen zur Wertschätzung des Anwesens bei.

Betrachten Sie ein Haus, das heruntergekommen und baufällig ist, bis es unbewohnbar ist. Das Land unter dem Haus ist möglicherweise noch viel Geld wert - in diesem Fall mehr als der Wohnsitz. Ein Verkäufer kann in Betracht ziehen, es so zu verkaufen, wie es ist - bei noch intakter Struktur - oder ein wenig mehr auszugeben, um das Haus abzureißen und das Land zu einem höheren Preis zu verkaufen.

Aufbau von Eigenkapital

Eigenheim stellt den Unterschied zwischen dem Betrag dar, den Sie noch für Ihre Hypothek schulden, und dem Marktpreis oder Wert Ihres Eigenheims. Wohneigentum und Wertsteigerung können zusammen betrachtet werden. Wie oben erwähnt, wird Ihr Eigenheim mit der Zeit wahrscheinlich an Marktwert zunehmen. Ihr Eigenkapital wächst auch mit der Tilgung Ihrer Hypothek, wobei weniger Zinsen als vielmehr eine Senkung des Kreditsaldos bedeuten.

Wertsteigerung ist die Veränderung des Wertes Ihres Eigenheims im Laufe der Zeit, während Eigenheimkapital die Differenz zwischen dem Saldo Ihrer Hypothek und dem Marktwert Ihres Eigenheims darstellt.

Der Aufbau von Eigenkapital dauert einige Zeit, da es einige Zeit dauert, bis sich das Kapital aus dem Hypothekendarlehen verringert - es sei denn, Sie leisten eine große Anzahlung oder leisten regelmäßige Vorauszahlungen. Beachten Sie jedoch, dass der Zeitraum, in dem Sie Ihr Zuhause haben, ein wichtiger Faktor dafür ist, wie viel Eigenkapital Sie aufbauen und welche Wertschätzung Sie erzielen können. Je länger Sie es aufbewahren, desto mehr Eigenkapital erhalten Sie.

Wenn Sie Ihre Hypothek tilgen und Ihre Schulden reduzieren, ohne es zu merken, sparen Sie, wenn der Wert Ihres Eigenheims steigt - genauso wie der Wert des Sparkontos mit den Zinsen steigt. Wenn Sie verkaufen, erhalten Sie wahrscheinlich jeden Dollar, den Sie ausgezahlt haben, und mehr zurück, vorausgesetzt, Sie bleiben lange genug in Ihrem Haus. Im Laufe der Zeit sollte die durchschnittliche Verzinsung Ihrer Ersparnisse von 6% mehr als betragen

decken Sie Ihren Aufwand.

Ein weiteres Plus: Eigenheimkapital bietet Flexibilität, um ein Darlehen zu erhalten, das an die Höhe Ihres Eigenheimkapitals gebunden ist. Viele Anleger verfolgen gleichzeitig ihre Eigenheimkapital- und Eigenheimbewertung. Wenn ein Investor der Ansicht ist, dass sein Eigenheimwert stark steigt, kann er ein Eigenheimdarlehen aufschieben, um eine bessere Gelegenheit zu haben, die Wertsteigerung des Verkäufers zu realisieren.

Standort, Standort, Standort

Während die Tilgung Ihrer Hypothek unabhängig von Ihrem Wohnort gleich funktioniert, variiert das Marktwertwachstum mit dem Standort. Laut dem Immobilienpreisindex (HPI) der Federal Housing Finance Agency (FHFA) stiegen die Immobilienpreise im Fünfjahreszeitraum bis zum 31. August 2019 in den USA insgesamt um durchschnittlich 32, 93%. Die Preise in der Middle Atlantic Census Division stiegen jedoch nur um 22, 26%, während die Preise in der Pacific Census Division um durchschnittlich 41, 04% stiegen.

Um zu sehen, wie sich dies auf die Preise auswirkt, bei denen Sie beabsichtigen zu kaufen, sehen Sie sich die vollständige FHFA-Tabelle unten an:


Einteilung	Einteilung Rangfolge	Ein Jahr	Quartal	Fünf Jahre	Schon seit 1991 Q1
USA		4, 94%	1, 11%	32, 93%	174, 44%
Berg	1	6, 91%	1, 77%	47, 18%	276, 71%
Pazifik	2	4, 45%	1, 08%	41.04%	218, 63%
Südatlantik	3	4, 96%	1, 02%	36, 39%	177, 94%
West South Central	4	4, 65%	1, 02%	30, 75%	188, 76%
East South Central	5	5, 27%	0, 99%	29, 59%	149, 60%
East North Centra l	6	5, 16%	1, 15%	30, 25%	128, 07%
Neu England	7	4, 67%	1, 35%	24, 41%	152, 51%
West North Central	8	4, 78%	1, 16%	28, 60%	171, 64%
Mittlerer Atlantik	9	4, 04%	0, 76%	22, 26%	146, 18%

Quelle: FHFA. US-Volkszählungsabteilungen, prozentuale Veränderung der Immobilienpreise. Saisonbereinigter HPI nur zum Kauf, Zeitraum bis 31. August 2019.

Kapital gewinnt Ausschluss

Schließlich verkaufen Sie Ihr Haus. Wenn Sie dies tun, erlaubt Ihnen das Gesetz, die Gewinne zu behalten und keine Kapitalertragssteuern zu zahlen. Nun, nicht unbedingt alle Gewinne. Es gibt einen steuerfreien Gewinn von bis zu 250.000 USD für alleinstehende Hausbesitzer und 500.000 USD für verheiratete Paare. Dies ist nur für Ihren Hauptwohnsitz bestimmt - nicht für ein Zweitwohnsitz oder eine Ferienimmobilie.

Es gibt einige Voraussetzungen, die Sie erfüllen müssen, um sich für diesen Ausschluss zu qualifizieren. Sie müssen das Haus innerhalb der letzten fünf Jahre bis zum Abschlussdatum für mindestens zwei Jahre (24 Monate) besitzen. Die Wohnsitzerfordernis schreibt vor, dass Sie während des Zeitraums von fünf Jahren vor dem Verkauf mindestens 730 Tage oder zwei Jahre im Haushalt gelebt haben müssen. Die letzte Anforderung, die Rückblickanforderung, gibt an, dass Sie im Zeitraum von zwei Jahren vor dem letzten Verkauf keinen Nutzen aus dem Verkauf eines anderen Hauptwohnsitzes gezogen haben.

Steuerabzüge

Nach dem Wertzuwachs sind die am häufigsten genannten Vorteile von Wohneigentum Steuerabzüge oder Einsparungen. Wenn Sie ein Haus kaufen, können Sie einen Teil der Ausgaben für den Besitz dieses Hauses von den Steuern abziehen, die Sie an die Regierung zahlen. Dies beinhaltet Hypothekenzinsen sowohl für Ihren Hauptwohnsitz als auch für ein Zweitwohnsitz, die sich auf Tausende von Dollar pro Jahr belaufen können.

Zinsen für Eigenheimdarlehen oder Eigenheimkreditlinien (Home Equity Loans, HELOCs) können ebenfalls abgezogen werden, wenn die Mittel verwendet werden, um Ihr Eigenheim wesentlich zu verbessern.

Sie können auch bis zu 10.000 US-Dollar an staatlichen und lokalen Steuern (SALT) abziehen, einschließlich Grundsteuern.

Die Wirkung des Gesetzes über Steuersenkungen und Beschäftigung

Das im Dezember 2017 verabschiedete Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze hat wesentliche Änderungen an den Teilen des Steuergesetzes vorgenommen, die mit Wohneigentum zu tun haben. Sofern ein zukünftiger Kongress das Gesetz nicht ändert, laufen alle Bestimmungen nach dem 31. Dezember 2025 aus. Vorerst haben Änderungen dieses Gesetzes jedoch den Wert des Wohneigentums verringert.

Das Gesetz begrenzt Hypothekenzinsabzüge auf 750.000 USD der gesamten Hypothekendarlehen, einschließlich für ein erstes und ein zweites Eigenheim sowie für alle Eigenheim- oder HELOC-Darlehen. Die vorherige Obergrenze lag bei 1 000 000 USD Hypothekenschuld zuzüglich 100 000 USD Eigenheimschuld.

Es gibt eine Ausnahme, die Hypothekenschulden in Höhe von 1.000.000 USD zulässt, wenn Sie Ihr Haus am oder vor dem 14. Dezember 2017 gekauft haben. Diese Bestimmung gilt auch, wenn Sie diese ältere Hypothek refinanzieren. Zinsen für Wohneigentumsdarlehen können nur abgezogen werden, wenn das Geld für wesentliche Verbesserungen des Eigenheims verwendet wird, für das Sie das Darlehen aufgenommen haben. Bisher waren Zinsen von bis zu 100.000 USD unabhängig von der Verwendung des Eigenheimgeldes abziehbar.

Das Gesetz legte auch das SALT-Abzugslimit auf 10.000 US-Dollar fest. Zuvor waren alle SALZ-Zahlungen absetzbar, sofern Sie nicht der alternativen Mindeststeuer unterworfen waren.

Andere neue Bestimmungen enthalten Beschränkungen für die Geltendmachung von Unfallschäden, mit Ausnahme von Katastrophen, die vom Bund gemeldet wurden. Der Umzugskostenabzug entfällt mit Ausnahme des arbeitsbedingten aktiven Umzugs.

All diese Änderungen haben den Wert des Wohneigentums gesenkt - einschließlich der Tatsache, dass mit der Verdoppelung des Standardabzugs (ein weiteres Merkmal des Gesetzes) weniger Menschen genug Abzüge haben, um Anhang A einzureichen, anstatt den Standardabzug zu erhalten. Die Tatsache, dass Sie für einen Steuerabzug berechtigt sind, bedeutet nicht, dass dieser für Sie nützlich sein wird. Die strenge Begrenzung des SALT-Abzugs wirkt sich besonders nachteilig auf die Senkung der verfügbaren Abzüge für Personen aus, die in hochbesteuerten Staaten leben.

Hohe Vorlaufkosten

Die Kosten für die Investition in ein Eigenheim können hoch sein - Ihre Ausgaben sind höher als der Verkaufspreis der Immobilie und der Zinssatz für Ihre Hypothek. Für den Anfang können Sie erwarten, zwischen 2% und 5% des Kaufpreises für die Abschlusskosten zu zahlen. Zu den häufigsten Abschlusskosten gehören eine Anmeldegebühr, eine Bewertungsgebühr, eine Anwaltsgebühr, eine Grundsteuer, eine Hypothekenversicherung, eine Eigenheiminspektion, eine Erstversicherungsprämie für Eigenheimbesitzer, eine Titelsuche, eine Eigentumsversicherung, Punkte (vorausbezahlte Zinsen), eine Aufnahmegebühr Gebühren und Umfragegebühr.

Experten sagen, Sie sollten planen, mindestens fünf Jahre in Ihrem Haus zu bleiben, um diese Kosten zu decken.

Mögliche Abschreibung

Nicht alle Häuser gewinnen an Wert. Die Immobilienkrise von 2008 hat dazu geführt, dass viele Hausbesitzer unter Wasser sind, was bedeutet, dass Sie mehr mit Ihrer Hypothek zu tun haben, als Ihr Haus wert ist. Es braucht keine Immobilienkrise, um die Immobilienpreise zu stagnieren oder zu senken. Regionale oder lokale Wirtschaftsbedingungen können dazu führen, dass die Immobilienwerte nicht mit der Inflation mithalten.

Denken Sie auch daran, dass die tatsächliche Struktur, in der Sie leben, mit der Zeit abnimmt. Dies kann auf Abnutzungserscheinungen auf dem Grundstück oder auf mangelnde Wartung und Reparaturen zurückzuführen sein.

Stolz und finanzielle Verantwortung

Ein häufig genannter Vorteil von Wohneigentum ist das Wissen, dass Sie Ihren kleinen Winkel der Welt besitzen. Sie können Ihr Haus individuell gestalten, umbauen, streichen und dekorieren, ohne die Erlaubnis eines Vermieters einzuholen.

Das Eigentum geht jedoch mit Verantwortlichkeiten einher. Sie müssen Ihre Hypothek bezahlen oder riskieren, Ihr Haus und das Eigenkapital zu verlieren, das Sie aufgebaut haben. Wartung und Instandhaltung liegen in Ihrer Verantwortung. Sie können den Vermieter nicht um 2 Uhr morgens anrufen, um eine undichte Wasserleitung reparieren zu lassen. Wenn das Dach beschädigt ist, müssen Sie es selbst reparieren oder reparieren lassen. Rasenmähen, Schneeräumen, Hausbesitzerversicherung und Haftpflichtversicherung liegen ganz bei Ihnen.

Illiquidität

Im Gegensatz zu Lagerbeständen, die innerhalb weniger Tage verkauft werden können, dauert das Entladen von Häusern in der Regel viel länger. Die Tatsache, dass Sie möglicherweise Zugang zu steuerfreien Kapitalgewinnen in Höhe von 500.000 USD haben, bedeutet nicht, dass Sie sofort darauf zugreifen können. In der Zwischenzeit müssen Sie noch Hypothekenzahlungen vornehmen und das Haus warten, bis Sie es verkaufen.

Die Quintessenz

Ein Eigenheim ist eine Investition, die viele Anlagevorteile, aber auch Risiken mit sich bringt. Dies macht es zu einer Investition, die nicht jedermanns Sache ist. Es ist wichtig, den Investitionsnutzen gegen die Risiken abzuwägen. Ein rationaler Vergleich von Vor- und Nachteilen kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob Sie Ihr Geld in eine Eigenheiminvestition stecken oder woanders möglicherweise bessere Renditen erzielen.

In Verbindung stehende Artikel

Ruhestandsplanung

Sollten Rentner ihre Häuser besitzen oder vermieten?

Mieten

Der Unterschied zwischen dem Mieten und dem Besitzen eines Hauses

Home Equity

Steuerlücke für Eigenheimdarlehenszinsen gefunden