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- Wie viel Haus können Sie sich leisten? Anzahlung und Ihr Loan-to-Value-VerhältnisWie sich Ihre Anzahlung auf Ihre Angebote auswirktNiedrige Anzahlung Darlehensprogramme4 Möglichkeiten, mehr für eine Anzahlung zu sparen
Wenn Sie ein Haus kaufen, ist eine der größten Vorabkosten die Anzahlung. Nicht zu verwechseln mit den Abschlusskosten. Die Anzahlung ist der Teil des Kaufpreises, den Sie bei Abschluss im Voraus bezahlen. Wenn Sie zum Zeitpunkt des Abschlusses weniger Geld für ein Haus ausgeben, zahlen Sie im Allgemeinen mehr Gebühren und Zinsen während der Laufzeit des Kredits (und umgekehrt).
Der Betrag, den Sie als Anzahlung festlegen, hilft einem Kreditgeber zu bestimmen, wie viel Geld er Ihnen verleihen soll und welche Art von Hypothek für Ihre Bedürfnisse am besten geeignet ist. Aber wie viel ist genau der richtige Betrag für eine Anzahlung? Wenn Sie zu wenig bezahlen, werden Sie im Laufe der Zeit an Zinsen und Gebühren leiden. Zu viel könnte Ihre Ersparnisse beeinträchtigen oder sich negativ auf Ihre langfristige finanzielle Gesundheit auswirken. Außerdem müssen Sie noch die Abschlusskosten, die Umzugskosten und andere monatliche Rechnungen berücksichtigen. Letztendlich hängt die Höhe Ihrer Anzahlung von Ihnen ab: Ihren Ersparnissen, Ihrem Einkommen und Ihrem Budget für ein neues Zuhause.
Zunächst müssen Sie herausfinden, wie sich Ihr Budget auf Ihre Anzahlung auswirkt. Mit dem kostenlosen Online-Hypothekenrechner von Investopedia können Sie Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen berechnen und die richtigen finanziellen Entscheidungen beim Kauf eines Hauses treffen. In einem der Felder wird nach einem geschätzten Anzahlungsbetrag gefragt.
Wie viel Haus können Sie sich leisten?
Wenn Sie für eine Hypothek vorab genehmigt wurden, teilt Ihnen ein Darlehensgeber anhand der Antworten in Ihrem Antrag den maximalen Darlehensbetrag mit, für den Sie sich qualifizieren. Ihr Hypothekenantrag fragt nach Ihrem geschätzten Anzahlungsbetrag, Ihrem Einkommen, Ihrer Beschäftigung, Ihren Schulden und Ihrem Vermögen. Ein Kreditgeber zieht auch Ihre Kreditauskunft und Kredit-Score. All diese Faktoren beeinflussen die Entscheidung eines Kreditgebers, ob und zu welchen Bedingungen er Ihnen Geld für einen Eigenheimkauf leiht.
Als allgemeine Richtlinie können sich viele potenzielle Hausbesitzer eine Hypothek auf eine Immobilie leisten, die das 2- bis 2, 5-fache ihres Bruttoeinkommens kostet. Wenn Sie beispielsweise 100.000 US-Dollar pro Jahr verdienen, können Sie sich ein Haus zwischen 200.000 und 250.000 US-Dollar leisten.
Anstatt einfach den maximalen Kreditbetrag zu leihen, den ein Kreditgeber genehmigt, sollten Sie Ihre geschätzte monatliche Hypothekenzahlung besser beurteilen. Angenommen, Sie erhalten eine Genehmigung für ein Darlehen in Höhe von 300.000 USD. Wenn Ihre monatliche Hypothekenzahlung und andere monatliche Schulden 43% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens übersteigen, haben Sie möglicherweise Probleme, Ihr Darlehen zurückzuzahlen, wenn die Zeiten knapp werden. Mit anderen Worten, seien Sie vorsichtig, wenn Sie mehr Haus kaufen, als Sie sich zumutbar leisten können.
Wenn Sie schon seit einiger Zeit mieten - oder Sie besitzen bereits ein Haus und möchten es erneut kaufen - haben Sie wahrscheinlich einen starken Einfluss auf die monatliche Hypothekenzahlung, die Sie sich leisten können. Mieter sollten beachten, dass der Besitz eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zusätzliche Kosten wie Grundsteuern, Instandhaltung, Versicherung, eventuelle Gebühren der Home Owners Association (HOA) und unerwartete Reparaturen umfasst.
Über den Kauf eines Hauses hinaus möchten Sie möglicherweise auch einen Beitrag zu anderen finanziellen Zielen leisten, z. B. Altersvorsorge, Familiengründung, Aufstockung eines Notsparfonds und Schuldentilgung. Wenn Sie eine zu hohe monatliche Hypothekenzahlung vornehmen, wird das Geld aufgebraucht, das ansonsten für einige dieser wichtigen Ziele verwendet werden könnte.
Anzahlung und Ihr Loan-to-Value-Verhältnis
Ihre Anzahlung spielt eine wichtige Rolle bei der Bestimmung Ihres Beleihungswerts (LTV). Zur Berechnung der LTV-Quote wird der Darlehensbetrag durch den Marktwert des Eigenheims dividiert, der durch eine Immobilienbewertung ermittelt wurde. Je höher Ihre Anzahlung, desto niedriger Ihr LTV (und umgekehrt). Da Kreditgeber den LTV zur Bewertung des Kreditnehmerrisikos und der Hypothekenkurse verwenden, bedeutet ein niedrigerer LTV, dass Sie niedrigere Zinssätze für Ihre Hypothek zahlen - und möglicherweise zusätzliche Kosten vermeiden.
Eine niedrigere LTV-Quote birgt ein geringeres Risiko für die Kreditgeber. Warum? Sie beginnen mit mehr Eigenkapital in Ihrem Haus, was bedeutet, dass Sie einen höheren Anteil an Ihrem Eigentum im Verhältnis zum ausstehenden Darlehenssaldo haben. Kurz gesagt, die Kreditgeber gehen davon aus, dass Ihre Hypothek mit geringerer Wahrscheinlichkeit in Verzug gerät. Wenn Sie in Bezug auf Ihre Hypothek in Verzug geraten und ein Kreditgeber Ihre Immobilie ausschließen muss, ist es wahrscheinlicher, dass er sie weiterverkauft und den größten Teil des Kreditwerts zurückerhält, wenn die LTV-Quote niedriger ist.
Zusätzlich zur Bewertung Ihres Risikos verwenden die Kreditgeber das LTV-Verhältnis, um Ihre Hypothek zu bewerten. Wenn Ihr LTV-Verhältnis niedriger ist, erhalten Sie wahrscheinlich einen niedrigeren Zinssatz. Wenn die LTV-Quote jedoch 80% übersteigt, was bedeutet, dass Sie weniger als 20% des Hauswerts als Anzahlung leisten, müssen Sie mit höheren Zinssätzen rechnen. Diese Sätze decken das erhöhte Risiko des Kreditgebers ab, Ihnen Geld zu leihen.
Wenn Ihre LTV-Quote 80% übersteigt, zahlen Sie wahrscheinlich für private Hypothekenversicherungen oder PMI. Die Höhe des PMI hängt von Ihrer Darlehensart ab. So verlangen einige von der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung versicherte Kredite sowohl eine bei Vertragsschluss bezahlte Hypotheken-Erstversicherungsprämie als auch eine jährliche Hypotheken-Versicherungsprämie (MIP) für die Laufzeit des Kredits. Während für FHA-Kredite nur eine geringe Anzahlung von 3, 5% erforderlich ist, sind die Gesamtkosten für die Aufnahme von Krediten, die anhand des jährlichen Prozentsatzes berechnet werden, für diese Kredite in der Regel viel höher.
Wie sich Ihre Anzahlung auf Ihre Angebote auswirkt
Wenn Sie auf der Suche nach dem richtigen Zuhause sind, ist die Zeit entscheidend. Häuser in Einstiegspreisklassen verkaufen sich in der Regel schnell, und Sie möchten Ihr Bestes geben, wenn Sie ein Angebot unterbreiten, da Sie wahrscheinlich Konkurrenz haben. Wenn die Märkte wettbewerbsfähig sind und Verkäufer mehrere Angebote erhalten, möchten sie die besten Angebote der Käufer sehen, einschließlich einer beträchtlichen Anzahlung. Aus Sicht eines Verkäufers sind Käufer, die mehr Geld zum Ablegen haben, attraktiver, weil sie mehr Haut im Spiel haben.
Eine höhere Anzahlung kann einem Verkäufer anzeigen, dass Sie über genügend Bargeld und solide Finanzen verfügen, um eine endgültige Kreditgenehmigung zu erhalten (und problemlos an den Schlusstisch zu gelangen). Eine höhere Anzahlung könnte auch andere Angebote übertreffen, bei denen Verkäufer die Abschlusskosten zahlen müssen, oder Angebote, die unter dem Preis liegen. Es ist unwahrscheinlich, dass jemand mit einer beträchtlichen Anzahlung um solche Unterstützung bittet, und Verkäufer arbeiten eher mit einem Käufer zusammen, der das Geld und die Motivation hat, den Kauf mit minimalem Feilschen durchzuhalten.
Niedrige Anzahlungsdarlehensprogramme
Der alte Standard war, dass Hauskäufer 20% weniger benötigten, um ein Haus zu kaufen. Die Zeiten haben sich geändert. Viele Eigenheimkäufer, insbesondere Erstkäufer, haben einfach keine 20% Anzahlung gespart. Dies wird zunehmend der Fall, da die Immobilienpreise in vielen US-Häusermärkten steigen. Zum Beispiel lag der durchschnittliche Preis für Bestandsimmobilien im Januar 2018 bei 240.500 USD, was einem Anstieg von 5, 8% gegenüber 227.300 USD im Januar 2017 entspricht, so die National Association of Realtors.
Tatsächlich haben Eigenheimkäufer, die ihr Eigenheim finanziert haben, nach dem NAR-Profil 2017 für Eigenheimkäufer und -verkäufer durchschnittlich 10% des Kaufpreises gesenkt. Die Umfrage ergab, dass Erstkäufer, die eine Finanzierung in Anspruch nehmen, in der Regel nur 5% des Kaufpreises einsparen.
Für diejenigen, die sich keine 20% Anzahlung leisten können, bieten verschiedene Arten von Hypotheken eine niedrige Anzahlungsoption.
Konventionelle Kredite
Fannie Mae- und Freddie Mac-Programme (3% weniger)
Fannie Mae und Freddie Mac, staatlich geförderte Unternehmen, die die meisten US-Hypotheken kaufen und verkaufen, verlangen für kreditstarke Kreditnehmer nur 3%. In beiden Programmen werden einige Kreditnehmer ohne Bonitätsbewertung berücksichtigt, indem sie eine nicht traditionelle Kreditauskunft erstellen - sofern diese Kreditnehmer neben anderen Anforderungen bestimmte Richtlinien für das Verhältnis von Schulden zu Einkommen und Kredit zu Wert erfüllen. Das HomeReady-Hypothekenprogramm von Fannie Mae ermöglicht eine LTV-Quote von 97% für Kreditnehmer mit einer Mindestbonität von 620. Die Home Possible Advantage-Hypothek von Freddie Mac bietet auch eine LTV-Quote von 97% für Kreditnehmer, setzt jedoch eine Mindestbonität von 660 voraus, um sich zu qualifizieren.
Individuelle Kreditgeberprogramme (1% bis 3% weniger)
Viele Kreditgeber bieten die Programme von Fannie Mae und Freddie Mac an und bieten für einen konventionellen Kredit eine eigene Anzahlungshilfe an. Zum Beispiel erfordert die Gildenhypothek eine Abnahme von 1% und bietet Kreditnehmern mit einem qualifizierten niedrigen Einkommen und einer Mindestkreditpunktzahl von 680 eine Abnahme von 2%. Die yourFirst-Hypothek von Wells Fargo ermöglicht eine Abnahme von 3% ohne Anforderungen an das mittlere Gebietseinkommen. Dies sind nur zwei von vielen Möglichkeiten. Wenn Sie ein Darlehen mit einer geringen Anzahlung benötigen, fragen Sie die Kreditgeber nach ihren Angeboten, um Ihre Auswahl einzugrenzen.
Jumbo-Kredite (um 10% bis 20% gesunken)
Jumbo-Kredite sind die häufigste Art von nicht konformen konventionellen Krediten, die Hauskäufern zur Verfügung stehen. Kreditgeber haben unterschiedliche Richtlinien für die Qualifizierung von Jumbo-Krediten, die die von der Bundesregierung festgelegte Kreditobergrenze eines Gebiets überschreiten. Da Jumbo-Kreditnehmer ein höheres Risiko für einen Kreditgeber aufweisen, sollten Sie damit rechnen, 10% bis 20% des Kaufpreises zu senken. Kreditnehmer mit Kredit-Scores von 700 oder höher erzielen in der Regel die besten Preise, aber einige Kreditgeber arbeiten mit Jumbo-Kreditnehmern mit einer Mindestpunktzahl von 660 zusammen. Die Kreditgeber verlangen möglicherweise, dass Sie 10% des Kaufpreises des Eigenheims in bar oder in anderen Vermögenswerten haben Sie stoßen auf Probleme bei der Rückzahlung Ihrer Hypothek.
Staatlich versicherte Kredite
FHA-Kredite (um 3, 5% gesunken)
Sie können nur 3, 5% auf FHA-Kredite einsparen, wenn Sie einen Mindestkreditwert von 580 haben. Von der FHA zugelassene Kreditgeber berücksichtigen auch Kreditnehmer mit nicht traditioneller Bonität, solange Sie pünktliche Mietzahlungen in der hatten In den letzten 12 Monaten wurde nicht mehr als eine 30-tägige verspätete Zahlung an andere Gläubiger geleistet, und Sie haben in den letzten 12 Monaten keine Einziehungsklagen (mit Ausnahme von Arztrechnungen) eingereicht. Außerdem muss die Immobilie, die Sie kaufen, den vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung festgelegten Immobilienstandards für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen entsprechen und innerhalb der FHA-Darlehensgrenzen liegen. Ein weiterer Vorteil von FHA-Darlehen besteht darin, dass Sie ein finanzielles Geschenk eines Verwandten oder Freundes für die gesamte oder einen Teil Ihrer Anzahlung verwenden können, wenn Sie Unterlagen vorlegen, aus denen hervorgeht, dass es sich um ein Geschenk und nicht um ein Darlehen eines Dritten handelt.
VA-Kredite (0% gesunken)
US-Militärpersonal, Veteranen und ihre Familien können sich für Zero-Down-Darlehen qualifizieren, die vom US-Veteranenministerium unterstützt werden. Weitere Vorteile sind eine Begrenzung der Abschlusskosten (die vom Verkäufer bezahlt werden kann), keine Maklergebühren und kein MEP. Für VA-Darlehen ist eine „Finanzierungsgebühr“ erforderlich, ein Prozentsatz des Darlehensbetrags, der dazu beiträgt, die Kosten für die Steuerzahler auszugleichen. Die Finanzierungsgebühr variiert je nach Wehrdienstkategorie und Darlehensbetrag.
USDA-Kredite (0% gesunken)
Das US-Landwirtschaftsministerium garantiert Kredite, um einkommensschwachen Käufern in ländlichen Gebieten im ganzen Land Wohneigentum zu ermöglichen. Für diese Kredite ist für qualifizierte Kreditnehmer keine Geldstrafe erforderlich - solange die Immobilien den Zulassungsbestimmungen des USDA entsprechen.
Anzahlungshilfeprogramme
Spezielle Programme in Ihrem Bundesland oder Ihrer örtlichen Wohnungsbehörde bieten Hilfe für Erstkäufer. Viele dieser Programme sind auf der Grundlage des Einkommens oder des finanziellen Bedarfs der Käufer erhältlich. Diese Programme, die normalerweise Unterstützung in Form von Anzahlungszuschüssen anbieten, können auch bei Abschlusskosten helfen. Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung listet die erstmaligen Eigenheimkäuferprogramme nach Bundesstaaten auf. Wählen Sie Ihr Bundesland und dann "Hilfe beim Wohneigentum", um das Programm in Ihrer Nähe zu finden.
4 Möglichkeiten, mehr für eine Anzahlung zu sparen
Es kann eine Herausforderung sein, Geld für eine Anzahlung für ein Haus zu sparen. Hier sind einige schnelle Tipps, um Sie dorthin zu bringen:
- Beginnen Sie frühzeitig mit einem automatisierten Plan. Eröffnen Sie zusätzlich zu einem regulären Sparkonto oder einem Notfallkonto ein eigenes Sparkonto für Ihre Anzahlung. Zahlen Sie nach jeder Auszahlungsperiode oder jedem Zufall (wie einem finanziellen Geschenk, einer Steuerrückerstattung, einem Bonus oder einer Erbschaft) Geld auf Ihren Anzahlungsfonds ein und beobachten Sie, wie der Saldo mit der Zeit wächst. Wenn Sie so früh und so oft wie möglich einen Beitrag zu diesem Fonds leisten, bleiben Sie auf dem richtigen Weg. Reduzieren Sie Ihre Ausgaben. Wenn Ihnen das Wohneigentum wichtig ist, müssen Sie unnötige Ausgaben wie Kabel- und TV-Service, Essen gehen, Urlaub machen oder andere nicht wesentliche Dinge vermeiden oder reduzieren. Wenn Sie weniger ausgeben, sparen Sie mehr für Ihre Anzahlung und haben zusätzliches Geld, um andere Schulden zu begleichen. Jetzt Opfer zu bringen, kann einen großen Beitrag zur Erreichung Ihrer Wohneigentumsziele leisten. Zahle hochverzinsliche Schulden ab. Kreditkarten oder Kredite mit hohen Zinssätzen können Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen und sind auf lange Sicht teuer. Wenn Sie sich darauf konzentrieren, diese Konten zuerst einzuzahlen, werden Sie einen Schneeballeffekt beim Abbau Ihrer Schulden bemerken. Sobald diese Konten ausgezahlt sind, können Sie die monatlichen Zahlungsbeträge auf Ihre Anzahlungsersparnisse anwenden. Schließen Sie diese Konten jedoch nicht. Dies kann Ihre Kreditwürdigkeit senken, da Sie eine offene Kreditlinie und einen Kontoverlauf verlieren. Verwenden Sie sie stattdessen nur minimal (kaufen Sie Benzin oder ein gelegentliches Abendessen in einem Restaurant) und zahlen Sie den Restbetrag sofort aus. Dieses Verhalten stärkt Ihre Kreditauszahlungshistorie und zeigt den Kreditauskunfteien und Kreditgebern eine verantwortungsvolle Verwendung. Holen Sie sich einen zweiten Job. Viele Einkäufer stellen fest, dass sie viel schneller sparen können, wenn sie ihr Einkommen erhöhen. Durch die Suche nach Nebenauftritten von zu Hause aus oder bei der Arbeit in einem saisonalen Einzelhandelsgeschäft können Sie Ihre Einsparungen bei Anzahlungen steigern. Selbst wenn Sie vor dem Kauf eines Eigenheims vorübergehend sechs Monate oder ein Jahr lang arbeiten, kann das zusätzliche Einkommen die Steigerung sein, die Sie für eine angemessene Anzahlung benötigen.
Die Quintessenz
Es ist nicht unmöglich, ein Haus zu kaufen, wenn Sie nicht viel Geld für eine Anzahlung gespart haben. Das Einkaufen für den richtigen Kreditgeber und die richtige Kreditart ist ein entscheidender Schritt. Bei einer geringeren Anzahlung müssen Sie mit höheren Darlehens- und Zinssätzen sowie einem höheren Einkaufsmanagerindex rechnen. Vergessen Sie auch nicht, die von Ihrem Bundesstaat oder Ihrer Stadt angebotenen Anzahlungsprogramme in Anspruch zu nehmen. Wenn jemand ein finanzielles Geschenk für Ihre Anzahlung anbietet, vergewissern Sie sich, dass es sich nicht um ein Darlehen handelt. Schließlich gibt es keine Abkürzung zum Sparen für eine Anzahlung: Es braucht Zeit, Disziplin und Mühe. Aber das Ergebnis - der Kauf eines Eigenheims - kann sich sowohl finanziell als auch persönlich auszahlen.
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