Bei der Finanzierung von Wohnimmobilien folgen die meisten Transaktionen einem langwierigen Prozess. Der Verkäufer findet einen willigen Käufer mit dem erforderlichen Einkommen, der Anstellungsgeschichte und der Kreditwürdigkeit, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren, und ein Kreditinstitut stellt das Geld bereit, um das Geschäft zu finanzieren.
Aber was ist, wenn die traditionelle Finanzierung nicht verfügbar ist und Käufer und Verkäufer den Verkauf weiterhin privat abwickeln möchten? Geben Sie die sogenannte Verkäuferfinanzierung ein. Wie der Begriff schon sagt, finanziert die Person, die das Haus verkauft, den Kauf und nicht die Bank, die dem Käufer eine Hypothek gewährt.
Ins und Outs von verkäuferfinanzierten Immobilienangeboten
Vorteile der Verkäuferfinanzierung
Diese Alternative zur herkömmlichen Finanzierung ist eine nützliche Option in Zeiten oder an Orten, an denen Hypotheken schwer zu bekommen sind. Unter diesen schwierigen Bedingungen ermöglicht die Finanzierung durch den Verkäufer dem Käufer den Zugang zu einer alternativen Kreditform. Verkäufer wiederum können eine Population von Käufern ansprechen, die sich nicht unbedingt für eine traditionelle Hypothek qualifizieren. Und weil der Verkäufer den Verkauf finanziert, kann die Immobilie einen höheren Verkaufspreis erzielen.
Eine Bank ist nicht direkt an einem vom Verkäufer finanzierten Verkauf beteiligt. Käufer und Verkäufer treffen die Absprachen selbst. Sie stellen einen Schuldschein auf, in dem der Zinssatz, der Zeitplan für die Zahlungen von Käufer zu Verkäufer und die Konsequenzen für den Fall des Zahlungsverzuges des Käufers festgelegt sind. Anders als bei einem Verkauf mit Hypothek besteht dann keine Übertragung des Kapitalbetrags vom Käufer auf den Verkäufer, sondern lediglich eine Vereinbarung über die Rückzahlung dieses Betrags über einen bestimmten Zeitraum.
Mit nur zwei Hauptakteuren kann die Finanzierung des Eigentümers schneller und billiger sein als der Verkauf eines Eigenheims auf die übliche Weise. Willie Kathryn Suggs, die Hauptmaklerin und Eigentümerin der in Harlem ansässigen Immobilienmaklerfirma, die ihren Namen trägt, sagt, dass, wenn der Verkäufer den Verkauf finanziert, der Deal schneller abgeschlossen wird, da nicht auf den Bankdarlehensbeauftragten, den Underwriter und den Legal gewartet wird Abteilung, um die Datei zu löschen. " Suggs merkt auch an, dass "Käufer lieben, weil sie für weniger Geld nach Hause kommen können."
Die Abschlusskosten für einen verkäuferfinanzierten Verkauf sind in der Tat niedriger. Ohne die Teilnahme einer Bank werden durch die Transaktion die Kosten für Hypotheken- oder Diskontierungspunkte sowie die Originierungsgebühren und eine Vielzahl anderer Kosten vermieden, die die Kreditgeber während des Finanzierungsprozesses regelmäßig in Rechnung stellen. Zumindest angeblich ist die Flexibilität in Bezug auf die Kreditrückstellungen größer, von der erforderlichen Anzahlung über den Zinssatz bis hin zur Vertragslaufzeit.
Die Finanzierung des Verkäufers läuft in der Regel nur über einen relativ kurzen Zeitraum, z. B. fünf Jahre, und am Ende dieses Zeitraums wird eine Ballonzahlung fällig. Die Theorie - oder zumindest die Hoffnung - ist, dass der Käufer diese Zahlung letztendlich mit einem traditionellen Kreditgeber refinanzieren wird, der über eine verbesserte Kreditwürdigkeit verfügt und im Eigenheim Eigenkapital angesammelt hat.
Was Käufer wissen müssen
Bei allen potenziellen Vorteilen der Verkäuferfinanzierung sind Transaktionen, die sie nutzen, für beide Seiten mit Risiken und Realitäten verbunden. Folgendes sollten Käufer beachten, bevor sie ein vom Verkäufer finanziertes Geschäft abschließen.
Erwarten Sie keine besseren Konditionen als mit einer Hypothek. Da die Bedingungen eines verkäuferfinanzierten Geschäfts festgelegt sind, wird Flexibilität häufig mit der Realität in Einklang gebracht. Der Verkäufer deckt seine finanziellen Bedürfnisse und Risiken auf, einschließlich der Möglichkeit, dass der Käufer mit dem Darlehen in Verzug gerät, mit der Aussicht auf einen möglicherweise teuren und unordentlichen Räumungsprozess.
Das Ergebnis kann für den Käufer ernüchternd sein. Zum Beispiel ist es möglich, dass Sie einen günstigeren Zinssatz als die Banken anbieten, aber es ist wahrscheinlicher, dass Sie mehr zahlen, möglicherweise mehrere zusätzliche Prozentpunkte über dem vorherrschenden Zinssatz. Und Sie müssen wahrscheinlich eine Anzahlung leisten, deren Höhe mit der einer typischen Hypothek vergleichbar ist, dh 10% oder mehr des Wertes der Immobilie.
Möglicherweise müssen Sie sich selbst an den Verkäufer verkaufen. Es ist klug, transparent und unkompliziert zu erklären, warum Sie sich nicht für eine herkömmliche Hypothek qualifiziert haben. Einige dieser Informationen können ohnehin auftreten, wenn der Verkäufer Ihre Kreditwürdigkeit und andere Hintergrunddaten überprüft, einschließlich Ihrer Beschäftigung, Ihres Vermögens, Ihrer finanziellen Ansprüche und Ihrer Referenzen.
Stellen Sie jedoch auch sicher, dass Sie auf Einschränkungen Ihrer Kreditfähigkeit hinweisen, die während der Due Diligence des Verkäufers möglicherweise nicht auftauchen. Todd Huettner, ein Hypothekenmakler und Präsident von Huettner Capital mit Sitz in Denver, weist darauf hin, dass selbst ein potenzieller Käufer, der über eine gute Bonität und eine hohe Anzahlung verfügt, möglicherweise kürzlich ein neues Unternehmen gegründet hat und sich daher nicht für eine qualifizieren kann Darlehen für bis zu zwei Jahre.
Seien Sie bereit, Verkäuferfinanzierung vorzuschlagen. Hausbesitzer, die Verkäuferfinanzierungen anbieten, geben dies häufig offen bekannt, in der Hoffnung, Käufer anzuziehen, die sich nicht für Hypotheken qualifizieren. Wenn Sie jedoch keine Erwähnung der Verkäuferfinanzierung sehen, schadet es nicht, danach zu fragen, sagt der Hypothekenmakler Todd Huettner.
Wenn Sie dies tun, schlägt er die Option so explizit wie möglich vor. Anstatt zu fragen, ob eine Finanzierung durch den Eigentümer möglich ist, empfiehlt Hüttner den Käufern, einen konkreten Vorschlag vorzulegen. Zum Beispiel: Mein Angebot ist der volle Preis mit 20% Preisnachlass, Verkäuferfinanzierung für 350.000 USD zu 6%, amortisiert über 30 Jahre mit einem fünfjährigen Ballon-Lone. Wenn ich mich in zwei bis drei Jahren nicht refinanziere, werde ich den Zinssatz in den Jahren vier und fünf auf 7% erhöhen. '"
Bestätigen Sie, dass der Verkäufer frei ist, den Verkauf zu finanzieren. Verkäuferfinanzierung ist am einfachsten, wenn der Verkäufer die Eigenschaft vollständig besitzt; Eine Hypothek auf dem Grundstück führt zu zusätzlichen Komplikationen. Durch die Bezahlung einer Titelsuche auf dem Grundstück wird bestätigt, dass es in der Urkunde genau beschrieben ist und keine Hypothek oder Steuerpfandrechte besteht.
Laut Jason Burkholder, einem Makler, Verkaufsleiter und Immobilienmakler bei Weichert, Realtors in Lancaster, Pennsylvania, "haben die meisten Hypotheken eine Fälligkeitsklausel, die es dem Verkäufer verbietet, das Haus zu verkaufen, ohne die Hypothek zurückzuzahlen Wenn ein Verkäufer Eigentümerfinanzierungen durchführt und das Hypothekenunternehmen dies herausfindet, betrachtet es das Haus als "verkauft" und fordert die sofortige Zahlung der Schulden in voller Höhe an, was dem Kreditgeber die Abschottung ermöglicht."
Was Verkäufer wissen müssen
Beachten Sie diese Tipps und Realitäten, wenn Sie den Verkauf eines Eigenheims finanzieren möchten.
Sie müssen den Verkauf nicht unbedingt lange finanzieren. Als Verkäufer können Sie den Schuldschein jederzeit an einen Investor oder Kreditgeber verkaufen, an den der Käufer dann die Zahlungen sendet. Robin Daniels, ein Immobilieninvestor und Vermieter in Zentralflorida, sagte: "Viele Verkäufer haben Angst vor dem Verkauf mit Eigenfinanzierung, wissen jedoch nicht, dass der von ihnen gehaltene Geldschein an eine andere Person verkauft werden kann. Dies könnte am selben Tag passieren Als Abschluss erhält der Verkäufer sofort Bargeld."
Mit anderen Worten, Verkäufer müssen weder über das Bargeld verfügen noch Kreditgeber werden. Beachten Sie jedoch, dass Sie wahrscheinlich weniger als den vollen Wert der Banknote akzeptieren müssen, um sie zu verkaufen, wodurch sich Ihre Rendite auf die Immobilie verringert. Nach Angaben von Amerinotexchange, einem auf Sekundärmarktfinanzierungen spezialisierten Unternehmen, werden Schuldscheindarlehen für Immobilien in der Regel zu 65% bis 90% ihres Nennwerts verkauft.
Machen Sie Verkäuferfinanzierung Teil Ihres Stellplatzes, um die Eigenschaft zu verkaufen. Da Verkäuferfinanzierungen relativ selten sind, bewerben Sie die Tatsache, dass Sie sie anbieten, beginnend mit der Immobilienauflistung. Durch Hinzufügen der Wörter "Verkäuferfinanzierung verfügbar" zum Text werden potenzielle Käufer und ihre Agenten darauf hingewiesen, dass die Option auf dem Tisch liegt.
Wenn potenzielle Käufer Ihre Wohnung besichtigen, machen Sie nähere Angaben zu den Finanzierungsmodalitäten. Erstellen Sie ein Informationsblatt, in dem die Finanzierungsbedingungen sowie eine allgemeine Erläuterung der Verkäuferfinanzierung beschrieben werden, da viele Käufer mit der Finanzierung nicht vertraut sind.
Suchen Sie Steuerberatung auf und erwägen Sie auch Hilfe bei der Kreditvergabe.
Da verkäuferfinanzierte Transaktionen zu Steuerkomplikationen führen können, sollten Sie einen Finanzplaner oder Steuerexperten als Teil Ihres Teams für den Verkauf engagieren. Wenn Sie als Kreditgeber keine Erfahrung haben und sich darin nicht auskennen, sollten Sie ein Kreditdienstleistungsunternehmen beauftragen, monatliche Zahlungen einzuziehen, Kontoauszüge auszustellen und die anderen Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung eines Kredits zu erledigen.
Die Quintessenz
Verkäuferfinanzierung ist für die meisten Menschen ungewöhnlich und ungewohnt. Sie kann eine hilfreiche Option in herausfordernden Immobilienmärkten sein. Die Vereinbarung birgt jedoch einige besondere Risiken für Käufer und Verkäufer, und es ist ratsam, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um diese zu mindern und einen reibungslosen Ablauf des Prozesses zu gewährleisten.
Beide Parteien sollten einen Anwalt oder Immobilienmakler beauftragen, um den Kaufvertrag und den Schuldschein sowie die damit verbundenen Aufgaben zu erstellen und zu prüfen. Versuchen Sie, Fachleute zu finden, die Erfahrung mit verkäuferfinanzierten Eigenheimtransaktionen haben - und wo Sie leben, sofern dies möglich ist, da einige relevante Bestimmungen (z. B. die Bestimmungen für Ballonzahlungen) von Land zu Land unterschiedlich sind.
Fachleute können Käufer und Verkäufer auch bei der Entscheidung über die für sie am besten geeignete Vereinbarung und die Umstände des Verkaufs unterstützen. Wenn es sich nicht um ein verkäuferfinanziertes Geschäft handelt, weist der Immobilieninvestor Don Tepper von Solutions 3D LLC darauf hin, dass es "tatsächlich Dutzende anderer Kaufmöglichkeiten gibt" als eine herkömmliche Hypothekenvereinbarung. Tepper weist darauf hin, dass diese Vereinbarungen Leasing beinhalten -Option, Pachtkauf, Grundstücksvertrag, Vertrag für Urkunde, Kapitalbeteiligung und Einwickeln von Hypotheken: "Die meisten Käufer und die meisten Immobilienmakler wissen nicht, wie diese funktionieren", sagt er.
