Was ist ein elektronisches Hypothekenregistrierungssystem?
Das elektronische Hypothekenregistrierungssystem (MERS) ist eine Datenbank, die von der Hypothekenbankbranche erstellt wurde und die den Hypothekenprozess mithilfe des elektronischen Geschäftsverkehrs vereinfacht. MERS verfolgt Eigentums- und Wartungsrechte, die ihren Ursprung in den Vereinigten Staaten haben. Es wird von der Immobilienfinanzierungsbranche für den Handel mit privaten und gewerblichen Hypothekendarlehen eingesetzt. Es handelt sich um eine Originalhypothek (MOM), die von Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, FHA und VA, den kalifornischen und utahischen Housing Finance-Agenturen sowie allen wichtigen Wall Street-Rating-Agenturen genehmigt wurde.
Grundlegendes zum elektronischen Hypothekenregistrierungssystem (MERS)
MERS ist auch ein in Privatbesitz befindliches Unternehmen, das die Datenbank verwaltet. Das System wird von Hypothekengebern, Serviceanbietern, Lagerkreditgebern, Großkreditgebern, Einzelhandelskreditgebern, Dokumentenverwaltern, Abwicklungsagenten, Titelunternehmen, Versicherern, Investoren, County Recordern und Verbrauchern verwendet. Es führt ein vertrauliches elektronisches Verzeichnis von Hypotheken und Änderungen der Bedienungsrechte und des Eigentums an den Darlehen. Bezirks- und Aufsichtsbehörden sowie Hausbesitzer haben kostenlosen Zugang zu MERS. Für Hausbesitzer bietet die Datenbank die Möglichkeit, Informationen zu ihren eigenen Hypotheken abzurufen, die im System registriert sind.
Wie MERS verwendet wird, um Hypothekeninformationen zu finden
Um die elektronische Nachverfolgung nutzen zu können, vergibt der Hypothekendienstleister eine Hypotheken-Identifikationsnummer (MIN) und registriert den Kredit bei der MERS-Datenbank. Von dort aus kann der Verkäufer die Hypothek bei MERS als Nominees des Begünstigten aufnehmen und anschließend die Zuordnung des Kredits zu MERS im Grundbuch des Landkreises vermerken. Dies würde MERS zur eingetragenen Hypothek machen.
Wenn der Kreditgeber die Schuldverschreibung verkauft, aktualisiert MERS seine Informationen zur Hypothek. Der Servicer einer Hypothek kann sie aus der MERS-Datenbank entfernen lassen, indem er eine Deaktivierungsanforderung sendet. MERS wird wiederum Fannie Mae benachrichtigen. Wenn der Betreuer einer Hypothek die Mitgliedschaft bei MERS vollständig beenden möchte, muss er dies auch Fannie Mae so bald wie möglich mitteilen.
MERS kann in gewissem Maße kostensparend wirken, da es als Hypothek die Kosten für die Erfassung der Übertragung einer Hypothek von einem Kreditgeber auf einen anderen senkt.
Die Datenbank wurde jedoch kritisiert, da das System es während der Immobilienkrise von 2008 zeitweise schwierig machte, herauszufinden, wer tatsächlich Hypotheken besaß. Dies stellte die Hausbesitzer vor eine Herausforderung, da sie wissen mussten, wer über ihre Hypotheken verfügte, um Abhilfe zu schaffen.
