DEFINITION VON HYPOTHEKENÜBERSCHUSSDIENST
Mortgage Excess Servicing ist der Prozentsatz des monatlichen Cashflows, der nach Aufteilung des Cashflows in einen Coupon und eine Kapitalzahlung für den Inhaber von Mortgage Backed Securities (MBS) verbleibt. Diese Servicegebühr geht in der Regel an den Servicer des Kredits und ist möglicherweise eine Garantiegebühr für den Underwriter des MBS.
BREAKING DOWN Hypotheken-Überhangservice
In einem typischen MBS-Geschäft beispielsweise erhält der MBS-Inhaber, wenn der Zinssatz für eine Hypothek 8% beträgt, möglicherweise 7, 5%, der Servicer der Hypothek 0, 25% und der MBS-Underwriter 0, 15%. Die verbleibenden 0, 10% verbleiben (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) als Mehrleistung.
Wie bei einem MBS unterliegt ein übermäßiger Service dem Risiko der Vorauszahlung und Verlängerung. Wenn ein Mehrpreis für die Wartung berechnet wird, basiert dieser auf einer Schätzung, wie lange die Annuität dauern wird. Dies muss geschätzt werden, da nicht mit Sicherheit bekannt ist, wann ein Hypothekendarlehensnehmer seine Hypothek refinanzieren oder anderweitig tilgen könnte. Der Wert der Überdeckung kann sich dramatisch ändern, wenn sich die Zinssätze ändern, da Änderungen der aktuellen Zinssätze im Verhältnis zum Zinssatz der Hypothek bestimmen, wie lange die mit dieser Hypothek verbundene Annuität der Überdeckung anhalten kann.
Woher kommt die Wartung von Hypothekenüberschüssen?
Eine Hypothekenüberdeckung kann eine Folge des Umgangs mit Hypotheken sein, die vom Originator gebündelt und dann verkauft werden. Wenn der Käufer das Darlehen nicht selbst bedient, kann er möglicherweise einen Wartungsvertrag mit dem Originator oder einem Dritten abschließen. Im Rahmen einer solchen Vereinbarung behält der Servicer in der Regel das Recht, einen Teil der von den Kreditnehmern geleisteten Zinszahlungen in Bezug auf den gesamten Pool der zu bedienenden Hypotheken zu erhalten.
Ein Hypothekendarlehensspread ist der Betrag der vom Servicer einbehaltenen Zinsen und wird vom Servicer teilweise als angemessene Vergütung für die erbrachten Dienstleistungen angesehen. Wenn ein Teil eines Hypothekenserviceaufschlags den als angemessen erachteten Ausgleich für erbrachte Dienstleistungen übersteigt, spricht man von einem Aufschlagsüberschuss, der eine fortgesetzte Investition in den Zinsanteil eines zugrunde liegenden Hypothekenpools darstellt.
Der Internal Revenue Service (IRS) hat zuvor entschieden, dass das Eigentum an bestimmten Hypothekenüberdeckungsaufschlägen einen Immobilienwert darstellt und Erträge aus den Überdeckungsaufschlägen daher als Zinsen auf Verpflichtungen behandelt werden, die durch Hypotheken auf Immobilien besichert sind. Diese Regelung wurde für Immobilien-Investmentfonds für steuerliche Zwecke als anwendbar erachtet.
