Zweckgesellschaften (Special Purpose Vehicles, SPVs) wurden in großem Umfang zur Verbriefung von immobilienbasierten Vermögenswerten eingesetzt. Seit den 1980er Jahren verlassen sich große Finanzierungsunternehmen auf Zweckgesellschaften und ähnliche Produkte, um Risiken zu streuen und Verbindlichkeiten aus ihren Bilanzen zu streichen. Die Große Rezession hat die Besorgnis über potenzielle Risiken am Finanzmarkt wieder geweckt, nachdem Banken Hypothekenpools in Wertpapiere umgewandelt und diese in Form von Zweckgesellschaften an Anleger verkauft hatten. Lesen Sie weiter, um mehr über diese Fahrzeuge, ihre Funktionsweise und die Gemeinsamkeiten von Immobilieninvestitionen in Zweckgesellschaften zu erfahren.
Die zentralen Thesen
- Ein Special Purpose Vehicle ist ein verwaistes Unternehmen, das gegründet wurde, um Risiken zu isolieren und Vermögenswerte den Anlegern neu zuzuweisen. Immobilieninvestitionen werden am häufigsten in speziellen Immobilienvehikeln gehalten. Unternehmen können das Eigentum an einer Zweckgesellschaft übertragen und diese Einheit veräußern, wobei sie (niedrigere) Kapitalertragssteuern zahlen Anstelle der Grunderwerbsteuer. Banken können Hypothekenguthaben an Zweckgesellschaften verkaufen, wodurch die Hebelwirkung auf ihre eigenen Bilanzen verringert wird.
Was ist ein Special Purpose Vehicle (SPV)?
Eine Zweckgesellschaft ist ein verwaistes Unternehmen, das gegründet wurde, um Risiken in zugrunde liegenden Vermögenswerten zu disaggregieren, zu isolieren und sie den Anlegern neu zuzuweisen. Diese Fahrzeuge, die auch als Zweckgesellschaften (Special Purpose Entities, SPEs) bezeichnet werden, haben ihre eigenen Verpflichtungen, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten außerhalb der Muttergesellschaft.
Zweckgesellschaften haben ihre eigenen Verpflichtungen, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten außerhalb der Muttergesellschaft.
Zweckgesellschaften können Anleihen ausgeben, um zusätzliches Kapital zu günstigeren Fremdkapitalzinsen aufzunehmen. Sie schaffen auch einen Vorteil, indem sie eine außerbilanzielle Behandlung für Steuer- und Finanzberichterstattungszwecke für eine Muttergesellschaft erzielen.
Zweckgesellschaften gelten als insolvenzferne Unternehmen. Dies bedeutet, dass die Muttergesellschaft im Falle eines Konkurses kaum oder gar keine Auswirkungen hat und umgekehrt. Als solche sollen sie beide Unternehmen vor Insolvenz schützen.
Wie Spezialfahrzeuge funktionieren
Die Zweckgesellschaft selbst ist eine Tochtergesellschaft einer Muttergesellschaft, die Vermögenswerte aus ihrer eigenen Bilanz an die Zweckgesellschaft verkauft. Die Zweckgesellschaft wird zu einer indirekten Finanzierungsquelle für das ursprüngliche Unternehmen, indem unabhängige Eigenkapitalinvestoren angezogen werden, um den Kauf von Schuldverschreibungen zu unterstützen. Dies ist am nützlichsten für große Kreditrisikopositionen wie Subprime-Hypothekendarlehen.
Nicht alle SPVs sind gleich aufgebaut. In den USA sind Zweckgesellschaften häufig Gesellschaften mit beschränkter Haftung (Limited Liability Corporation, LLC). Sobald die LLC die risikobehafteten Vermögenswerte von ihrer Muttergesellschaft erwirbt, gruppiert sie die Vermögenswerte normalerweise in Tranchen und verkauft sie, um die spezifischen Kreditrisikopräferenzen verschiedener Arten von Anlegern zu erfüllen.
Es gibt mehrere Gründe, warum SPVs erstellt werden. Sie schützen das Vermögen und die Verbindlichkeiten eines Mutterunternehmens sowie vor Insolvenz und Insolvenz. Diese Unternehmen können auch auf einfache Weise Kapital beschaffen. SPVs haben auch mehr Handlungsspielraum, da sie nicht mit so vielen Vorschriften belastet sind wie die Muttergesellschaft.
Verkauf einer Immobilieninvestition an eine Zweckgesellschaft
Immobilieninvestitionen werden am häufigsten in spezielle Immobilienvehikel getätigt. In den meisten Fällen kann ein Unternehmen eine Zweckgesellschaft gründen, um die steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienverkaufs zu verringern. Ein Unternehmen kann beispielsweise ein Grundstück an eine Zweckgesellschaft übertragen, wenn die Umsatzsteuer höher ist als die Kapitalertragsteuer. Wenn die Muttergesellschaft beschließt, den Vermögenswert zu veräußern, kann sie die Zweckgesellschaft anstelle der Immobilie selbst zum Verkauf anbieten. Dies macht das Unternehmen eher für die Kapitalertragsteuer als für die Grunderwerbsteuer verantwortlich.
Hier ist ein weiteres Szenario, das zeigt, warum Immobilieninvestitionen attraktive Beteiligungen an einer Zweckgesellschaft sind. Eine Bank gewährt einen Kredit für ein Grundstück und übernimmt das Kreditrisiko. Die Hypothek ist ein Vermögen der Bank. Anstatt an diesem Vermögenswert festzuhalten und langsame Zinszahlungen zu erhalten, erstellt die Bank eine Zweckgesellschaft und verkauft sie als Hypothekenwert. Infolgedessen wirkt die Bilanz der Bank weniger gehebelt und das direkte Kreditrisiko wird reduziert.
