Was ist die Wiederholungsmethode?
Bei der Wiederverkaufsmethode werden Änderungen des Verkaufspreises für dasselbe Grundstück berechnet innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens.
Immobilienmarktanalysten verwenden diesen relativ einfachen Ansatz, um Veränderungen der Immobilienpreise über Zeiträume von Monaten bis zu Jahren abzuschätzen. Verschiedene Immobilienpreisindizes haben die Wiederverkaufsmethode übernommen, um Hauskäufern Informationen über den Immobilienmarkt zu bieten und Verkäufer, Immobilieninvestoren und diejenigen, die in der Wohnungs- und Immobilienfinanzierungsbranche tätig sind.
Die zentralen Thesen
- Die Wiederverkaufsmethode bewertet, wie sich die Hausbewertungen im Laufe der Zeit ändern, indem sie sich auf die unterschiedlichen Verkaufspreise desselben Grundstücks konzentriert. Verschiedene Immobilienpreisindizes verwenden die Wiederverkaufsmethode, um das Problem der Berücksichtigung von Preisunterschieden bei Häusern mit zu beseitigen Die Wiederholungsverkaufsmethode ist nicht ohne Fehler. Sie beschränkt die Daten auf Häuser, die während des Stichprobenzeitraums mehr als zweimal verkauft wurden, und lässt die Tatsache außer Acht, dass sich die gleiche Immobilie im Laufe der Zeit ändern kann.
Grundlegendes zur Wiederholungsverkaufsmethode
Der Immobilienmarkt gilt als einer der wichtigsten Wirtschaftsindikatoren der USA. Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt und in der Gesamtwirtschaft sind in vielerlei Hinsicht miteinander verzahnt. Wenn die Immobilienpreise steigen, wächst das Selbstvertrauen der Hausbesitzer und oft lockert sich ihre Geldbörse, was zu einem Anstieg der Konsumausgaben führt. Die Bauträger sind auch von Anzeichen einer gestiegenen Nachfrage angetan, die das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ankurbeln, indem sie mehr in neues Land, Material und Arbeitsplätze investieren, um neue Häuser zu bauen.
Immobilienpreisindizes haben die wichtige und knifflige Aufgabe, Immobilientrends zu bewerten. Die Mehrheit von ihnen versucht dies zu erreichen, indem sie die Bewertungen in einer bestimmten Region über einen bestimmten Zeitraum verfolgen. Leider können einige der Berechnungen, die diese Indizes verwenden, zu einem ungenauen Bild der Entwicklung der Immobilienpreise führen.
Bei fehlerhaften Berechnungen werden zufällige Stichproben von Häusern zur Verfolgung ausgewählt. Diese Immobilien stehen möglicherweise nicht zum Verkauf oder ihre Strukturen und Typen können sehr unterschiedlich sein. Ein Index, der den Median des Eigenheimpreises in einem bestimmten Bereich überwacht, beispielsweise der NAR-Medianindex (National Association of Realtors) oder der Census Bureau-Medianindex, würde keine Änderungen der Struktur von Eigenheimen im Vergleich zu Faktoren außerhalb des Marktes identifizieren, die den Preis beeinflussen könnten.
Die Wiederverkaufsmethode trat in Erscheinung, um diese strukturellen Probleme zu überwinden. Es wurde erstellt, um die Änderung des Immobilienpreises zwischen einem aktuellen Verkauf und einem vorherigen Verkauf zu verfolgen und sicherzustellen, dass das Gleiche mit dem Gleichen verglichen wird.
Vor- und Nachteile der Repeat-Sales-Methode
Mit Wiederholungsverkaufsmethoden werden Änderungen der Immobilienpreise auf der Grundlage des Verkaufs derselben Immobilie berechnet, wodurch das Problem vermieden wird, Preisunterschiede bei Immobilien mit unterschiedlichen Merkmalen zu berücksichtigen. Wiederholungsverkaufsmethoden bieten auch eine genauere Alternative zur Regressionsanalyse oder zur Berechnung des durchschnittlichen Verkaufspreises nach geografischen Gebieten.
Das Konzept der Wiederverkaufsmethode wurde zuerst 1963 von Martin Bailey, Richard Muth und Hugh Nourse eingeführt und dann Ende der 1980er Jahre von Karl Case und Robert Shiller modifiziert.
Die Wiederverkaufsmethode ist jedoch keineswegs einwandfrei. Einer der Hauptnachteile besteht darin, dass Häuser, die im Berichtszeitraum nur einmal verkauft wurden, nicht berücksichtigt werden.
Ein weiterer Grund ist, dass eine Immobilie, die zu zwei verschiedenen Zeitpunkten während eines Stichprobenzeitraums verkauft wurde, möglicherweise nicht identisch ist. Möglicherweise hat sich der Zustand desselben Hauses erheblich verschlechtert oder es wurden umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt, die die Vergleichbarkeit beeinträchtigen.
Beispiele für die Repeat-Sales-Methode
Der wohl bekannteste Immobilienindex, der sich auf die Wiederverkaufsmethode stützt, ist der S & P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Der Case-Shiller-Index misst die Wertveränderungen des US-amerikanischen Wohnimmobilienmarktes anhand des Kaufpreises und des Wiederverkaufswerts von Einfamilienhäusern, bei denen mindestens zwei Transaktionen zu marktüblichen Konditionen durchgeführt wurden.
Der Index berücksichtigt keine Neubauten, Eigentumswohnungen und Genossenschaften und schließt auch nicht marktübliche Transaktionen wie den Verkauf von Eigenheimen zwischen Familienmitgliedern zu unter dem Marktpreis liegenden Preisen aus.
Weitere Indizes, die die Wiederverkaufsmethode verwenden, sind der monatliche Immobilienpreisindex (HPI) der Federal Housing Finance Agency (FHFA), der auf den Daten von Fannie Mae und Freddie Mac zu Preisen für Einfamilienhäuser und zur Refinanzierung von Immobilien basiert, sowie First American CoreLogics LoanPerformance Home Price Index, der ein breiteres geografisches Gebiet abdeckt als die Case-Shiller- oder FHFA-Indizes. Kanadas größter Preisindex für Eigenheime, der National Composite House Price Index, wendet ebenfalls die Wiederholungsmethode an.
Indizes wie diese weisen in der Regel Veränderungen der Immobilienpreise gegenüber dem Vormonat, dem Vorquartal und dem Vorjahr aus. Steigende Immobilienpreise bedeuten eine steigende Nachfrage, während sinkende Preise eine sinkende Nachfrage bedeuten.
