Im Gegensatz zu Aktien können Investment Properties nicht mit einem Mausklick in wenigen Sekunden entladen werden. Die Zeit zwischen der Entscheidung zum Verkauf und dem tatsächlichen Verkaufsdatum wird häufig in Wochen oder Monaten gemessen. Der Verkauf Ihres Eigenheims kann ein einschüchternder Prozess sein, wenn Sie nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, der Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie jedoch noch mehr Arbeit erfordert.
Die Höhe des Kapitals und die steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit der Realisierung dieses Kapitals sind im Umgang mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien komplex. Es ist jedoch nicht unmöglich, dies alleine zu erreichen. Wir werden uns den Verkaufsprozess einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ansehen und uns darauf konzentrieren, wie die Steuern auf die Gewinne begrenzt werden können.
Warum verkaufen?
Die Gründe für den Verkauf eines Mietobjekts variieren. Vermieter, die ihre Immobilien persönlich verwalten, ziehen möglicherweise um und möchten in etwas in der Nähe ihres neuen Wohnsitzes investieren. Oder ein Vermieter möchte von der Wertsteigerung eines Mietobjekts profitieren, anstatt Geld durch Miete zu sammeln. Es kann sich sogar um eine Immobilie handeln, die Geld verliert, entweder durch Leerstand oder nicht genügend Miete, um die Ausgaben zu decken. Unabhängig vom Grund müssen sich Immobilieninvestoren, die verkaufen wollen, mit Steuern auseinandersetzen.
Der Steuermann kommt
Die Kapitalertragssteuern für den Verkauf von Mietobjekten sind im Vergleich zum einfachen Verkauf von privat genutzten Immobilien wesentlich höher. Der Grundkapitalgewinn, den Sie für den Gewinn aus dem Verkauf zahlen müssen, erhöht sich um die Abschreibungen, die Sie gegen die Immobilie geltend machen. Dies bedeutet, dass, wenn die Immobilie Geld verloren hat und Sie den Verlust in früheren Jahren auf Ihre Steuerrechnung angerechnet haben, Sie eine größere Steuerrechnung haben, wenn der Verkauf abgeschlossen ist.
Beispiel - Kapitalertragsteuer und Abschreibung
Angenommen, Sie haben ein Mietobjekt, das Sie für 150.000 USD gekauft haben, und das für 200.000 USD verkauft wird. Normalerweise bedeutet dies, dass Sie Kapitalgewinne auf 50.000 US-Dollar auszahlen. Wenn Sie über die Zeit, in der Sie die Immobilie besaßen, 20.000 USD an Abschreibungen abgezogen haben, sind Sie die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Ihrem Kaufpreis abzüglich der Abschreibungen schuldig: 200.000 USD - (150.000 USD - 20.000 USD). Anstatt Kapitalgewinne in Höhe von 50.000 USD zu schulden, schulden Sie jetzt Kapitalgewinne in Höhe von 70.000 USD.
Hinweis: Dies sollte Sie nicht davon abhalten, Abschreibungsverluste geltend zu machen . Es ist fast immer besser, Steuervergünstigungen eher früher als später zu realisieren .
Überrollen
Der Internal Revenue Code Section 1031 ermöglicht Immobilieninvestoren, Steuern auf ihre Gewinne zu vermeiden, indem sie sie in gleichartige Immobilien reinvestieren. Mit Hilfe eines Anwalts oder Steuerberaters können Sie den Verkauf so einrichten, dass der Erlös auf ein Treuhandkonto überwiesen wird, bis Sie bereit sind, damit eine neue Immobilie zu kaufen. Es gibt eine Frist von 45 Tagen, um die neue Immobilie auszuwählen, und sechs Monate, um die Transaktion abzuschließen. Wenn Sie einen Rollover planen, sollten Sie nach der neuen Immobilie suchen, bevor Sie die alte verkaufen.
Die 1031-Börse funktioniert hervorragend, wenn Sie beabsichtigen, in eine andere Immobilie zu investieren. Wenn Sie nur aufhören möchten, direkt involviert zu sein, können Sie entweder einen professionellen Immobilienverwalter für Ihren aktuellen Standort einstellen oder ihn verkaufen und eine professionell verwaltete Immobilie kaufen. Wenn Sie jedoch nur Kapital beschaffen möchten, müssen Sie nur die Kapitalertragssteuer verzehren.
Einbindung als Schild
Bei Immobilieninvestoren wird die Gründung immer beliebter. Durch die Gründung können Anleger ihre Haftung verringern, sodass das Unternehmen als Schutzschild zwischen Ihnen und dem Potenzial fungiert, dass ein Mieter Sie verklagen kann. Ihr Haus und Ihre persönlichen Finanzen können bei keiner Art von Gerichtsverfahren oder Gerichtsverfahren geltend gemacht werden, wenn Sie sich einbringen. Unternehmen haben auch andere Steuervorschriften, die sehr günstig sind, insbesondere bei den Kapitalgewinnen aus dem Verkauf einer Immobilie.
Für eine bestimmte Art von Immobilieninvestor ist die Einbeziehung sinnvoll. Wenn Sie Mitarbeiter beschäftigen, um eine breite Palette von einkommensschaffenden Immobilien zu finden und zu verwalten und dabei erhebliche Gewinne zu erzielen, wird durch die Einbeziehung Ihre Steuerbelastung gesenkt, und Sie sehen die Gewinne anhand der Aktienstruktur Ihres Unternehmens. Für die meisten Immobilieninvestoren gibt es bessere Möglichkeiten, die Vorteile der Gründung zu nutzen, ohne die Ertragsrealisierung zu erschweren.
Durch die Eingliederung kann eine Barriere zwischen Ihnen und den Erträgen aus Ihrer Immobilie entstehen. Wenn Sie also in irgendeiner Weise von diesen Erträgen abhängen, können Sie möglicherweise nicht so einfach darauf zugreifen, wie Sie möchten - insbesondere bei hohen Gewinnen wie denen aus dem Verkauf Ein Besitz. Es ist vergleichsweise einfach zu integrieren, erfordert nur einige professionelle Beratung und Papierkram, aber das Herausholen Ihrer Immobilien aus einem Unternehmen (zum Beispiel, um sie zu verkaufen und in den Ruhestand zu treten) ist komplexer, da Sie die Linie der vorsätzlichen Steuerhinterziehung / des Steuerbetrugs beschreiten, es sei denn Sie verkaufen das Unternehmen anstelle der Immobilien, aus denen es besteht. Das ist natürlich viel schwieriger als ein Haus zu verkaufen.
Wenn Sie dagegen zwei oder drei Immobilien persönlich verwalten und sogar eine oder zwei weitere Immobilien professionell verwalten, profitieren Sie möglicherweise nicht von der Eingliederung. Wenn die Einnahmen aus Ihren Mieten Ihre Ausgaben für jede Immobilie nicht um einen großen Betrag übertreffen, ist es besser, sie so zu halten, wie sie sind, und Abschreibungen zu verwenden, wo Sie können, oder Ihre Immobilienbestände in ein kleines Unternehmen umzuwandeln.
Zusätzlich zur Nutzung von Kleinunternehmen als Alternative zur Gründung gestatten einige Staaten Immobilieninvestoren, für jede Immobilie, die sie besitzen, eine separate Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu eröffnen. Dies senkt zwar nicht unbedingt die Steuern, schützt jedoch Ihre Finanzen sowie jedes Eigentum vor Rechtsstreitigkeiten, die möglicherweise gegen eines Ihrer Objekte geführt werden.
Die Quintessenz
Der Verkauf eines Mietobjekts kann eine Herausforderung sein, und es ist noch schwieriger, wenn Sie darauf hoffen, eine hohe Steuerbelastung für den Erlös zu vermeiden. Wenn Sie verkaufen, um in eine andere Immobilie zu investieren, können Sie einfach einen 1031-Rollover durchführen und die Steuerrechnung verschieben. Wenn Sie verkaufen, weil Sie das Kapital benötigen, müssen Sie einige Steuern zahlen.
Das beste Szenario ist, wie bei Aktien, den Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, insbesondere einer Vermietung, die die Gewinnschwelle oder eine bessere Gewinnschwelle erreicht, zu verschieben, es sei denn, Sie gleichen Kredite oder Verluste aus, um einen Teil der Kapitalertragssteuer zu streichen. Auf diese Weise haben Sie die Möglichkeit, Ihre Steuerbelastung insgesamt zu senken und mehr Einnahmen zu erzielen.
