Was ist eine besondere Garantieurkunde?
Eine besondere Garantieurkunde ist eine Urkunde für Immobilien, bei der der Verkäufer der Immobilie - bekannt als der Stifter - nur gegen irgendetwas bürgt, das während ihres physischen Eigentums vorgekommen ist. Mit anderen Worten, der Erteiler übernimmt keine Garantie für etwaige Rechtsmängel, die vor Inbesitznahme der Immobilie vorlagen.
Bei gewerblichen Immobiliengeschäften werden am häufigsten besondere Gewährleistungsvereinbarungen getroffen. Bei Transaktionen mit Einfamilienhäusern und anderen Wohnimmobilien wird in der Regel eine allgemeine Garantieerklärung verwendet. Viele Hypothekengeber bestehen darauf, dass sie die allgemeine Gewährleistungsurkunde in Anspruch nehmen.
Spezielle Garantieurkunden werden in verschiedenen Bundesstaaten unter vielen Namen geführt, einschließlich der Vertragsurkunde, der Bewilligungsurkunde und der beschränkten Garantieurkunde.
Die zentralen Thesen
- Eine besondere Garantieurkunde ist eine Urkunde, bei der der Verkäufer eines Grundstücks nur für Probleme oder Belastungen im Eigentum bürgt, die während seines Eigentums entstanden sind. Eine besondere Garantieurkunde garantiert zwei Dinge: Der Gewährgeber besitzt und kann das Grundstück verkaufen; und das Eigentum entstand keine Belastungen während seines Eigentums. Eine spezielle Garantieurkunde ist beschränkter als die allgemeinere Garantieurkunde, die die gesamte Geschichte des Eigentums abdeckt.
Die Grundlagen einer Garantieurkunde
Eine Garantieurkunde sieht die Übertragung des Eigentums oder Eigentums an gewerblichen Immobilien oder Wohnimmobilien vor und beinhaltet bestimmte Garantien des Verkäufers. Zu diesen Garantien gehört, dass das Eigentum frei von Eigentumsansprüchen, ausstehenden Grundpfandrechten oder Hypotheken oder sonstigen Belastungen durch andere Personen oder Körperschaften als den Verkäufer übertragen wird.
Eine spezielle Garantieurkunde - auch als beschränkte Garantieurkunde bezeichnet - ist eine Abwandlung der allgemeinen Garantieurkunde. Die allgemeine Garantieurkunde ist die häufigste und beliebteste Art von Instrumenten, die in den USA zur Übertragung von Immobilientiteln verwendet wird.
In den allgemeinen und besonderen Garantieerklärungen wird Folgendes angegeben:
- Der Name des Verkäufers - des ZuschussgebersDer Name des Käufers - des ZuschussempfängersDer physische Standort der ImmobilieDie Immobilie ist schulden- und belastungsfrei. Der Zuschussgeber garantiert, dass sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie sind und ein gesetzliches Recht haben Der Lizenzgeber garantiert, dass das Eigentum frei von allen Grundpfandrechten ist und dass von keinem Gläubiger, der es als Sicherheit verwendet, noch Ansprüche auf das Eigentum geltend gemacht werden. Es besteht die Garantie, dass das Eigentum einem Dritten standhält. Die Partei erhebt Anspruch auf das Eigentum an der Immobilie. Der Stifter wird alles tun, um das Eigentumsrecht des Stifter an der Immobilie wiederherzustellen.
Beide Urkunden bieten dem Käufer den gleichen allgemeinen Schutz. Der Hauptunterschied zwischen einer besonderen Garantie und einer allgemeinen Garantieerklärung besteht jedoch im Umgang mit dem Schutzzeitraum, der dem Eigentumsrecht eingeräumt wird.
Besondere Garantieerklärung
Während die Verwendung des Wortes "speziell" einem Käufer die Vorstellung vermitteln kann, dass die Urkunde von höherer Qualität ist, ist die spezielle Garantieurkunde weniger umfassend und bietet aufgrund des begrenzten Zeitrahmens, den sie abdeckt, weniger Schutz. Bei Wohnimmobilien werden bei Zwangsvollstreckungen und dem erzwungenen Verkauf der Immobilie zur Schuldentilgung häufig besondere Gewährleistungsverpflichtungen geltend gemacht.
Eine allgemeine Garantieurkunde deckt die gesamte Geschichte der Immobilie ab. Es garantiert, dass die Immobilie frei von Mängeln oder Belastungen ist, unabhängig davon, wann diese aufgetreten sind oder in wessen Eigentum sie sich befinden. Die allgemeine Garantieurkunde versichert dem Käufer, dass er die vollen Eigentumsrechte ohne gültige mögliche Rechtsprobleme mit dem Titel erwirbt.
Mit einer besonderen Garantieerklärung deckt die Garantie nur den Zeitraum ab, in dem der Verkäufer das Eigentum an der Immobilie besaß. Spezielle Garantieerklärungen schützen nicht vor Fehlern in einem freien Titel, die möglicherweise vor dem Eigentum des Verkäufers bestehen. Somit haftet der Erteiler einer besonderen Gewährleistungsurkunde nur für Schulden, Probleme oder sonstige Belastungen des Eigentums, die er verursacht hat oder die während seines Eigentums an der Immobilie entstanden sind. Der Stipendiat übernimmt die Verantwortung für alle Probleme, die sich aus den früheren Eigentümern ergeben.
Stellen Sie sich zum Beispiel vor, ein Haus hätte zwei Vorbesitzer vor sich. Der erste Besitzer war ein Hamsterer, und bald verfiel das Haus und der Hof. Die Code-Enforcement-Abteilung der Stadt verhängte gegen den Eigentümer, der mit dem Grundstück verbunden war, Bußgelder. Der Eigentümer geriet mit seiner Hypothek in Verzug und die Bank wurde geschlossen und verkaufte das Haus an den zweiten Eigentümer. Zur Freude der Nachbarschaft reparierte der neue Eigentümer das Haus und räumte den Hof auf. Nach 10 Jahren haben sie das Haus auf den Markt gebracht und Sie kaufen es mit einer speziellen Garantieurkunde. Ein paar Jahre später beschließen Sie, das Haus zu verkaufen. Da die Pfandrechte zur Durchsetzung des Codes jedoch weiterhin gegen das Eigentum gerichtet sind, können sie Ihren Verkauf belasten. Zumindest müssen Sie das Pfandrecht der Stadt erfüllen, um den Titel freizugeben.
Titelsuche und Eigentumsversicherung
In den meisten Fällen werden bei einer Titelsuche alle Grundpfandrechte oder Ansprüche auf den Titel einer Immobilie aufgedeckt. Eine Titelsuche ist eine Überprüfung der verfügbaren öffentlichen Aufzeichnungen, um das Eigentum an Eigentum zu bestimmen. Anwälte, Titelunternehmen und Einzelpersonen können Titelrecherchen durchführen, um das Eigentum an Eigentum zu überprüfen. Obwohl diese Suchvorgänge umfangreich sind, besteht immer die Möglichkeit, dass etwas übersehen wird.
Aus diesem Grund schließen die meisten Käufer - unabhängig von der Art der von ihnen in Anspruch genommenen Garantieerklärung - beim Kauf einer Immobilie auch eine Eigentumsversicherung ab. Die Eigentumsversicherung ist eine Haftpflichtversicherung, die den Käufer vor finanziellen Ansprüchen gegen das Eigentum an einem Eigentum schützt, das er besitzt.
Vorteile
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Besondere Garantien ermöglichen den Eigentumsübergang zwischen Verkäufer und Käufer.
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Durch den Abschluss einer Eigentumsversicherung kann das Risiko früherer Ansprüche aus der besonderen Garantieerklärung gemindert werden.
Nachteile
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Spezielle Garantieerklärungen bieten einen engen Schutz für die Stipendiaten oder Käufer.
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Spezielle Garantieerklärungen gelten nur für die Dauer des Eigentums des Gewährleisters oder Verkäufers.
Reales Beispiel einer besonderen Garantieerklärung
Obwohl allgemeine Garantieurkunden bei Transaktionen mit Wohnimmobilien häufiger vorkommen, gibt es einen Bereich, in dem die besondere Garantieurkunde zur Norm wird. Diese eine Arena ist für ausgeschlossene Immobilien, Immobilienbesitz (REO) oder Leerverkäufe gedacht.
Die meisten staatlichen Hypothekenverbände (FNMA), Wohnungs- und Stadtentwicklungsunternehmen (HUD) und Häuser in Bankbesitz verkaufen mit dieser Art von Urkunde. Möglicherweise liegt ein Hauptgrund für die Inanspruchnahme von besonderen Garantieerklärungen darin, dass die Verkaufsbehörde nicht für irgendwelche Sachverhalte haftbar gemacht werden möchte, die das Eigentum vor der Beschlagnahme betreffen.
Zum Beispiel, im Jahr 2012, ein Paar mit einem Haus in Grenada County, Mississippi, in Verzug geraten in Bezug auf die Darlehenszahlungen auf dem Grundstück. Im Februar 2013 wurde die Liegenschaft von ihrem Kreditgeber Wells Fargo Bank ausgeschlossen. Nachfolgende rechtliche Dokumente zeigten, dass Wells Fargo "das Eigentum in einer besonderen Garantieurkunde an die FNMA übermittelte".
