Was ist eine Shared Appreciation Mortgage (SAM)?
Eine Shared-Appreciation-Hypothek (SAM) ist, wenn der Kreditnehmer oder Käufer eines Eigenheims einen Prozentsatz der Wertsteigerung des Eigenheims mit dem Kreditgeber teilt. Als Gegenleistung für diese zusätzliche Entschädigung verpflichtet sich der Kreditgeber, einen Zinssatz zu berechnen, der unter dem geltenden Marktzinssatz liegt.
Grundlegendes zu einer Shared Appreciation-Hypothek
Eine Shared-Appreciation-Hypothek (SAM) unterscheidet sich von einer regulären Hypothek während des Weiterverkaufs der Immobilie. Bei einer Standardhypothek zahlt der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber den auf das Darlehen geschuldeten Betrag zuzüglich Zinsen über eine festgelegte Anzahl von Jahren. Wenn der Kreditnehmer das Haus verkauft, wird der Erlös aus dem Verkauf zur Tilgung der Hypothek verwendet, sofern noch ein Guthaben bei der Bank besteht.
Nehmen wir zum Beispiel an, ein Hausbesitzer hat 300.000 US-Dollar finanziert, und am Ende der Hypothek hat der Kreditnehmer den Kredit zurückgezahlt. Nehmen wir an, der Wert des Eigenheims ist von 300.000 USD auf 360.000 USD oder 20% gestiegen. Der Kreditnehmer behält den Gewinn von 20% sowie den Erlös aus dem Verkauf.
Mit einem SAM verpflichtet sich der Kreditnehmer, dem Kreditgeber einen Teil des geschätzten Wertes des Eigenheims zukommen zu lassen, wenn der Kreditnehmer das Haus verkauft, und die Hypothek zurückzuzahlen. Der geschätzte Betrag, der an die Bank gezahlt wird, wird als bedingte Verzinsung bezeichnet, da Sie dem Kreditgeber eine Verzinsung des geschätzten Werts der Immobilie gewähren. Die bedingten Zinsen werden im Voraus vereinbart und gehen zu Lasten des Kreditgebers beim Verkauf der Immobilie. Die Bank bietet in der Regel einen niedrigeren Zinssatz für eine SAM an.
Nehmen wir an, der Kreditnehmer hat mit der Bank eine Hypothek mit gemeinsamer Wertschätzung abgeschlossen, die eine bedingte Klausel von 25% enthält. Wenn Sie sich erinnern, stieg der Wert des Eigenheims von 300.000 USD auf 360.000 USD für einen Wertzuwachs von 60.000 USD. Nach den SAM-Richtlinien würde der Hausbesitzer der Bank 25% oder 15.000 USD der Wertsteigerung von 60.000 USD zahlen.
Die zentralen Thesen
- Eine Shared-Appreciation-Hypothek (SAM) ist, wenn der Kreditnehmer oder Käufer eines Eigenheims einen Prozentsatz der Wertsteigerung des Eigenheims mit dem Kreditgeber teilt. Als Gegenleistung für diese zusätzliche Entschädigung verpflichtet sich der Kreditgeber, einen Zinssatz zu berechnen, der unter dem vorherrschenden Zinssatz liegt Marktzinssatz. Eine Hypothek mit gemeinsamer Wertschätzung kann nach einer festgelegten Anzahl von Jahren eine Auslaufklausel haben.
Variationen von Hypotheken mit gemeinsamer Wertschätzung
In geteilte Wertschätzungshypotheken können verschiedene Kontingente eingebaut werden. Ein SAM kann eine Auslaufklausel enthalten, durch die es zum vollständigen Auslaufen oder zur Verringerung des Prozentsatzes kommen kann, der dem Kreditgeber im Laufe der Zeit gezahlt wird. Die Klausel ermutigt den Eigentümer, die Immobilie nicht zu verkaufen und das Hypothekendarlehen zurückzuzahlen. Mit einigen Klauseln könnte das bedingte Interesse vollständig auslaufen, wobei der Hausbesitzer zum Zeitpunkt des Verkaufs nichts schuldet.
Eine andere Variante der Auslaufklausel kann vorsehen, dass der Kreditnehmer nur dann einen Prozentsatz der Hauspreissteigerung zahlt, wenn das Haus innerhalb der ersten Jahre verkauft wird. Eine typische Auslauffrist sieht vor, dass 25% des Wertzuwachses an den Kreditgeber gezahlt werden, wenn der Kreditnehmer innerhalb von fünf Jahren verkauft.
Die ideale Situation für den Kreditnehmer wäre, das Haus fünf Jahre lang zu behalten. Wenn sich der Wert erhöht, verkaufen Sie es nach dem fünften Jahr, da der Kreditnehmer die gesamte Preissteigerung beibehalten würde. Es können jedoch Risiken für den Kreditnehmer bestehen. Wenn ein Kreditnehmer das Haus nicht verkauft und das Eigentum bis zum Ende der Hypothek besitzt, muss er der Bank möglicherweise noch seinen Teil des geschätzten Werts zahlen - wenn es keine Ausstiegsklausel gibt.
Auf der anderen Seite helfen SAMs den Kreditgebern, verlorene Zinsen auszugleichen, wenn ein Kreditnehmer die Immobilie verkauft, bevor er die Hypothek zurückzahlt. Banken verdienen Geld mit den Zinsen eines Hypothekendarlehens, und wenn ein Käufer das Haus verkauft, verliert die Bank alle zukünftigen Zinszahlungen. Eine Hypothek mit gemeinsamer Wertschätzung hilft dabei, einen Teil des Zinsverlusts für das Darlehen auszugleichen, wenn die Immobilie verkauft wird.
Shared Appreciation Hypotheken in der Praxis
Geteilte Wertschätzungshypotheken werden manchmal von Immobilieninvestoren und Hausflossen eingesetzt. Flippers sind jene Investoren, die eine Immobilie kaufen und renovieren, um einen Gewinn zu erzielen. SAMs für Flipper funktionieren in einem aufstrebenden Immobilienmarkt am besten. Diese Art von Wohnungsbaudarlehen hat jedoch häufig eine Frist für die Rückzahlung des Restbetrags. Nicht fristgerecht veräußerte Immobilien haben in der Regel eine Refinanzierung des verbleibenden Restbetrags zum marktüblichen Zinssatz.
Eine andere Verwendung für eine Hypothek mit gemeinsamer Wertschätzung ist, wenn ein Hypothekendarlehen den Wert des Eigenheims übersteigt oder unter Wasser steht. Eine Unterwasserhypothek kann entstehen, wenn der Wohnungsmarkt nach dem Kauf eines Eigenheims zurückgegangen ist. Die Bank könnte eine Darlehensänderung anbieten, um die Hypothekenschulden auf den niedrigeren Marktwert des Eigenheims zu reduzieren. Im Gegenzug könnte die Bank verlangen, dass das Darlehen in eine Hypothek mit gemeinsamer Wertschätzung umgewandelt wird.
Es kann jedoch verschiedene steuerliche Probleme mit SAMs geben, wodurch Kreditgeber möglicherweise nicht die gleiche steuerliche Behandlung für den geschätzten Gewinn wie Kreditnehmer erhalten. Infolgedessen ist es wichtig, einen Steuerberater oder Steuerberater zu kontaktieren, um herauszufinden, ob es sich lohnt, eine Hypothek auf gemeinsame Wertschätzung aufzunehmen.
