Was ist ein Sheriff's Sale?
Der Verkauf eines Sheriffs ist eine öffentliche Auktion, bei der Eigentum zurückgenommen wird. Der Erlös aus dem Verkauf wird zur Bezahlung von Hypothekengebern, Banken, Steuereintreibern und anderen Prozessparteien verwendet, die Geld auf dem Grundstück verloren haben. Ein Sheriff-Verkauf findet am Ende des Zwangsvollstreckungsprozesses statt, wenn der ursprüngliche Eigentümer seine Hypothekenzahlungen nicht mehr erfüllen kann. Es kann auch ein Sheriff Sale stattfinden, um Urteils- und Steuerpfandrechte zu erfüllen.
Die zentralen Thesen
- Ein Sheriff-Verkauf ist eine öffentliche Auktion, bei der eine Immobilie zurückgenommen wird. Der Erlös aus dem Verkauf wird zur Zahlung von Hypothekenkreditgebern, Banken, Steuereintreibern und anderen Rechtsstreitigkeiten verwendet Ein Steuerverfahren kann von einer Steuerbehörde eingeleitet werden, und es kann ein Sheriff-Verkauf stattfinden, um Urteils- und Steuerpfandrechte zu erfüllen.
Wie der Verkauf des Sheriffs funktioniert
Um die Schritte zu verstehen, die einem Sheriff-Verkauf vorausgehen, müssen wir Hypotheken und den Zwangsvollstreckungsprozess verstehen.
Hypotheken sind Schuldtitel, die durch bestimmte Immobilien besichert sind. Der Kreditnehmer hat die im Vertrag vereinbarte Zahlungsverpflichtung zu erfüllen. Eigenheimbesitzer nehmen Hypotheken auf, um einen großen Teil der Kosten ihres Eigenheims zu übernehmen, die sie nicht im Voraus kaufen können. Der Käufer nutzt das Eigenheim als Sicherheit für das kreditgebende Institut. Bei einem Ausfall der Hypothek hat das kreditgebende Institut einen Anspruch auf diese Immobilie.
Eine Zwangsvollstreckung ist ein Rechtsakt, bei dem die im Hypothekendokument als Sicherheit verwendete Immobilie verkauft wird, um die Schulden zu begleichen, wenn der Eigentümer mit den Hypothekenzahlungen in Verzug gerät. Das Eigentum geht dann auf den Inhaber der Hypothek oder auf einen Dritten über, der die Immobilie bei einer Zwangsvollstreckung erworben hat.
Zwangsvollstreckungsverfahren können auch von einer Steuerbehörde eingeleitet werden. Wenn Einkommens- und Vermögenssteuern nicht gezahlt werden, können Bund, Gemeinden und andere Steuerbehörden Grundpfandrechte an Immobilien vergeben. Wer das Pfandrecht an der Immobilie anlegt, hat nun einen Anspruch auf diese Immobilie. Wenn diese Grundpfandrechte unbezahlt bleiben, können die Steuerbehörden diese unbezahlten Schulden über das Gerichtssystem und das Zwangsvollstreckungsverfahren verfolgen.
Besondere Überlegungen: Sheriff-Verkäufe werden von den Gerichten initiiert
Wenn die Immobilie im Rahmen einer regulären Zwangsversteigerung verkauft wird, verkauft der Kreditgeber in der Regel eine Immobilie, die er selbst zurückerobert hat. Wird die Immobilie durch einen Sheriff-Verkauf versteigert, kann die Zwangsvollstreckung als Sheriff-Verkauf nicht ohne gerichtliche Genehmigung erfolgen.
Sobald das kreditgebende Institut oder die Steuerbehörde ein Urteil erhalten hat, erlässt das Gericht eine Anweisung an das Büro des Sheriffs, die Immobilie zu versteigern.
In vielen Staaten kann der Eigentümer der ausgefallenen Immobilie die Immobilie - auch nach der Auktion - zurückerhalten, indem er das Pfandrecht und die damit verbundenen Kosten vollständig bezahlt. Dieses Gesetz, das als "Recht auf Erlösung" bezeichnet wird, variiert von Bundesstaat zu Bundesstaat oder sogar zwischen Landkreisen und Gemeinden.
