Die traditionellste Form des Wohneigentums besteht darin, sowohl ein Haus als auch das Grundstück zu besitzen, auf dem es gebaut wird. Wer sich keine Häuser leisten kann oder sich nicht um Instandhaltung und Instandhaltung von außen kümmern möchte, kann Eigentumswohnungen oder Stadthäuser kaufen. Es gibt jedoch eine andere Option für Wohneigentum: Kaufen Sie nur das Haus und pachten Sie das Land, das es belegt.
Der Kauf eines Eigenheims in einer gepachteten Landgemeinschaft ermöglicht es Ihnen, ein Eigenheim zu besitzen, das Sie sich sonst nicht leisten könnten. Diese Art des Kaufs weist jedoch einige der Vorteile des traditionellen Eigenheimbesitzes und andere erhebliche Nachteile auf. Würde dieses ungewöhnliche Eigentums-Setup für Sie funktionieren? Lesen Sie weiter, um es herauszufinden.
Die Grundlagen
Mit einem geschulten Auge können Sie in der Regel ein gepachtetes Grundstück erkennen, auch wenn es nicht ausdrücklich angegeben ist. Zu den Stichwörtern, nach denen gesucht werden muss, gehören "Fertighaus" und "Pachtzins". Äußere Merkmale des Hauses können mit Begriffen wie "Verbandspool" oder "Verbandstennisplätze" beschrieben werden. Außerdem liegt der Preis für geleaste Immobilien tendenziell weit unter dem Marktwert. Wenn zum Beispiel der Preis für ein traditionelles Haus mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern bei 500.000 Quadratmetern liegt, kostet ein vergleichbares Haus auf gepachtetem Land möglicherweise nur 150.000 US-Dollar. Ein Mietobjekt zu Hause kann auch ungewöhnlich gehobene Funktionen für seinen Preis haben.
Steile Gebühren der Hausbesitzervereinigung (HOA) deuten auch darauf hin, dass eine Notierung für eine geleaste Immobilie möglich ist. Eine normale HOA-Gebühr kann bei 250 USD pro Monat liegen, während eine HOA-Gebühr für ein gepachtetes Grundstück bei 900 USD pro Monat liegen kann. Ein weiteres Werbegeschenk ist, dass Sie auf einer Satellitenkarte des Viertels, in dem sich das Haus befindet, feststellen können, dass die Häuser näher beieinander liegen als üblich und einander sehr ähnlich sind. Schließlich haben in einem typischen Viertel einige Häuser ihre eigenen Pools, während in einer gemieteten Landgemeinschaft keiner von ihnen dies tun wird.
Immobilienanzeigen listen nicht immer Mietgrundstücke auf. Manchmal werden wichtige Informationen aus einer Immobilienliste herausgelassen, weil ein Agent schlampig ist oder weil der Agent oder Verkäufer versucht, etwas zu verbergen. Untersuchen Sie die verborgenen Tatsachen und kaufen Sie niemals ein gepachtetes Grundstück, ohne die ungewöhnlichen Merkmale dieser Art von Wohneigentum gründlich zu verstehen.
Arten von gepachteten Grundstücken
Es gibt verschiedene Arten von gepachteten Wohngrundstücken, und der häufigste Typ variiert je nach Region. In Hawaii und Delaware gibt es Mietwohnung. In Gebieten mit Indianerreservaten wie Palm Springs können Sie möglicherweise Immobilien auf gemieteten Reservierungsgrundstücken erwerben. In Los Angeles, wo selbst Häuser in den Vororten die Preise, die sich ein Durchschnittsbürger leisten kann, bei weitem übertreffen, gibt es in Vororten wie Simi Valley und Canyon Country Mietgrundstücke. Florida und Arizona haben auch eine Reihe von Rentnergemeinschaften.
Vermietete Grundstücke gibt es in anderen Gebieten. Da Vermietete Grundstücke jedoch eine unkonventionelle Methode zum Erwerb von Grundstücken sind, ist diese Option nicht in allen Bundesstaaten verfügbar. Wohnwagensiedlungen, vielleicht die häufigste Form der Pachtlandgemeinschaft, gibt es fast überall.
Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf gepachtetem Grundstück kaufen, nehmen Sie wie gewohnt eine Hypothek auf das Grundstück auf. Die monatliche Hypothekenzahlung ist geringer, da der Kaufpreis des Hauses niedriger ist. Sie müssen jedoch auch eine erhebliche monatliche Grundmietgebühr zahlen. Da Grundstücke häufig in ganzen Gemeinden mit ähnlichen Grundstücken liegen, können für die Instandhaltung von Landschaftsgärten, Gemeinschaftspools, Gemeinschaftsgebäuden usw. Gebühren für Grundstücke mit Mietvertrag anfallen.
allgemeine Überlegungen
- Wie viel Zeit verbleibt auf dem Mietvertrag? Wenn die verbleibende Mietdauer kürzer ist als geplant, zu Hause zu bleiben, müssen Sie am Ende der Mietdauer unbedingt herausfinden, was mit Ihrem Interesse an der Immobilie passiert. Die Mietdauer wirkt sich auch auf Ihre Fähigkeit aus, das Haus zu finanzieren. Es kann schwierig oder unmöglich sein, eine Hypothek zu erhalten, wenn die verbleibende Laufzeit des Pachtvertrags 20 Jahre beträgt und Sie eine 30-jährige Hypothek wünschen. Im Idealfall schützt ein Mietvertrag, der Ihre potenzielle Restlaufzeit überschreitet, Ihre finanziellen Interessen und Ihren Seelenfrieden. Natürlich, auch wenn Sie für den Rest Ihres Lebens nicht in diesem Haus leben, ist es schön, diese Option zu haben. Und wenn Sie das Haus verkaufen, wirkt sich eine lange Restmietdauer positiv auf Ihren Verkaufspreis aus.
Wie lautet die Rückgabeklausel? Überprüfen Sie die Bestimmungen der Rückgabeklausel, wenn der Mietvertrag ausläuft, solange Sie noch Eigentümer des Hauses sind. Wenn der Mietvertrag abläuft und nicht verlängert wird, müssen Sie die Nutzung des Grundstücks, auf dem Ihr Haus gebaut wurde, aufgeben. In einigen Kapitulationsklauseln ist festgelegt, dass Sie auch Verbesserungen des Grundstücks (z. B. Ihrer Wohnung, Ihres Stadthauses oder Hauses) aufgeben müssen. Vermeiden Sie hässliche Überraschungen, indem Sie sich vor dem Kauf informieren.
Wie hoch ist die monatliche Pachtzahlung, wie oft wird sie angepasst und um wie viel? Wenn es HOA-Gebühren gibt, stellen Sie die gleichen Fragen. Sie möchten sicherstellen, dass Sie durch den Kauf eines gepachteten Grundstücks wirklich Geld sparen und nicht eines Tages durch steigende Kosten gezwungen werden, umzuziehen.
Bin ich besser dran zu mieten? Überlegen Sie, ob der Besitz eines Eigenheims auf gepachtetem Land der Vermietung wirklich überlegen ist. Die beiden sind in vielerlei Hinsicht ähnlich, einschließlich der Zahlung monatlicher Gebühren, die von einer anderen Partei festgelegt werden. Wenn Sie ein traditionelles Haus besitzen, haben Sie möglicherweise einen größeren Freiheitsgrad. Wenn Ihnen das wichtig ist, kann es sich lohnen, auf eine Anzahlung zu warten oder Ihr Einkommen so zu erhöhen, dass Sie eine gute Hypothek für ein traditionelles Haus erhalten.
Vorteile
Der Kauf eines Eigenheims auf gepachtetem Land bietet die folgenden Vorteile.
- Sie kaufen das Haus für viel weniger als ein traditionelles Haus, weil Sie das Land nicht kaufen müssen.
Vermietete Grundstücke sind oftmals besser als das Wohnen in einer Wohnung für Kinder und Haustiere, und Sie können das Geld investieren, das Sie durch das Vermieten sparen. Käufer können an einem hochpreisigen Ort wohnen, den sie sich sonst nicht leisten könnten. In Huntington Beach, Kalifornien, gibt es beispielsweise mehrere Wohnmobilgemeinschaften in der Nähe des Pazifischen Ozeans. Um ein Einstiegshaus in Huntington Beach zu kaufen, benötigen Sie möglicherweise rund 400.000 US-Dollar. Der Kauf eines Einstiegshauses in einem Wohnwagensiedlung könnte im Vergleich dazu nur 40.000 US-Dollar kosten.
In gemieteten Landgemeinden gibt es häufig Einrichtungen, die nicht immer in traditionellen Stadtteilen zu finden sind, wie beispielsweise Clubhäuser, Pools, Tennisplätze, Spielplätze und Golfplätze. Aufgrund des Gemeinschaftsaspekts können alle HOA-Gebühren das regelmäßige Mähen Ihres Rasens einschließen.
Da Sie das Land nicht besitzen, werden Sie wahrscheinlich niedrige oder keine Grundsteuern haben, die Ihnen dabei helfen können, die Kosten für geleastes Land und HOA zu senken. In einigen Gebieten beschränken die örtlichen Gesetze den Betrag, um den sich die Grundmietgebühren jährlich erhöhen können.
Nachteile
Im Folgenden sind die Nachteile dieser Form des Wohneigentums aufgeführt.
- Der größte Nachteil beim Besitz eines Eigenheims auf angemieteten Grundstücken ist das Bauen von Eigenkapital. Wohneigentum ist für viele Menschen eine wichtige Quelle des Wohlstands. Mit einer geleasten Immobilie riskieren Sie den Verlust Ihres gesamten Eigenkapitals bei Ablauf des Leasingverhältnisses, abhängig von den Bedingungen der Rückkaufsklausel. Der Wiederverkauf des Hauses dürfte schwieriger sein als der Wiederverkauf eines traditionellen Hauses, zumal sich die verbleibende Laufzeit des Mietvertrags mit jedem Jahr verkürzt. Wenn Sie also Ihren Erben etwas überlassen möchten, ist ein Mietshaus für sie nicht annähernd so wertvoll wie ein traditionelles Haus. Vermietete Grundstücke sind oft Teil einer HOA, was zusätzliche monatliche Gebühren bedeutet, die etwas unvorhersehbar sind. Während die HOA-Gebühren in der Regel monatlich festgelegt werden, können sie jährlich steigen. Die HOA kann auch eine spezielle Bewertung für größere Reparaturen oder Upgrades von Gemeinschaftsimmobilien erheben, wodurch eine große, unerwartete Rechnung erstellt wird. HOA-Gebühren können besonders für diejenigen problematisch sein, die nicht die üblichen Annehmlichkeiten wie Pools nutzen oder ihre eigene Landschaftsgestaltung bevorzugen, um Geld zu sparen.
Während traditionelles Wohneigentum eine gute Absicherung gegen Inflation sein kann, gilt dies nicht für den Besitz eines Pachtgrundstücks. Wenn Sie ein Haus mit einer Festhypothek kaufen, bleibt Ihre Zahlung jedes Jahr gleich, wenn die Inflation steigt . Möglicherweise ist die monatliche Zahlung für den Besitz Ihres Eigenheims niedriger als für die Miete in Ihrer Nachbarschaft. Und während die Hauswerte schwanken, entsprechen oder übertreffen die langfristigen Preiserhöhungen in der Regel die Inflationsrate. In einer Pachtlandgemeinschaft werden sich Ihre monatlichen Pacht- und HOA-Gebühren wahrscheinlich mindestens so stark erhöhen wie die Inflationsrate. In der Zwischenzeit wird Ihr Eigenheim mit dem Ende der Laufzeit an Wert verlieren.
Wenn Sie ein Fertighaus auf gepachtetem Land haben und der Pachtvertrag ausläuft (und die Rückgabeklausel nicht vorschreibt, dass Sie das Eigentum abgeben müssen), können Sie es theoretisch zu einer anderen gemieteten Landgemeinschaft oder zu einem Grundstück, das Sie besitzen, mit nach Hause nehmen gekauft. Dies ist jedoch nur dann sehr realistisch, wenn Sie einen Wohnwagen kaufen. Andernfalls muss das Haus demontiert und auf ein neues Grundstück gebracht werden. Dies kann sehr unpraktisch sein und ist wahrscheinlich unerschwinglich teuer.
Die Quintessenz
Der Kauf eines Eigenheims auf gepachtetem Land kann verlockend sein, wenn Sie den niedrigen Verkaufspreis sehen, aber der Kauf beinhaltet viele Komplexitäten, die beim traditionellen Kauf von Eigenheimen nicht der Fall sind. Traditionelles Wohneigentum schafft wahrscheinlich die größte finanzielle Sicherheit für die meisten Menschen, aber der Kauf eines Hauses auf gepachtetem Land ist möglicherweise eine Alternative für diejenigen, deren Hauptpriorität darin besteht, zu einem niedrigeren Preis als ein traditionelles Haus oder eine Eigentumswohnung in eine bestimmte Gemeinde einzukaufen, anstatt zu bauen Eigenkapital.
