Der Grundbesitz wurde einst durch eine Zeremonie übertragen, die als "Livree of Seisin" bekannt war, bei der die Person, die das Land übertrug, einen Zweig oder eine Rasenscholle vom Land an die Person weitergab, die das Land übernahm.
Ein mündlicher und / oder schriftlicher Vertrag kann die Geste begleitet haben, aber nur die "Lackierung von Seisin" übertrug das Eigentum rechtlich. Natürlich wird das Eigentum an Immobilien heute durch eine Urkunde vermittelt. Eine Eigentumsurkunde ist ein schriftliches und unterzeichnetes Rechtsinstrument, mit dem das Eigentum an Immobilien von einem früheren Eigentümer (dem Stipendiaten) auf einen neuen Eigentümer (den Stipendiaten) übertragen wird.
Urkunden können auf verschiedene Arten klassifiziert werden. Grundsätzlich sind Urkunden entweder amtlich oder privat. Amtliche Urkunden werden aufgrund von Gerichts- oder Gerichtsverfahren wie Treuhandurkunden und Steuerurkunden vollstreckt. Bei den meisten Immobilientransaktionen handelt es sich jedoch um private Taten.
Urkunden werden auch auf der Grundlage der Art der Eigentumsgarantie kategorisiert, die vom Gewährgeber bereitgestellt wird. Allgemeine Garantiebestimmungen bieten den höchsten Grad an Käuferschutz, während kündigende Garantiebestimmungen in der Regel den geringsten Grad bieten.
Die zentralen Thesen
- Eine Eigentumsurkunde ist ein schriftliches und unterzeichnetes Rechtsinstrument, mit dem das Eigentum an Immobilien von einem Vorbesitzer (dem Stifter) auf einen neuen Eigentümer (den Stifter) übertragen wird. Grundsätzlich handelt es sich bei Urkunden entweder um amtliche oder private Urkunden Höchstes Maß an Käuferschutz, wohingegen Quitclaim-Urkunden in der Regel am wenigsten bieten.
Abgekündigte Urkunden sind in den meisten Fällen für die Übertragung von Eigentum zwischen Familienmitgliedern oder zur Behebung eines Titelsmangels, z. B. für die falsche Schreibweise eines Namens. Obwohl sie relativ häufig sind und die meisten Immobilienmakler Erfahrung im Umgang mit ihnen haben, werden sie in der Regel bei Transaktionen eingesetzt, bei denen sich die Parteien kennen und daher eher die Risiken in Kauf nehmen, die mit dem Mangel an Käuferschutz verbunden sind. Sie können auch verwendet werden, wenn eine Immobilie das Eigentum überträgt, ohne verkauft zu werden, dh wenn kein Geld involviert ist.
Da quitclaim-Urkunden einen derart eingeschränkten Käuferschutz bieten, ist es wichtig, genau zu verstehen, was Sie erhalten, wenn Sie auf diese Weise Immobilien kaufen. Hier sind fünf Dinge, die Sie über diese Verträge wissen sollten.
Fünf Dinge, die Sie über Quitclaim-Urkunden wissen sollten
1. Sie kaufen den geringsten Schutz für jede Tat.
Auch als Nicht-Garantie-Urkunde bezeichnet, vermittelt eine Nicht-Garantie-Urkunde das derzeitige Interesse des Zuschussgebers an der Immobilie, sofern vorhanden. Der Stipendiat "beseitigt, gibt frei und gibt auf" sein Interesse an dem Eigentum gegenüber dem Stipendiaten. Es gibt keine Garantien oder Zusagen bezüglich der Qualität des Titels. Die Urkunde wird dies klarstellen, indem sie eine Sprache wie "Der Grantor gibt keine ausdrückliche oder stillschweigende Garantie in Bezug auf den Titel des hierin beschriebenen Eigentums."
In Situationen, in denen der Stipendiat aufgrund einer Aufhebungsurkunde kein Interesse an dem Eigentum hat, erwirbt der Stipendiat aufgrund der Aufhebungsurkunde nichts und erwirbt kein Recht auf Gewährleistung gegenüber dem Stipendiat.
2. Akzeptieren Sie nur eine Kündigungserklärung von Stipendiaten, die Sie kennen und denen Sie vertrauen.
Da die Nichteinlösung von Ansprüchen keine Garantie für die Qualität des Titels des Stipendiaten darstellt, eignen sie sich am besten für Transaktionen mit geringem Risiko zwischen Personen, die sich kennen und in der Regel keinen Geldwechsel erfordern. Abmeldungsurkunden werden daher häufig verwendet, um Eigentum innerhalb einer Familie zu übertragen, z. B. von einem Elternteil auf ein erwachsenes Kind, zwischen Geschwistern oder wenn ein Eigentümer heiratet und seinen Ehepartner zum Titel hinzufügen möchte.
Verheiratete Paare, die ein gemeinsames Zuhause besitzen und sich später scheiden lassen, wenden ebenfalls quitclaim-Taten an. Wenn eine Partei das Haus in einem Scheidungsverfahren erwirbt, kann die andere Partei einen Kündigungsbescheid erlassen, um ihr Interesse an dem Eigentum zu beseitigen (und um der Entscheidung des Gerichts nachzukommen).
3. Sie können verwendet werden, um einen Titeldefekt zu beseitigen.
Eine quitclaim-Urkunde wird häufig verwendet, um einen Defekt (eine "Wolke auf dem Titel") in der aufgezeichneten Geschichte eines Immobilientitels zu heilen. Zu den Rechtsmängeln zählen beispielsweise Formulierungsprobleme (z. B. auf einem Dokument, das nicht den staatlichen Standards entspricht), fehlende Unterschriften (z. B. eines Ehepartners) oder das Fehlen einer ordnungsgemäßen Erfassung von Immobiliendokumenten. Wenn beispielsweise der Name eines Berechtigten in einer in der öffentlichen Akte eingetragenen Garantieurkunde falsch geschrieben ist, kann dem Berechtigten eine Löschungsurkunde mit der richtigen Schreibweise ausgestellt werden, um den Titel zu vervollkommnen.
Nehmen wir als weiteres Beispiel an, eine Titelsuche zeigt, dass der Ehegatte eines früheren Stifter möglicherweise ein Interesse an der Immobilie hat, weil er oder sie eine frühere Urkunde in der Titelkette nicht ordnungsgemäß ausgeführt hat. In dieser Situation kann der Ehegatte des früheren Bewilligers gebeten werden, eine Kündigungsurkunde an den gegenwärtigen Eigentümer zu senden, in der er sein Interesse an der Immobilie "kündigt".
4. Sie sind so wirksam wie eine Garantieurkunde, um das Eigentum zu übertragen, aber nur, wenn das Eigentum gut ist.
Eine quitclaim-Urkunde kann das Eigentum so effektiv wie eine Garantieurkunde übertragen, wenn der Stifter bei Auslieferung der Urkunde ein gutes Eigentum hat. Es ist jedoch das Fehlen jeglicher Garantien, die eine Rücktrittserklärung aus Sicht eines Berechtigten weniger attraktiv machen. Enthält der Titel beispielsweise einen Mangel, so hat der Berechtigte keinen Rechtsanspruch gegen den Berechtigten aus der Urkunde. Eine Kündigungserklärung wird häufig dann verwendet, wenn der Lizenzgeber sich über den Status des Titels nicht sicher ist (ob er Mängel aufweist) oder wenn der Lizenzgeber keine Haftung im Rahmen der Titelvereinbarungen wünscht.
5. Eine Kündigungsurkunde hat Auswirkungen auf das Eigentum und den Namen der Urkunde, nicht auf die Hypothek.
Da Quitclaim-Urkunden den Stipendiaten bestimmten Risiken aussetzen, werden sie am häufigsten zwischen Familienmitgliedern eingesetzt und dort, wo kein Geldwechsel stattfindet.
Aus diesem Grund werden Kündigungserklärungen in der Regel nicht in Situationen verwendet, in denen für die betreffende Immobilie eine ausstehende Hypothek besteht. Schließlich wäre es für viele Geldgeber schwierig, eine Hypothek ohne den Erlös aus dem Verkauf der Immobilie zurückzuzahlen.
In einigen Fällen werden jedoch Quitclaim-Urkunden verwendet, wenn der Granter eine Hypothek besitzt. In diesem Fall bleibt der Darlehensgeber für die Hypothek haftbar, auch nachdem das Eigentum durch die Ausführung einer Aufhebungsurkunde übertragen wurde. Rücktrittserklärungen übertragen das Eigentum, wirken sich jedoch nicht auf Hypotheken aus.
Diese Situation kann sich verschlimmern, wenn die Hypothek a enthält due-on-sale-Klausel , eine gemeinsame Bestimmung, die vorsieht, dass das gesamte Darlehen fällig wird, sobald der Titel übertragen wird (nicht nur, wenn die Immobilie mit einem Geldwechsel "verkauft" wird, wie der Name "due-on-sale" scheint zu implizieren).
Wenn der Stipendiat das Grundstück mit der Annahme gekündigt hat, dass der Stipendiat die Hypothekenzahlungen leistet, hat der Stipendiat keinen Rechtsweg, wenn der Stipendiat die Zahlungen einstellt oder das Grundstück an eine andere Partei verkauft. Zur Minderung potenzieller finanzieller und rechtlicher Probleme kann der Zuschussempfänger die Hypothek beim Darlehensgeber (mit Zustimmung des Darlehensgebers) übernehmen oder die Immobilie refinanzieren und das ursprüngliche Darlehen zurückzahlen. Um den Zuschussgeber zusätzlich zu schützen, kann eine rechtlich durchsetzbare Vereinbarung getroffen werden, um die Zahlungsbedingungen zu dokumentieren.
Die Quintessenz
Die Übertragung des Eigentums eines Inhabers erfolgt durch Urkunde. Bestimmte wesentliche Elemente müssen in der Urkunde enthalten sein, damit sie rechtswirksam ist. Verschiedene Urkunden bieten dem Berechtigten verschiedene Schutzniveaus, und die Form der Urkunde bestimmt die Pflichten eines Berechtigten.
Eine Rücktrittserklärung bietet den geringsten Käuferschutz und wird in der Regel für Eigentumsübertragungen zwischen Familienmitgliedern oder zur Beseitigung eines Rechtsmangels verwendet. Wenn die Immobilie mit einer so genannten "Sonderurkunde" ausgestattet ist, bei der es sich um eine Berichtigungsurkunde, eine Schenkungsurkunde oder eine Freistellungsurkunde handeln kann, bietet sie in der Regel nicht mehr Schutz als eine gekündigte Urkunde. Wenden Sie sich unbedingt an einen qualifizierten Immobilienanwalt: Urkunden sind wichtige rechtliche Dokumente, die sich auf Eigentumsinteressen und -rechte auswirken.
