Inhaltsverzeichnis
- 1. Hypotheken mit variabler Verzinsung
- 2. Keine Anzahlung
- 3. Lügnerdarlehen
- 4. Reverse Hypotheken
- 5. Längere Amortisation
- 6. Exotische Hypothekenprodukte
- Die Quintessenz
Während der Großen Rezession erlitt die US-Wirtschaft aufgrund von Hypotheken-Zwangsvollstreckungen einen schweren Schlag. Kreditnehmer im ganzen Land hatten Probleme, ihre Hypotheken zu bezahlen. Damals versuchten acht von zehn Kreditnehmern, ihre Hypotheken zu refinanzieren. Sogar High-End-Hausbesitzer hatten Probleme mit Zwangsvollstreckungen. Warum hatten so viele Bürger Probleme mit ihren Hypotheken? Hier sind sechs Gründe.
Die zentralen Thesen
- Hypotheken mit variabler Verzinsung bieten einen niedrigen Anfangszinssatz, der zu niedrigeren Zahlungen führt. Der Zinssatz wird jedoch nach einer gewissen Zeit zurückgesetzt. Wenn Sie keine Anzahlung für eine Hypothek leisten, ist es wahrscheinlicher, dass das Haus des Kreditnehmers unter Wasser steht. Reverse-Hypotheken haben hohe Vorlaufkosten, sind mit zahlreichen Gebühren behaftet und verursachen Verlust von Eigenkapital in Ihrem Eigenheim. Längere Zeiträume für Hypotheken führen zu weniger Eigenkapital in Ihrem Eigenheim und zu höheren Zinszahlungen - was es dem Eigentümer erschwert, sich zu bewegen. Exotische Hypothekenprodukte können dazu führen, dass Käufer ein negatives Eigenkapital aufbauen.
1. Hypotheken mit variabler Verzinsung
Hypotheken mit variabler Verzinsung (ARMs) können wie der Traum eines Hausbesitzers erscheinen. Diese Hypotheken starten die Kreditnehmer in den ersten zwei bis fünf Jahren mit einem niedrigen Zinssatz. Sie ermöglichen es Ihnen, ein größeres Haus zu kaufen, als Sie normalerweise benötigen, und niedrigere, erschwinglichere Zahlungen zu erhalten. Nach zwei bis fünf Jahren wird der Zinssatz jedoch auf den allgemein höheren Marktzinssatz zurückgesetzt. Dies ist kein Problem, wenn Kreditnehmer das Eigenkapital einfach aus ihren Häusern nehmen und es nach dem Zurücksetzen zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren können. Oder, wenn der Käufer nicht lange zu Hause geblieben ist, ist er möglicherweise bereits verkauft, als sich der Preis geändert hätte. (Diese Art von Hypothek kann eine gute Wahl für jemanden sein, dessen Job einen häufigen Umzug erfordert.)
Das funktioniert jedoch nicht immer so. Wenn die Immobilienpreise fallen, stellen die Kreditnehmer in der Regel fest, dass sie ihre bestehenden Kredite nicht refinanzieren können. Dies führt dazu, dass viele Kreditnehmer mit hohen Hypothekenzahlungen konfrontiert sind, die das Zwei- bis Dreifache ihrer ursprünglichen Zahlungen betragen.
Der Einkauf bei verschiedenen Kreditgebern, die Bereitstellung vollständiger und wahrheitsgemäßer Informationen zu Ihrem Hypothekenantrag und die Behebung von Kreditproblemen bei deren Auftreten sind die besten Schritte, um eine faire und praktische Hypothek zu erhalten.
2. Keine Anzahlung
Ein Auslöser der Subprime-Krise war, dass viele Unternehmen Kreditnehmern keine Anzahlungsdarlehen angeboten hatten. Hier ist, warum das ein Problem wurde.
Mit einer Anzahlung werden zwei Ziele verfolgt. Erstens erhöht es die Eigenkapitalmenge, die Sie in Ihrem Haus haben, während es die Geldmenge verringert, die Sie darauf schulden. Zweitens stellt eine Anzahlung sicher, dass Sie einen Skin im Spiel haben.
Kreditnehmer, die hohe Anzahlungen leisten, versuchen viel eher alles, um ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, da sie ihre Investition nicht verlieren wollen. Auf der anderen Seite sind viele Kreditnehmer, die nur wenig für ihr Eigenheim tun und ihre Hypothek auf den Kopf stellen, nur einen kurzen Fußmarsch entfernt, weil sie mehr Geld schulden, als das Eigenheim wert ist. Je mehr ein Kreditnehmer schuldet, desto wahrscheinlicher ist es, dass er weggeht und die Hypothek zur Zwangsvollstreckung macht.
3. Lügnerdarlehen
Der Begriff „Lügnerdarlehen“ mag sich unanständig anhören, doch solche Darlehen waren während des Immobilienbooms vor dem im Jahr 2007 einsetzenden Subprime-Zusammenbruch unglaublich beliebt. Hypothekarkreditgeber verteilten sie rasch und Kreditnehmer akzeptierten sie rasch. Ein Lügnerdarlehen erfordert wenig bis gar keine Dokumentation und keine Überprüfung. Das Darlehen basiert auf den angegebenen Einkünften, den angegebenen Vermögenswerten und den angegebenen Ausgaben des Kreditnehmers.
Sie werden so genannt, weil die Kreditnehmer dazu neigen zu lügen und ihr Einkommen aufblähen, damit sie ein größeres Haus kaufen können. Einige Personen, die einen Lügnerkredit erhielten, hatten nicht einmal einen Job. Der Ärger beginnt, sobald der Käufer zu Hause ankommt.
Da die Hypothekenzahlungen mit tatsächlichem Einkommen - nicht angegebenem Einkommen - zu zahlen sind, kann der Darlehensnehmer nicht konsequent Hypothekenzahlungen leisten. Sie geraten bei den Zahlungen in Verzug und drohen Konkurs und Zwangsvollstreckung.
4. Reverse Hypotheken
Es gibt viele Nachteile, eine umgekehrte Hypothek zu bekommen. Es gibt hohe Vorlaufkosten. Herkunftsgebühren, Hypothekenversicherungen, Eigentumsversicherungen, Bewertungsgebühren, Anwaltsgebühren und sonstige Gebühren können schnell Eigenkapital verschlingen. Der Kreditnehmer verliert das Wohneigentum.
Sobald die Hypothek in Kraft ist, ist das gesamte Eigenkapital des Kreditnehmers aus seinem Haus verschwunden. Die Bank besitzt es jetzt. Ihre Begünstigten haben nur dann Anspruch auf das verbleibende Eigenkapital, wenn das gesamte Geld aus dem Nachlass des Kreditnehmers zur Tilgung der Hypothek, Gebühren und Zinsen verwendet wurde. Ihre Kinder könnten versuchen müssen, eine Vereinbarung mit der Bank zu treffen und Hypothekenzahlungen zu leisten, wenn sie die Familie zu Hause behalten wollen.
5. Längere Amortisation
Sie haben vielleicht gedacht, dass 30 Jahre der längste Zeitrahmen waren, den Sie für eine Hypothek bekommen konnten, aber einige Hypothekenunternehmen bieten jetzt Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 40 Jahren an. Darüber hinaus werden Hypotheken mit einer Laufzeit von 35 und 40 Jahren immer beliebter. Warum? Sie erlauben Einzelpersonen, ein größeres Haus für viel niedrigere Zahlungen zu kaufen.
Eine Hypothek mit einer Laufzeit von 40 Jahren mag für einen 20-Jährigen sinnvoll sein, der die nächsten 20 Jahre zu Hause bleiben möchte, für andere ist dies jedoch nicht sinnvoll. Der Zinssatz für eine Hypothek mit einer Laufzeit von 40 Jahren wird etwas höher sein als für eine Laufzeit von 30 Jahren. Dies entspricht einem um ein Vielfaches höheren Zinsaufwand über einen Zeitraum von 40 Jahren, da die Banken den Kreditnehmern keine 10 Jahre mehr Zeit geben, um ihre Hypothek zurückzuzahlen, ohne dies im Nachhinein nachzuholen.
Kreditnehmer werden auch weniger Eigenkapital in ihren Häusern haben. Der Großteil der Zahlungen für die ersten 10 bis 20 Jahre wird in erster Linie Zinsen abbezahlen, so dass es dem Kreditnehmer nahezu unmöglich ist, sich zu bewegen. Dies erschwert auch den Ruhestand, wenn Sie Zahlungen bis in die 70er Jahre leisten.
6. Exotische Hypothekenprodukte
Andere Arten von Hypotheken, die vor der Großen Rezession entstanden, führten ebenfalls zur Zwangsvollstreckung. Kreditgeber kamen mit allerlei exotischen Produkten, die den Traum vom Wohneigentum Wirklichkeit werden ließen. Einige Hausbesitzer haben einfach nicht verstanden, worauf sie sich einlassen. Zwei Beispiele:
- Zinskredite können die Zahlungen um 20% bis 30% senken. Mit diesen Darlehen können Kreditnehmer einige Jahre in einem Eigenheim leben und nur Zinszahlungen leisten. Mit Hilfe von Namenskrediten können Kreditnehmer genau entscheiden, wie viel sie monatlich für ihre Hypothek bezahlen möchten.
Der Haken bei beiden Produkten ist, dass eine große Ballon-Kapitalzahlung nach einer gewissen Zeit fällig wird. Alle diese Produkte werden als negative Amortisationsprodukte bezeichnet. Anstatt Eigenkapital aufzubauen, bauen die Kreditnehmer ein negatives Eigenkapital auf. Sie erhöhen den Betrag, den sie jeden Monat schulden, bis ihre Schulden wie ein Haufen Ziegel auf sie fallen. Exotische Hypothekenprodukte haben dazu geführt, dass viele Kreditnehmer ihre Kredite unter Wasser haben.
Die Quintessenz
Auf dem Weg zum Wohneigentum gibt es viele Fallen. Ihre Vermeidung ist einer der Schlüssel, um finanzielle Schwierigkeiten zu vermeiden. Vielleicht ist ein gutes Sprichwort zu beachten, dass, wenn etwas zu gut scheint, um wahr zu sein, es wahrscheinlich ist.
