Was ist eine Rundum-Hypothek?
Eine Umlaufhypothek ist eine Art Junior-Darlehen, das den aktuellen, auf dem Grundstück fälligen Schuldschein einschließt oder einschließt. Das Umlaufdarlehen besteht aus dem Restbetrag des ursprünglichen Darlehens zuzüglich eines Betrags zur Deckung des neuen Kaufpreises für die Immobilie. Diese Hypotheken sind eine Form der Sekundärfinanzierung. Der Verkäufer der Immobilie erhält einen gesicherten Schuldschein, der eine gesetzliche Verpflichtung darstellt, in der der fällige Betrag aufgeführt ist. Eine Umlaufhypothek wird auch als Wrap-Loan, als vorrangige Hypothek, als Kaufvertrag, als Carry-Back oder als All-Inclusive-Hypothek bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Wraparound-Hypotheken werden zur Refinanzierung einer Immobilie verwendet und sind Junior-Darlehen, die den aktuellen Hinweis auf die Immobilie sowie ein neues Darlehen zur Deckung des Kaufpreises der Immobilie enthalten. Wraparounds sind eine Form der Sekundär- und Verkäuferfinanzierung, bei der der Verkäufer über einen gesicherten Schuldschein verfügt. Ein Wraparound tritt in der Regel auf, wenn eine bestehende Hypothek nicht getilgt werden kann. Bei einer Wraparound-Hypothek zieht ein Kreditgeber eine Hypothekenzahlung vom Kreditnehmer ein, um die ursprüngliche Note zu bezahlen und sich eine Gewinnspanne zu sichern.
So funktioniert eine Rundum-Hypothek
Häufig ist eine Umlaufhypothek eine Methode zur Refinanzierung einer Immobilie oder zur Finanzierung des Kaufs einer anderen Immobilie, wenn eine bestehende Hypothek nicht zurückgezahlt werden kann. Der Gesamtbetrag einer Umlaufhypothek umfasst den noch nicht bezahlten Betrag der vorherigen Hypothek zuzüglich der vom Darlehensgeber benötigten zusätzlichen Mittel. Der Kreditnehmer leistet die größeren Zahlungen für das neue Umlaufdarlehen, mit dem der Kreditgeber die ursprüngliche Note zahlt und sich eine Gewinnspanne verschafft. Abhängig von der Formulierung in den Darlehensunterlagen kann das Eigentum sofort auf den neuen Eigentümer übergehen oder bis zur Erfüllung des Darlehens beim Verkäufer verbleiben.
Eine Umlaufhypothek ist eine Form der Verkäuferfinanzierung, die keine herkömmliche Bankhypothek beinhaltet, bei der der Verkäufer den Platz der Bank einnimmt.
Da es sich bei dem Wraparound um eine Junior-Hypothek handelt, haben alle vorgesetzten oder vorrangigen Ansprüche Vorrang. Im Falle eines Verzuges würde die ursprüngliche Hypothek den gesamten Erlös aus der Liquidation des Eigentums erhalten, bis alles zurückgezahlt ist.
Wraparound-Hypotheken sind eine Form der Verkäuferfinanzierung, bei der ein Käufer keine herkömmliche Bankhypothek beantragt, sondern beim Verkäufer eine Hypothek unterzeichnet. Der Verkäufer tritt dann an die Stelle der Bank und akzeptiert Zahlungen des neuen Eigentümers der Immobilie. Die meisten vom Verkäufer finanzierten Kredite enthalten eine Aufteilung des berechneten Zinssatzes, wodurch der Verkäufer einen zusätzlichen Gewinn erzielt.
Wraparound-Hypothek gegen zweite Hypothek
Sowohl Umlaufhypotheken als auch Zweithypotheken sind Formen der Verkäuferfinanzierung. Eine zweite Hypothek ist eine Art von nachrangiger Hypothek, die aufgenommen wurde, während eine ursprüngliche Hypothek noch besteht. Der für die zweite Hypothek berechnete Zinssatz ist in der Regel höher und der geliehene Betrag niedriger als der für die erste Hypothek.
Ein bemerkenswerter Unterschied zwischen Umlauf- und Zweithypotheken besteht darin, was mit dem Restbetrag aus dem ursprünglichen Darlehen geschieht. Eine Umlaufhypothek enthält die ursprüngliche Note, die in der neuen Hypothekenzahlung enthalten ist. Bei einer zweiten Hypothek bilden der ursprüngliche Hypothekensaldo und der neue Preis eine neue Hypothek.
Beispiel für eine Rundum-Hypothek
Zum Beispiel besitzt Herr Smith ein Haus mit einem Hypothekensaldo von 50.000 USD bei 4% Zinsen. Mr. Smith verkauft das Haus für 80.000 USD an Mrs. Jones, die eine Hypothek von Mr. Smith oder einem anderen Kreditgeber zu 6% erhält. Mrs. Jones leistet Zahlungen an Mr. Smith, der diese Zahlungen zur Begleichung seiner ursprünglichen Hypothek von 4% verwendet.
Herr Smith macht einen Gewinn sowohl aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und der ursprünglich geschuldeten Hypothek als auch aus der Spanne zwischen den beiden Zinssätzen. Abhängig von den Darlehensunterlagen kann das Wohneigentum auf Frau Jones übergehen. Kommt sie jedoch mit der Hypothek in Verzug, kann der Darlehensgeber oder ein älterer Antragsteller die Immobilie ausschließen und zurückfordern.
