Der Kauf und Besitz von Immobilien ist eine aufregende Anlagestrategie, die sowohl zufriedenstellend als auch lukrativ sein kann. Im Gegensatz zu Aktien- und Anleiheninvestoren können angehende Immobilieneigentümer den Hebel nutzen, um eine Immobilie zu kaufen, indem sie einen Teil der Gesamtkosten im Voraus bezahlen und dann den Restbetrag zuzüglich Zinsen im Laufe der Zeit auszahlen. Während für eine traditionelle Hypothek in der Regel eine Anzahlung von 20 bis 25% erforderlich ist, reicht in einigen Fällen eine Anzahlung von 5% aus, um eine gesamte Immobilie zu kaufen. Diese Fähigkeit, den Vermögenswert in dem Moment zu kontrollieren, in dem die Papiere unterzeichnet werden, ermutigt sowohl Immobilienflipper als auch Vermieter, die ihrerseits Zweithypotheken auf ihre Häuser aufnehmen können, um Anzahlungen für zusätzliche Immobilien zu leisten.
Die zentralen Thesen
- Aufstrebende Immobilienbesitzer können eine Immobilie mit Hebelwirkung kaufen, einen Teil der Gesamtkosten im Voraus bezahlen und dann den Restbetrag im Laufe der Zeit auszahlen. Die vier Hauptmethoden, mit denen Investoren mit Immobilien Geld verdienen können, sind: 1) Vermieter zu werden Immobilien, 2) Immobilienhandel (auch bekannt als Flipping), 3) Immobilieninvestmentgruppen und 4) Immobilieninvestmentfonds (Real Estate Investment Trusts, REITs).
Investoren können Immobilien auf vier Arten sinnvoll nutzen:
5 einfache Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren
1. Also möchten Sie ein Vermieter sein
Ideal für: Menschen mit DIY- und Renovierungskenntnissen, die die Geduld haben, Mieter zu verwalten.
Was es braucht, um loszulegen: Erhebliches Kapital zur Finanzierung von Wartungskosten und zur Deckung leerer Monate.
Vorteile: Mietobjekte können ein regelmäßiges Einkommen erzielen und gleichzeitig das verfügbare Kapital durch Hebelwirkung maximieren. Darüber hinaus sind viele damit verbundene Aufwendungen steuerlich absetzbar, und Verluste können Gewinne aus anderen Anlagen ausgleichen.
Nachteile: Wenn Sie keine Immobilienverwaltungsfirma beauftragen, sind Mietobjekte in der Regel mit ständigen Kopfschmerzen behaftet. Im schlimmsten Fall können lautstarke Mieter Sachschäden verursachen. Darüber hinaus muss ein Vermieter in bestimmten Mietmarktsituationen entweder Leerstand aushalten oder weniger Miete verlangen, um die Kosten zu decken, bis sich die Situation ändert. Auf der anderen Seite wird nach vollständiger Tilgung der Hypothek der größte Teil der Miete als Gewinn verbucht.
Die Mieteinnahmen stehen natürlich nicht allein im Fokus des Vermieters. Im Idealfall schätzt sich eine Immobilie im Verlauf der Hypothek und hinterlässt dem Vermieter einen wertvolleren Vermögenswert als ursprünglich.
Nach Angaben des US Census Bureau stiegen die Verkaufspreise für Neubauten (ein grober Indikator für Immobilienwerte) von 1940 bis 2006 kontinuierlich an, bevor sie während der Finanzkrise fielen. Zum Glück haben die Verkaufspreise ihren Aufstieg wieder aufgenommen und das Vorkrisenniveau sogar übertroffen.
2. Immobilien-Investmentgruppen
Ideal für: Leute, die Mietimmobilien besitzen möchten, ohne sie zu betreiben.
Erste Schritte: Kapitalpolster und Zugang zu Finanzmitteln.
Vorteile: Dies ist eine weitaus einfachere Herangehensweise an Immobilien, die immer noch Einkommen und Wertschätzung bietet.
Nachteile: Bei Immobilieninvestmentgruppen besteht ein Leerstandsrisiko, unabhängig davon, ob es sich um ein konzernweites oder ein eigentümerspezifisches Risiko handelt. Darüber hinaus kann der Verwaltungsaufwand die Rendite beeinträchtigen.
Immobilien-Investmentgruppen sind wie kleine Investmentfonds, die in Mietobjekte investieren. In einer typischen Immobilieninvestitionsgruppe kauft oder baut ein Unternehmen eine Reihe von Wohnblöcken oder Eigentumswohnungen. Anschließend können Anleger diese über das Unternehmen erwerben und der Gruppe beitreten. Ein einzelner Investor kann eine oder mehrere eigenständige Wohneinheiten besitzen, aber das Unternehmen, das die Investmentgruppe betreibt, verwaltet alle Einheiten gemeinsam und kümmert sich um die Instandhaltung, die Stellenanzeige und die Befragung von Mietern. Im Gegenzug für die Wahrnehmung dieser Managementaufgaben übernimmt das Unternehmen einen Prozentsatz der monatlichen Miete.
Ein Standardmietvertrag für Immobilieninvestments lautet auf den Namen des Anlegers, und alle Einheiten bündeln einen Teil der Miete, um sich gegen gelegentliche Leerstände abzusichern. Zu diesem Zweck erhalten Sie ein gewisses Einkommen, auch wenn Ihr Gerät leer ist. Solange die Leerstandsquote für die gebündelten Einheiten nicht zu hoch ist, sollte es genug geben, um die Kosten zu decken.
Während diese Gruppen theoretisch sichere Wege sind, in Immobilien zu investieren, sind sie anfällig für die gleichen Gebühren, die die Investmentfondsbranche heimsuchen. Darüber hinaus handelt es sich bei diesen Gruppen manchmal um private Anlagen, bei denen skrupellose Managementteams Investoren aus ihrem Geld herausfordern. Sorgfältige Due Diligence ist daher von entscheidender Bedeutung, um die besten Gelegenheiten zu finden.
3. Immobilienhandel (auch bekannt als Flipping)
Ideal für: Personen mit umfangreicher Erfahrung in der Bewertung und Vermarktung von Immobilien.
Erste Schritte: Kapital und die Fähigkeit, Reparaturen nach Bedarf durchzuführen oder zu überwachen.
Vorteile: Der Immobilienhandel hat einen kürzeren Zeitraum, in dem Kapital und Aufwand in einer Immobilie gebunden sind. Abhängig von den Marktbedingungen kann es jedoch auch in kürzeren Zeiträumen zu erheblichen Erträgen kommen.
Nachteile: Der Immobilienhandel erfordert tiefere Marktkenntnisse gepaart mit Glück. Heiße Märkte können sich unerwartet abkühlen und kurzfristige Trader mit Verlusten oder langfristigen Kopfschmerzen belasten.
Immobilienhandel ist die wilde Seite von Immobilieninvestitionen. So wie Daytrader ein anderes Tier sind als Buy-and-Hold-Investoren, unterscheiden sich Immobilienhändler von Buy-and-Rent-Vermietern. Ein typisches Beispiel: Immobilienhändler versuchen oft, die unterbewerteten Immobilien, die sie kaufen, innerhalb von nur drei bis vier Monaten profitabel zu verkaufen.
Reine Immobilienflipper investieren oft nicht in die Verbesserung von Immobilien. Daher muss die Investition bereits den inneren Wert haben, der erforderlich ist, um einen Gewinn ohne Änderungen zu erzielen. Andernfalls wird die Immobilie vom Wettbewerb ausgeschlossen.
Flipper, die nicht in der Lage sind, eine Immobilie schnell zu entladen, könnten in Schwierigkeiten geraten, weil sie auf lange Sicht nicht genügend nicht gebundenes Bargeld zur Verfügung haben, um die Hypothek auf eine Immobilie zu bezahlen. Dies kann zu anhaltenden Schneeballverlusten führen.
Es gibt eine ganz andere Art von Flipper, die Geld verdient, indem sie preiswerte Immobilien kauft und durch Renovierung einen Mehrwert schafft. Dies kann eine längerfristige Investition sein, bei der es sich Anleger leisten können, nur ein oder zwei Immobilien gleichzeitig zu übernehmen.
4. Real Estate Investment Trusts (REITs)
Ideal für: Anleger, die ein Portfolio-Engagement in Immobilien ohne eine traditionelle Immobilientransaktion wünschen.
Was es braucht, um loszulegen: Investitionskapital.
Vorteile: REITs sind im Wesentlichen dividendenausschüttende Aktien, deren Kernbestand gewerbliche Immobilien mit langfristigen, zahlungswirksamen Leasingverträgen umfasst.
Nachteile: Bei REITs handelt es sich im Wesentlichen um Aktien, daher entfällt die Hebelwirkung, die mit traditionellen Mietimmobilien verbunden ist.
Ein REIT entsteht, wenn eine Gesellschaft (oder ein Trust) das Geld von Anlegern verwendet, um Renditeimmobilien zu kaufen und zu betreiben. REITs werden wie alle anderen Aktien an den wichtigsten Börsen gekauft und verkauft. Ein Unternehmen muss 90% seines steuerpflichtigen Gewinns in Form von Dividenden ausschütten, um seinen REIT-Status beizubehalten. Auf diese Weise vermeiden REITs die Zahlung von Körperschaftssteuern, während ein reguläres Unternehmen auf seinen Gewinn besteuert wird und dann entscheiden muss, ob es seinen Gewinn nach Steuern als Dividende ausschüttet oder nicht.
REITs sind wie gewöhnliche Dividendenaktien eine solide Anlage für Börseninvestoren, die regelmäßiges Einkommen wünschen. Im Vergleich zu den vorgenannten Arten von Immobilieninvestments bieten REITs Anlegern den Einstieg in nicht zum Wohnsitz gehörende Anlagen wie Einkaufszentren oder Bürogebäude, die für Einzelanleger in der Regel nicht direkt erwerbbar sind. Noch wichtiger ist, dass REITs hochliquide sind, weil sie börsengehandelt werden. Mit anderen Worten, Sie brauchen keinen Makler und keine Eigentumsübertragung, um Ihre Investition auszahlen zu können. In der Praxis sind REITs eine formalisierte Version einer Immobilieninvestmentgruppe.
Schließlich sollten Anleger bei der Betrachtung von REITs zwischen Equity-REITs, die Gebäude besitzen, und Mortgage-REITs, die Immobilien finanzieren und sich mit Mortgage-Backed Securities (MBS) befassen, unterscheiden. Beide bieten ein Engagement in Immobilien, die Art des Engagements ist jedoch unterschiedlich. Ein Equity-REIT ist insofern traditioneller, als es das Eigentum an Immobilien darstellt, während sich die Mortgage-REITs auf die Einnahmen aus der Hypothekenfinanzierung von Immobilien konzentrieren.
Die Quintessenz
Unabhängig davon, ob Immobilieninvestoren ihre Immobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zur Verlängerung ihrer Zeit einsetzen, um die perfekte Verkaufschance zu erzielen, ist es möglich, ein robustes Investitionsprogramm aufzubauen, indem ein relativ kleiner Teil des Gesamtwerts einer Immobilie im Voraus bezahlt wird. Wie bei jeder Investition gibt es auch bei Immobilien Gewinne und Potenziale, unabhängig davon, ob der Gesamtmarkt im Auf- oder Abwärtstrend liegt.
1:35Wie Sie mit Immobilien Geld verdienen
