Sind Sie daran interessiert, ein Fixer-Obermaterial zu kaufen, haben aber nicht das Geld, um es umzubauen? Oder vielleicht haben Sie Geld für den Umbau gespart und ein Haus gefunden, das Sie lieben, aber Ihr Kreditgeber wird Ihnen nicht erlauben, es zu kaufen, weil das Haus ohne Toiletten nicht als bewohnbar angesehen wird. Es gibt immer Immobilien auf dem Markt, die nicht von ehemaligen Eigentümern unterhalten wurden, die schlecht von Mietern behandelt wurden oder die absichtlich von Formern zerstört wurden, deren Eigentümer ausgeschlossen wurden. Sollte es nicht eine Möglichkeit für jemanden wie Sie geben, diese Schandflecken in der Nachbarschaft zu reparieren und sie wieder zum Leben zu erwecken?
Ein Geschenk der Regierung
Es gibt eine Möglichkeit, ein Fixiereroberteil zu kaufen, das Ihnen von der Bundesregierung zur Verfügung gestellt wird. Das Reha-Darlehensprodukt der Federal Housing Administration, das FHA 203 (k) -Darlehen, wurde für Personen entwickelt, die ein beschädigtes Haus sanieren oder reparieren möchten, damit sie darin als Hauptwohnsitz leben können. Diese Kredite werden von der Regierung genehmigt, um die Kreditgeber zu ermutigen, das anzubieten, was ansonsten als riskantes Kreditprodukt angesehen würde. Aufgrund des Risikos und der damit verbundenen Kosten werden Reha-Projekte normalerweise von professionellen Immobilieninvestoren abgewickelt, die Immobilien mit Bargeld kaufen können und daher keine Bank benötigen, um den Zustand der Immobilie zu genehmigen.
In diesem Artikel wird beschrieben, wie viel Geld Sie sparen müssen, welche zwei Arten von 203 (k) -Krediten es gibt, welche Immobilien in Frage kommen, welche Reparaturen in Frage kommen und was Sie wissen müssen, um festzustellen, ob diese Art von Kredit die richtige ist Sie. (Hintergrundinformationen finden Sie unter: Versicherung von Hypotheken der Federal Housing Authority (FHA) .)
Wie viel Bargeld Sie brauchen
Mit dem FHA 203 (k) -Darlehen können Sie das Geld für Reparaturen und damit verbundene Ausgaben (Material und Arbeitskräfte) in das Darlehen aufnehmen. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, in dem die Küche herausgerissen wurde, können Sie den Preis für neue Schränke, Arbeitsplatten, Fußböden, einen Kühlschrank, einen Herd, einen Backofen, eine Mikrowelle, eine Spüle, einen Geschirrspüler, eine Müllentsorgung und die Kosten in das Darlehen einbeziehen alles zu entwerfen, zuzulassen und zu installieren. Das Darlehen kann auch eine Rückstellung von 10-20% für unvorhergesehene Ausgaben enthalten, die über Ihre Reparaturschätzungen hinausgehen. Sie können auch Hypothekenzahlungen im Wert von bis zu sechs Monaten erhalten, um die Hypothek zu decken, während Sie das Haus renovieren, sodass Sie keine doppelte Wohngeldzahlung leisten müssen.
Arten von 203 (k) Hypotheken
Es gibt zwei Arten von FHA 203 (k) -Hypotheken: reguläre und optimierte Hypotheken (auch als "modifiziert" bezeichnet). Normal ist für Eigenschaften, die strukturelle Reparaturen benötigen; Stromlinienförmig ist für diejenigen, die nur nicht-strukturelle Reparaturen benötigen. Entweder kann zum Kauf oder zur Refinanzierung verwendet werden.
Für das reguläre Kaufdarlehen in Höhe von 203 (k) basiert der maximale Hypothekarbetrag auf dem niedrigeren Wert aus dem aktuellen Wert der Immobilie zuzüglich der Reha-Kosten oder 110% des erwarteten Werts der Immobilie nach der Reha. Dies bedeutet, dass Sie kein Haus mit einem Ist-Wert von 150.000 USD kaufen möchten, wenn dafür Reparaturen in Höhe von 25.000 USD erforderlich sind, es sei denn, Sie hätten zusätzlich 10.000 USD in bar, da Sie höchstens 165.000 USD ausleihen könnten (110% von 150.000 USD). Das optimierte Darlehen ermöglicht es Eigenheimkäufern, den Kaufpreis um maximal 35.000 USD zu erhöhen, um Verbesserungen zu finanzieren. (Weitere Informationen finden Sie unter: Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten? )
Natürlich haben Sie in jedem Fall das Einkommen, um die Hypothek zu unterstützen - Sie können nicht einfach einen Kredit für einen bestimmten Betrag aufnehmen, weil das Haus dies rechtfertigt.
Berechtigte Eigenschaften
Darlehen nach FHA 203 (k) sind für Eigennutzer bestimmt, nicht für Anleger. Folgende Arten von Immobilien sind förderfähig:
- Einfamilien- bis VierfamilienhausBestehender Bau, der seit mindestens einem Jahr fertiggestellt istAbbau, solange ein Teil des bestehenden Fundaments erhalten bleibtBestehendes Haus, das in ein neues Fundament verlegt wirdWohnanteil einer gemischten Nutzung (Gewerbe / Wohnen)) EigentumFHA-geprüfte Eigentumswohnungen
Mit einer solch breiten Palette qualifizierender Immobilien kann fast jeder die richtige Immobilie finden, die für ein Darlehen in Höhe von 203 (k) in Frage kommt.
Finanzierungsbedingungen und zulässige Kosten für Instandsetzung und Instandsetzung
Unabhängig davon, welche Arbeit Sie denken, das Haus braucht, haben der Kreditgeber und die FHA ihre eigenen Anforderungen, die Sie auch erfüllen müssen. Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) "fordert, dass im Rahmen dieses Programms finanzierte Immobilien bestimmte grundlegende Energieeffizienz- und Strukturstandards erfüllen", um die HUD-Mindeststandards für Immobilien (24 CFR 200.926d und / oder HUD-Handbuch 4905.1) und alle zu erfüllen örtliche Vorschriften und Verordnungen."
Die Energieeffizienzstandards umfassen Abdichten, Isolieren und Lüften sowie die Verwendung der richtigen Heizungs- und Klimaanlagen für das Haus. Das Haus muss auch Rauchmelder neben jedem Schlafbereich haben.
Sie werden vielleicht überrascht sein über die Vielzahl von Reparaturen und Verbesserungen an Eigenheimen, die mit dem Darlehen 203 (k) finanziert werden können. Dazu gehören, ohne darauf beschränkt zu sein, die folgenden:
- Anstrichraum-Ergänzungen Deckspatiossit-Klassifizierung und EntwässerungBadezimmer-UmbauKüchen-Umbau, einschließlich Geräte, die einen Dachboden oder einen Keller ausbessern und reparieren, Hinzufügen oder Verringern der Anzahl von Einheiten in einer Wohnung (z. B. Einfamilienhaus zu Duplex) Systeme (HLK) Sanitär Dachboden Energieerhaltung Zugang für Behinderte
Die FHA erlaubt es nicht, "Luxusartikel" wie Tennisplätze, Schwimmbäder, Whirlpools und Grillstellen mit einem Darlehen von 203 (k) zu finanzieren, aber einige Artikel, die Sie vielleicht für Luxusartikel halten, wie Whirlpool-Badewannen, sind solche eigentlich erlaubt. Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber über die konkreten Verbesserungen, die Sie vornehmen möchten, um zu sehen, was Sie finanzieren können.
Abschluss der Reha
Sobald Sie den Kauf abgeschlossen haben und das Haus Ihnen gehört, können Sie mit den Reparaturen und dem Umbau beginnen. Die FHA verlangt, dass alle Reparaturen innerhalb von sechs Monaten abgeschlossen sind, obwohl die Kreditgeber einen kürzeren Zeitraum benötigen können.
Sie werden sofort damit beginnen, Hypothekenzahlungen zu leisten, wie Sie es bei jedem Haus tun würden. Immerhin gehört es Ihnen - es spielt keine Rolle, ob Sie noch nicht darin leben. Wie bereits erwähnt, können Sie jedoch Ihre ersten Hypothekenzahlungen finanzieren.
Das Reha- und Reparaturgeld wird auf ein Treuhandkonto überwiesen und freigegeben, sobald die Arbeiten abgeschlossen und überprüft wurden, um die HUD-Zulassung sicherzustellen. HUD muss auch das fertige Produkt genehmigen, wenn alle Arbeiten abgeschlossen sind.
Zu vermeidende Probleme
Viele Kreditgeber vergeben keine FHA 203 (k) -Kredite, egal ob sie nicht wissen, wie oder ob sie keine zusätzlichen Papiere benötigen. Die Arbeit mit einem Kreditgeber, der keine Erfahrung mit FHA 203 (k) -Krediten hat, sollte vermieden werden - der Prozess ist so komplex wie er ist. Gönnen Sie sich keine Kopfschmerzen, wenn Sie mit jemandem zusammenarbeiten, der nicht weiß, was er tut.
Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie nicht zu viel in Ihr Zuhause investieren - geben Sie nicht so viel für Reparaturen und Verbesserungen aus, dass Sie Ihre Kosten nicht mehr amortisieren können, wenn Sie das Haus eines Tages verkaufen. Schauen Sie sich die durchschnittlichen Verkaufspreise von bezugsfertigen Häusern in Ihrer Nachbarschaft an und versuchen Sie, Ihr Haus in diesen Bereich zu bringen. Sie möchten kein Haus für 300.000 US-Dollar in einer Wohngegend mit 200.000 US-Dollar besitzen, weil die meisten Menschen, die sich ein Haus für 300.000 US-Dollar leisten können, in einer schöneren Wohngegend leben möchten, in der alle Häuser einen vergleichbaren Wert haben.
Nachteile
FHA 203 (k) -Darlehen haben eine längere Laufzeit als andere Arten von Darlehen. Es dauert normalerweise 60 bis 90 Tage, bis sie abgeschlossen sind, verglichen mit den 30 bis 45 Tagen, die für andere Kredite, einschließlich regulärer FHA-Kredite, üblich sind. Wenn Sie es eilig haben, umzuziehen, ist das Darlehen 203 (k) nicht das richtige Produkt für Sie. Sie können auch erwarten, einen höheren Zinssatz wegen des erhöhten Risikos mit Wohnungsbaudarlehen zu zahlen. (Weitere Informationen finden Sie unter Mortgage Points - What's The Point? )
Diese Darlehen sind auch mehr Arbeit für Kreditgeber und erfordern spezielle Darlehen Kenntnisse, so dass es schwieriger sein kann, einen Kreditgeber zu finden, der mit Ihnen zusammenarbeitet. Die Antrags- und Erneuerungsprozesse sind für den Hausbesitzer eine Menge Arbeit, und es ist viel Bürokratie damit verbunden. Einige Kreditnehmer haben Verzögerungen beim Erhalt ihrer Reha-Gelder gemeldet, was den Prozess zusätzlich belastet.
Die Quintessenz
Obwohl es mehr Arbeit sein kann, einen Kreditgeber zu finden, der FHA 203 (k) -Kredite vergibt und sowohl den Antrags- als auch den Renovierungsprozess abschließt, kann sich der zusätzliche Aufwand auszahlen. Dieses Darlehensprodukt ermöglicht es Ihnen, das perfekte Haus zu kaufen, das nur renoviert werden muss, um wieder bewohnbar zu sein. Es kann Ihnen auch den Sprung vom Vermieten zum Wohneigentum ermöglichen, da es in Ihrer Preisklasse möglicherweise einen Fixer-Upper gibt, wenn Sie sich keine bezugsfertigen Häuser leisten können. (Weitere Informationen finden Sie unter Sind Sie bereit, ein Haus zu kaufen? )
