Was ist Kleidung?
Die Pfändung erfolgt, wenn ein Mieter einen neuen Eigentümer der Immobilie als neuen Vermieter anerkennt. Bei einem Eigentümerwechsel von Gewerbeimmobilien ist der Mieter aufgrund einer Verpfändungsklausel in einem Nachrang-, Störungs- und Verpfändungsvertrag (SNDA) verpflichtet, einen neuen Eigentümer als Vermieter anzuerkennen und die Miete weiterhin zu zahlen, unabhängig davon, ob der Eigentümerwechsel erfolgt ein normaler Verkauf oder eine Zwangsvollstreckung.
So funktioniert Attornment
Attornment wird am häufigsten im Zusammenhang mit Immobiliengesetzen eingesetzt und soll die Beziehung zwischen den Parteien einer Transaktion anerkennen. Zum Beispiel kann eine Verzierung auftreten, wenn ein Mieter eine Wohnung mietet, nur um den Eigentümer während des Mietverhältnisses wechseln zu lassen. Der Mietvertrag schafft keine neuen Rechte für den Eigentümer, es sei denn, der Mieter unterschreibt. Der Vermieter kann die Weigerung eines Mieters, eine Unterschrift zu machen, als Räumungsgrund verwenden.
Die zentralen Thesen
- Attornment bezieht sich am häufigsten auf Immobilientransaktionen. Attornment erkennt die Beziehung zwischen den Parteien einer Transaktion an. Eine Zeremonie kann eintreten, wenn ein Mieter eine Wohnung mietet, die das Gebäude im Laufe des Mietverhältnisses an einen neuen Eigentümer übergibt. Der Zeremonienvertrag ändert nur dann die Rechte des neuen Eigentümers, wenn er vom Mieter unterzeichnet wird.
Die Klausel in einer SNDA schreibt vor, dass bei einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer den früheren Eigentümer im Mietvertrag ersetzt und alle Rechte und Pflichten des früheren Eigentümers übernimmt. Die Klausel sieht auch vor, dass die Mieter weiterhin die Miete zahlen müssen, unabhängig davon, wem die Immobilie gehört.
Attornment in gewerblichen Mietverträgen
Gewerbliche Mietverträge enthalten häufig eine SNDA. Dies ist eine Vereinbarung zwischen einem Mieter und einem Vermieter, die die spezifischen Rechte des Mieters und des Vermieters beschreibt. Die SNDA kann auch Informationen über andere Dritte wie den Vermieter oder den Käufer der Immobilie bereitstellen. Es gibt drei Teile: die Unterordnungsklausel, die Nichtstörungsklausel und die Bestätigungsklausel. Die Einstellung in einem gewerblichen Mietvertrag ist ähnlich. Die Bestattungsklausel in einer SNDA verpflichtet den Mieter, den neuen Eigentümer der Immobilie als seinen Vermieter anzuerkennen, unabhängig davon, ob der neue Eigentümer die Immobilie durch einen normalen Verkauf oder eine Zwangsvollstreckung erworben hat. Die Klausel verpflichtet den Mieter auch, für die verbleibende Mietdauer weiterhin Miete an den neuen Vermieter zu zahlen.
Mit der Nachrangklausel in einem SNDA verpflichtet sich der Mieter, sein Interesse an der Immobilie den Interessen eines Fremdfinanzierers unterzuordnen. Möglicherweise möchte der Vermieter die Gewerbeimmobilie nach Abschluss eines Mietvertrags mit einem Mieter zur Absicherung der Finanzierung nutzen. Daher würden die meisten Darlehensgeber verlangen, dass Mieter ihre Erbpachtzinsen den Hypothekenzinsen des Darlehensgebers unterordnen. Die Nachrangklausel gibt dem Drittkreditgeber die Möglichkeit, den Vertrag im Falle einer kommerziellen Zwangsvollstreckung zu kündigen. Eine Nichtstörungsklausel oder -vereinbarung gibt dem Mieter das Recht, die gemieteten Räumlichkeiten weiter zu nutzen, solange er nicht in Verzug ist. Der Mieter kann die Räumlichkeiten auch nach Verkauf oder Zwangsvollstreckung der Immobilie vermieten. Die Störungsverbotsklausel unterstützt die Mieterrechte an den Räumlichkeiten auch dann, wenn der Vermieter seinen Hypothekenverpflichtungen nicht nachkommt und die Immobilie ausgeschlossen ist.
