Inhaltsverzeichnis
- Probleme mit der Immobilie
- Wartung und Zustand
- Vandalismus und Vernachlässigung
- Probleme beim Kauf
- Die Quintessenz
Der Kauf eines Zwangsvollstreckungshauses wird oft angepriesen, um sowohl Eigentümern als auch Anlegern einen großen Vorteil für eine Immobilie zu verschaffen. Die möglichen finanziellen Belohnungen sind jedoch nicht ohne harte Arbeit. Lesen Sie weiter, um mehr über die Probleme zu erfahren, die bei diesen Immobilien häufig auftreten, und über die Schwierigkeiten, die beim Kauf einer Immobilie auftreten können.
Die zentralen Thesen
- Zwangsvollstreckungen können große Investitionen als Fixierer sein, entweder zum Wohnen oder zum Weiterverkaufen, aber sie kommen oft mit Gepäck. Viele Häuser wurden schlecht instand gehalten und haben möglicherweise strukturelle Probleme oder Wasser- oder Schimmelschäden. Einige verstoßen möglicherweise gegen die Codes oder andere Standards. Die Immobilien sind möglicherweise schmutzig und mit Müll oder persönlichen Gegenständen gefüllt, die von früheren Eigentümern zurückgelassen wurden. Einige Häuser können Fehler aufweisen. Vandalismus kann ein Problem sein, bei dem Diebe oder Vorbesitzer manchmal Geräte, Fenster oder andere Gegenstände mitnehmen, die sie weiterverkaufen können. Es kann Probleme mit Kreditgebern geben, die den Kauf von Zwangsvollstreckungen nicht finanzieren möchten Häuser; Der Kauf mit Bargeld ist möglicherweise die einzige Option des Käufers.
Die Tücken des Kaufens eines ausgeschlossenen Hauses
Probleme mit der Immobilie
Das Wichtigste, was Sie verstehen müssen, bevor Sie in den Markt für Zwangsvollstreckungen einsteigen, ist, dass diese Immobilien von Eigentümern aufgegeben wurden, die sich ihre Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten konnten. In diesen Fällen wurde das Haus oft schlecht instand gehalten. Wenn der Eigentümer die Zahlungen nicht leisten kann, fallen sie wahrscheinlich auch bei der Zahlung für die regelmäßige Instandhaltung in Verzug.
Einige Menschen, die zur Zwangsvollstreckung gezwungen sind, sind von ihrer Situation erbittert und nehmen ihre Frustrationen an ihrem Haus weg, bevor die Bank sie wieder in Besitz nimmt. Dies beinhaltet oft das Entfernen von Geräten und Armaturen und manchmal sogar Vandalismus. Nachdem die Insassen gegangen sind, werden Zwangsvollstreckungen aufgegeben, was häufig kriminelle Aktivitäten nach sich zieht.
Wartung und Zustand
Wartung und Zustand können in abgeschotteten Immobilien aufgrund der Umstände, unter denen der Vorbesitzer ausgezogen ist, und der Zeit, in der das Haus möglicherweise unbewohnt war, ein Problem darstellen. Einige der Hauptanliegen sind:
Mangel an Sauberkeit
Immobilien in Bankbesitz sind manchmal ekelhaft schmutzig, weil sie leer stehen, vom Vorbesitzer absichtlich vernachlässigt wurden oder von Landstreichern bewohnt wurden. Wenn in einem Haus monatelang keine Luft zirkuliert, kann durch angesammelten Schmutz das gesamte Haus riechen.
Schlechte Renovierungen
Der Vorbesitzer hat möglicherweise Änderungen am Haus vorgenommen, ohne die entsprechenden Genehmigungen einzuholen. Ein häufiges Beispiel ist die Umwandlung der Garage in einen Wohnraum, damit mehr Menschen in der Wohnung leben können. Diese Änderungen können für neue Eigentümer unerwünscht sein oder bei Vertretern der Stadtregierung zu Kopfschmerzen führen.
Wenn der Vorbesitzer anfing, das Haus zu verbessern, aber dann auf harte Zeiten fiel, kann es sein, dass die Arbeit im Haus teilweise beendet ist. Die Badezimmer könnten erneuert werden, während die Küche seit 40 Jahren nicht mehr modernisiert wurde, oder es könnten neue Fußböden im Wohnzimmer vorhanden sein, während die Schlafzimmer noch mit alten Teppichen ausgelegt sind. Darüber hinaus wurden Reparaturen möglicherweise von den Eigentümern selbst oder von nicht lizenzierten Fachleuten durchgeführt - mit anderen Worten, Personen, die die Arbeit möglicherweise nicht ordnungsgemäß ausgeführt haben.
Keinen Strom
Wenn niemand zu Hause wohnt, ist der Strom möglicherweise ausgeschaltet, es sei denn, die Bank hat ihn absichtlich eingeschaltet gelassen. Ohne Licht ist es manchmal schwierig zu erkennen, was Sie in einigen Zimmern kaufen, insbesondere in Kellerräumen und fensterlosen Badezimmern.
Wasserschaden
Ein kleines Leck unter dem Spülbecken kann zu einem Schimmelproblem führen, und ein Dachleck oder ein Rohrbruch können zu schweren Wasserschäden führen. Wenn niemand da ist, der sich um auftretende Probleme kümmert, können kleine Probleme schnell zu großen Problemen und große Probleme zu Katastrophen werden.
Mangel an grundlegender Wartung
Wenn sich der Vorbesitzer die Hypothekenzahlungen nicht leisten konnte, kann man wetten, dass er es sich auch nicht leisten konnte, Lecks, Termitenschäden, eine kaputte Müllentsorgung oder etwas anderes zu reparieren.
Toter oder überwucherter Boden
Je nach dem Klima, in dem sich das Haus befindet, sind der Rasen und die Landschaft möglicherweise tot oder stark bewachsen. Banken zahlen normalerweise nicht für Gärtner, um den Hof eines abgeschotteten Hauses zu pflegen.
Persönliches Eigentum zurückgelassen
Manchmal werden ausgeschlossene Hausbesitzer aus dem Eigentum ausgesperrt, bevor sie ihre Sachen bewegen können, und in einigen Fällen nehmen sie nicht alles mit. Viele Immobilien (REO) enthalten Möbel, Müll, Kleidung und andere Gegenstände, die Sie entsorgen müssen, wenn Sie der Eigentümer der Immobilie werden.
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Die Anzahl der Jahre in Folge, in denen die nationalen Zwangsvollstreckungsraten gesunken sind, während sich die Wirtschaft von der großen Rezession von 2008 erholt hat.
Vandalismus und Vernachlässigung
Schäden sind bei Abschottungseigenschaften keine Seltenheit und können durch Vandalen oder den früheren Eigentümer verursacht werden.
Zufälliger Vandalismus
Manchmal, wenn eine Immobilie leer steht, insbesondere wenn sie sich in einem Gebiet mit mittlerer bis hoher Kriminalität befindet, müssen neue Eigentümer mit Graffiti, zerbrochenen Fenstern und anderen Schäden kämpfen.
Besitzervandalismus
In REOs können zerbrochene Fenster aus mehreren Gründen häufig vorkommen. Wie bereits erwähnt, kann Vandalismus eine Ursache sein. Wenn Banken Eigentümer aussperren, während sie das Eigentum in Besitz nehmen, kann der frühere Eigentümer ein Fenster oder eine Tür zerbrechen, um Gegenstände zu holen. Vorbesitzer können auch absichtlich Schäden auf Kosten der Bank anrichten, indem sie Löcher in Wände bohren und / oder Sockelleisten und Zierleisten abreißen.
Entfernung von Wertgegenständen
Um sich an der Bank zu rächen und ein zusätzliches Geld zu verdienen, könnte der Vorbesitzer Wertgegenstände wie Haushaltsgeräte, Armaturen, Türen, Kupferrohre und mehr entfernen. Alles, was der Hausbesitzer nicht nimmt, könnte von Dieben mitgenommen werden. In jedem Fall fehlen vielen Immobilien in Bankbesitz die Dinge, die in der Regel mit Immobilien im Besitz des Verkäufers einhergehen.
Probleme beim Kauf
Trotz all dieser potenziellen Probleme können Zwangsvollstreckungen immer noch ein gutes Geschäft sein. Wenn Sie bereit sind, Probleme zu beheben, mit denen sich die meisten Menschen nicht befassen möchten, können Sie ein Haus mit einem erheblichen Rabatt kaufen. Es können jedoch weitere Probleme auftreten, wenn Sie die Immobilie tatsächlich kaufen und in den Einzugszustand versetzen.
Probleme mit Kreditgebern
Der Kauf eines Eigenheims von einem Kreditgeber hat seine Probleme aufgrund des erhöhten bürokratischen Aufwands und der begrenzten Transparenz, die denjenigen gewährt wird, die Zwangsvollstreckungen kaufen.
Finanzierung
Kreditgeber geben einem Eigenheimkäufer kein Geld für eine Wohnung, die sie für unbewohnbar halten oder die unter dem Kaufpreis liegt. Wenn Sie ein Investor sind, der bar bezahlt, ist dies natürlich kein Problem.
Laut einem Branchenbericht von ATTOM Data Solutions sank die nationale Zwangsvollstreckungsquote im dritten Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahr um 19% auf den niedrigsten Stand seit dem zweiten Quartal 2005. Fast ein Drittel der Einzelstaaten kämpft jedoch weiterhin mit einem Anstieg der Zwangsvollstreckungen im dritten Quartal 2019.
Zeitverzögerungen bei der Hausbank
Der gesunde Menschenverstand sagt, dass Banken REOs so schnell wie möglich entladen wollen, aber in Wirklichkeit ziehen Banken manchmal ihre Fersen bei der Prüfung von Angeboten und während des gesamten Treuhandprozesses.
Keine Angaben des Verkäufers
Da noch nie jemand von der Bank in dem Haus gewohnt hat, ist es unwahrscheinlich, dass er Kenntnis von bestehenden Problemen mit der Immobilie hat. Sie müssen alles selbst aufdecken, entweder während der Hausinspektion, indem Sie die Nachbarn fragen, oder durch Erfahrung, nachdem Sie der Hausbesitzer geworden sind.
Wettbewerb
Da Zwangsvollstreckungen großartige Angebote sein können, sind sie attraktiv für Anleger, die Immobilien umdrehen oder als Mietobjekte nutzen möchten. Da Anleger Bargeldangebote mit weniger oder gar keinen Eventualverbindlichkeiten und schnellen Abschlüssen unterbreiten können, sind ihre Angebote für die Bank möglicherweise attraktiver als diejenigen von potenziellen Eigentümern.
Die Quintessenz
Zwangsvollstreckungen können Geld verdienen, aber Sie sollten die Herausforderung, die Sie angehen, im Voraus kennen und Ihre Immobilie sorgfältig auswählen. Übersehen Sie nicht die Grundlagen, die eine Immobilie begehrenswert machen, nur weil der Kaufpreis ein Schnäppchen ist. Sie sollten auch gründlich nach Finanzierungsmöglichkeiten für abgeschottete Häuser suchen.
Während Sie den traditionellen Weg der Nutzung eines privaten Kreditgebers wie bei einem herkömmlichen Eigenheim gehen können, zögern die Kreditgeber manchmal, ein abgeschottetes Eigenheim zu finanzieren. Es lohnt sich daher, Kredite von der Federal Housing Administration (FHA) oder von Freddie Mac in Betracht zu ziehen.
