Die Bundesregierung geht davon aus, dass Hypotheken für Eigenheime die größte finanzielle Belastung darstellen, die viele Amerikaner jemals in ihrem Leben tragen werden. Der Internal Revenue Service (IRS) ermöglicht es den Steuerzahlern, die Zinsen für ihre Hypotheken abzurechnen, um eine Pause einzulegen (und vermutlich um die Menschen zur Teilnahme am Immobilienmarkt zu ermutigen).
Aber was ist, wenn Sie eine Zweitwohnungshypothek bekommen? Ist es wichtig, wofür Sie es verwenden? Können Sie die Zinsen nur auf unbestimmte Zeit abziehen?
Wir werden uns eingehend mit den steuerlichen Auswirkungen der Aufnahme einer zweiten Hypothek befassen und Ihnen zeigen, wie Sie den Steuerabzug berechnen und verschiedene Einschränkungen und Fallstricke aufzeigen.
Die Grundlagen
Zunächst müssen Sie verstehen, was ein "qualifiziertes Eigenheim" ist (das, für das ein Hypothekenzinsabzug gilt) und wie der IRS "Hypothekenzinsen" und "Hypothekenschulden" definiert.
Für den Anfang bezieht sich ein "qualifiziertes Zuhause" entweder auf Ihr Haupthaus, in dem Sie normalerweise leben, oder auf ein zweites Zuhause. Mobilheime, Wohnwagen, Wohnungen und Boote sind qualifiziert, sofern sie über "Schlaf-, Koch- und Toiletteneinrichtungen" verfügen, wie es die IRS-Veröffentlichung 936 ausdrückt.
Wenn Sie Abzüge für ein Haus beanspruchen, das gleichzeitig etwas anderes ist, z. B. ein Mietobjekt oder ein Büro, spielen einige differenzierte Regeln und Berechnungen eine Rolle, die sich darauf beziehen, wie viel Zeit Sie in den Räumlichkeiten verbringen. Sie können sich hier auf Besonderheiten beziehen, aber im Allgemeinen müssen Sie, wenn Sie ein Zweitwohnsitz vermieten, mindestens 14 Tage oder mehr als 10% der Mietdauer über ein Jahr (je nachdem, welcher Zeitraum länger ist) dort leben. Hypothekenzinsen abziehen zu können. (Wenn Sie dort überhaupt nicht wohnen, sind Sie ein Vermieter, und es gelten ganz andere Regeln: siehe Steuerabzüge für Vermieter).
Hypothekenzinsen gelten nur für Zinsen, die auf Darlehen gezahlt werden, bei denen Ihre Wohnung (en) als Sicherheit dienen. Das beinhaltet:
Die IRS umreißt drei Kategorien von Hypothekenschulden. Diese variieren je nachdem, wann Sie die Schulden aufgenommen haben und wofür die Einnahmen verwendet wurden:
- Schulden mit hohem Väterchen beziehen sich auf Hypotheken, die von Ihrer Wohnung am oder vor dem 13. Oktober 1987 besichert wurden (danach traten die geltenden Steuervorschriften in Kraft). Schulden für den Erwerb von Eigenheimen beziehen sich auf Hypotheken, die nach dem 13. Oktober 1987 aufgenommen wurden und zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet wurden (z. B. Renovierungen, Reparaturen usw.). Eigenheimschulden oder -darlehen beziehen sich auf Hypotheken, die nach dem 13. Oktober 1987 aufgenommen wurden und für andere Zwecke, die nicht mit dem Wohnsitz zusammenhängen, verwendet wurden, z ein Haus kaufen, bauen oder verbessern.
Die Abzüge
Das hängt davon ab, welche Art von Schulden Sie bereits haben - und wie viel mehr Sie übernehmen möchten. Wenn Sie verheiratet sind und eine gemeinsame Akte führen, können Sie nur Zinsen für Schulden in Höhe von 1 Million US-Dollar oder weniger und für Schulden in Höhe von 100.000 US-Dollar oder weniger abziehen. Wenn Sie alleinstehend sind oder verheiratet sind und getrennt einreichen, werden Ihre Grenzen zu 500.000 USD für Eigenheimschulden bzw. 50.000 USD für Eigenheimschulden.
Mit anderen Worten, wenn Ihre Hypothek oder Ihre Hypotheken zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Haupt- und / oder Zweitwohnsitzes (Schulden für den Eigenheimerwerb) verwendet werden und insgesamt 1 Million US-Dollar betragen, können Sie alles abziehen, was Sie an Zinsen gezahlt haben. Wenn Sie beispielsweise einen Zinssatz von 4% für jede der beiden Hypotheken haben, die zusammen 1 Million US-Dollar ergeben, können Sie alle Ihre jährlichen Zinszahlungen von 40.000 US-Dollar abziehen.
Wenn Ihre Schulden für den Erwerb von Eigenheimen beispielsweise 2 Millionen US-Dollar betragen, können Sie nur die Hälfte der gesamten Zinsen abziehen, die Sie in diesem Jahr für Hypotheken im Wert von 2 Millionen US-Dollar gezahlt haben. Wenn die gleichen Zinssätze von 4% angewendet würden, könnten Sie nur 40.000 USD abziehen, anstatt der 80.000 USD, die Sie vermutlich in diesem Jahr für Zinsen gezahlt haben. (Dies ist für jeden zu berücksichtigen, der versucht, eine Immobilie im siebenstelligen Bereich zu finanzieren. Siehe Jumbo vs. Konventionelle Hypotheken: Wie sie sich unterscheiden .)
Obwohl dieses Limit nicht für Großschuldtitel gilt, können Sie für neue Hypotheken keine zusätzlichen Abzüge vornehmen, wenn Ihre Großschuldtitel bereits 1 Million US-Dollar überschreiten. Was ist, wenn Sie nur 900.000 US-Dollar Schulden haben? Dann könnten Sie nur Zinsen für zusätzliche Schulden in Höhe von 100.000 US-Dollar abziehen.
Zumindest ist dies die allgemeine Regel. Der IRS stellt ein Arbeitsblatt zur Verfügung, um Ihre tatsächlichen abzugsfähigen Hypothekenzinsen zu ermitteln.
Der Papierkram
Solange Sie Hypothekenzinsen im Wert von mindestens 600 USD gezahlt haben, erhalten Sie einige Monate vor der Steuererklärung eine Benachrichtigung von Ihrem Hypothekeninhaber oder Darlehensgeber (normalerweise Formular 1098). Zusammen mit dem Dollarbetrag Ihrer jährlichen Zahlungen zeigt diese Hypothekenzinsaufstellung auch Ihre bezahlten Hypothekenversicherungsprämien und die gezahlten Abzugspunkte (falls Sie in diesem Jahr ein Eigenheim gekauft haben). Sobald Sie dieses Dokument zur Hand haben, verwenden Sie es zum Ausfüllen Ihrer Steuererklärung auf Formular 1040, Schedule A (Itemized Deductions).
Wenn Sie die Schulden für Wohneigentum und Eigenkapital kombinieren, können Sie sich technisch 1, 1 Millionen USD für Ihr Zuhause leihen. Wenn Sie jedoch zusätzliche Schulden haben, die diesen Schwellenwert überschreiten, können Sie die Zinsen möglicherweise abziehen, wenn diese Einnahmen für einen qualifizierten Aufwand verwendet wurden, z. B. eine Investition (ebenfalls in Anhang A aufgeführt) oder ein Unternehmen (Anhang C oder Anhang B) C-EZ).
Refinanzierung, Punkte und Prämien
Wenn Sie Punkte für die neue Hypothek bezahlen, können Sie diese über die Laufzeit des Kredits abziehen. Angenommen, Sie refinanzieren eine neue Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren, können Sie 1/30 von dem abziehen, was Sie jedes Jahr in Punkten gezahlt haben. Wenn Sie nicht alle Punkte abgezogen haben, bis Sie das Haus verkaufen oder (erneut) refinanzieren, können Sie alle verbleibenden Punkte in diesem Jahr auf einmal abziehen. Sie werden den Abzug in Schedule A, Formular 1040, Zeile 12, einreichen.
Solange Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen 109.000 USD nicht übersteigt (oder 54.500 USD, wenn Sie verheiratet sind und getrennt einreichen), können Sie auch einige oder alle Ihrer Hypothekenversicherungsprämien abziehen. Dies würde in Ihre Kategorie "Eigenheimschulden" fallen.
Die Quintessenz
Die Steuervorschriften sind kompliziert, das lässt sich nicht leugnen, aber wenn Sie richtig vorgehen, können Sie durch die Bestimmungen Tausende von Dollar pro Jahr einsparen. Wenden Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater, bevor Sie eine zweite Hypothek aufnehmen.
