Was ist ein Erbpachtvertrag?
Ein Erbbaurecht ist eine Vereinbarung, bei der es einem Mieter gestattet ist, während der Mietdauer ein Grundstück zu erschließen, wonach das Grundstück und alle Renovierungsarbeiten an den Eigentümer übergeben werden.
So funktioniert ein Erbbaurecht
Ein Erbbaurecht weist darauf hin, dass das Eigentum des Eigentümers verbleibt, es sei denn, es wird eine Ausnahme geschaffen, und es ist festgelegt, dass alle relevanten Steuern, die während der Mietdauer anfallen, vom Mieter zu zahlen sind. Da der Vermieter durch einen Erbbaurecht alle Verbesserungen nach Ablauf der Mietdauer übernehmen kann, kann der Vermieter die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen. Grundpachtverträge werden auch oft als Grundpachtverträge bezeichnet, da die Grundbesitzer nur das Land vermieten.
Obwohl sie in erster Linie im gewerblichen Bereich eingesetzt werden, unterscheiden sich die Erbpachtverträge erheblich von anderen Arten von gewerblichen Pachtverträgen, wie sie in Einkaufszentren und Bürogebäuden zu finden sind. Bei diesen anderen Leasingverträgen ist der Leasingnehmer normalerweise nicht verpflichtet, die Verantwortung für die Einheit zu übernehmen. Stattdessen werden diesen Mietern Mieten in Rechnung gestellt, um ihre Geschäfte zu betreiben. Bei einem Erbbaurecht wird ein Grundstück für einen längeren Zeitraum (in der Regel für 50 bis 99 Jahre) an einen Mieter vermietet, der auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet.
Ein 99-jähriger Mietvertrag ist in der Regel die längste mögliche Mietdauer für ein Grundstück. Früher war es das längste nach allgemeinem Recht. Leasingverträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren sind zwar weiterhin üblich, jedoch gesetzlich nicht mehr so lang wie möglich.
Der Erbpachtvertrag definiert, wem das Grundstück und wem das Gebäude gehört und welche Verbesserungen am Grundstück vorgenommen werden. Viele Vermieter nutzen Pachtverträge, um aus Planungsgründen das Eigentum an ihrem Eigentum zu behalten, etwaige Kapitalgewinne zu vermeiden und Einnahmen und Erträge zu erzielen. Mieter übernehmen in der Regel alle Kosten. Dies umfasst Bauarbeiten, Reparaturen, Renovierungen, Verbesserungen, Steuern, Versicherungen und alle mit der Immobilie verbundenen Finanzierungskosten.
Mieter übernehmen im Allgemeinen die Verantwortung für alle finanziellen Aspekte eines Erbbaurechts einschließlich Miete, Steuern, Bau, Versicherung und Finanzierung.
Beispiel eines Erbbaurechts
Grundpachtverträge werden häufig von Franchise-Unternehmen und großen Ladengeschäften sowie von anderen gewerblichen Unternehmen genutzt. Die Unternehmenszentrale kauft normalerweise das Grundstück und ermöglicht dem Mieter / Bauträger den Bau und die Nutzung der Anlage. Es besteht eine gute Chance, dass ein McDonald's, Starbucks oder Dunkin Donuts in Ihrer Nähe durch einen Erbpachtvertrag gebunden ist.
Im Juli 2016 hat die in New York ansässige Investmentfirma AllianceBernstein einen 99-jährigen Erbpachtvertrag von BLDG Management für das New Yorker George Washington Hotel im Wert von 100, 4 Mio. USD abgeschlossen. Die BLDG hatte das Hotel ursprünglich 1994 gekauft, als es in der Zwangsvollstreckung war. Obwohl das Gebäude von der School of Visual Arts in Manhattan als Studentenwohnheim genutzt wurde, reichte die BLDG im April 2016 Pläne ein, das Anwesen in ein Hotel mit Restaurant und Bar umzubauen und Geschäfte im Erdgeschoss. Die Unterkunft wird derzeit als Freehand Hotel, ein Boutique-Hotel, im New Yorker Stadtteil Flatiron geführt.
Einige der Grundlagen eines jeden Erbbaurechts sollten beinhalten:
- MietbedingungenRechte des Vermieters und des MietersFinanzierungsbedingungenVerwendungsbestimmungenGebührenTitelversicherungStandard
Nachrangige und nicht nachrangige Erbpachtverträge
Erbpachtmieter finanzieren Verbesserungen häufig durch die Aufnahme von Schulden. Bei einem nachrangigen Erbbaurecht räumt der Vermieter eine geringere Priorität der Ansprüche an der Immobilie ein, falls der Mieter mit dem Darlehen wegen Nachbesserungen in Verzug gerät. Mit anderen Worten, ein nachrangiger Erbbaurechtsvermieter ermöglicht es im Wesentlichen, dass die Immobilienurkunde als Sicherheit für den Fall des Ausfalls eines Mieters eines verbesserungsbedingten Darlehens dient. Für diese Art von Erbbaurecht kann der Vermieter höhere Mietzahlungen als Gegenleistung für das eingegangene Risiko im Falle eines Mieterausfalls aushandeln. Dies kann auch dem Vermieter zugute kommen, da der Bau eines Gebäudes auf seinem Grundstück den Wert seines Eigentums erhöht.
Im Gegensatz dazu behält ein nicht nachrangiger Erbbaurecht für den Fall, dass der Mieter das Darlehen wegen Nachbesserungen nicht in Anspruch nimmt, die oberste Priorität. Da der Darlehensgeber möglicherweise nicht das Eigentum an dem Grundstück übernimmt, wenn das Darlehen nicht ausgezahlt wird, zögern die Darlehensprofis möglicherweise, eine Hypothek für Verbesserungen zu verlängern. Obwohl der Vermieter das Eigentum an der Immobilie behält, muss er dem Mieter in der Regel eine geringere Miete in Rechnung stellen.
Vor- und Nachteile eines Erbbaurechts
Ein Erbbaurecht kann sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter zugute kommen.
Mietervorteile
Mit dem Erbbaurecht kann ein Mieter ein Grundstück in einer erstklassigen Lage errichten, die er nicht selbst erwerben kann. Aus diesem Grund setzen große Handelsketten wie Whole Foods und Starbucks bei ihren Expansionsplänen für Unternehmen häufig Erbpachtverträge ein.
Bei einem Erbbaurecht muss der Mieter auch keine Anzahlung für die Sicherung des Grundstücks leisten, wie dies für den Kauf der Immobilie erforderlich wäre. Daher ist weniger Eigenkapital für den Erwerb eines Erbbaurechts erforderlich, wodurch Bargeld für andere Zwecke frei wird und die Rendite bei der Nutzung des Grundstücks verbessert wird.
Mieten, die im Rahmen eines Erbbaurechts gezahlt werden, können von der Einkommensteuer des Bundes und des Staates abgezogen werden, was eine Verringerung der gesamten Steuerbelastung des Mieters bedeutet.
Vermietervorteile
Der Grundbesitzer erwirtschaftet vom Mieter ein stetiges Einkommen unter Beibehaltung des Eigentums an der Immobilie. Ein Erbpachtvertrag enthält in der Regel eine Eskalationsklausel, die Miet- und Räumungserhöhungen garantiert und Schutz vor Mietzins- oder sonstigen Aufwendungen bietet.
Es gibt auch Steuerersparnisse für einen Vermieter, der Grundpachtverträge nutzt. Wenn sie eine Immobilie direkt an einen Mieter verkaufen, erzielen sie einen Gewinn aus dem Verkauf. Durch die Ausführung dieser Art von Leasing wird vermieden, dass Gewinne gemeldet werden müssen. Aber es kann einige steuerliche Auswirkungen auf die Miete geben, die sie erhalten.
Abhängig von den Bestimmungen des Erbbaurechts kann ein Vermieter auch die Kontrolle über das Grundstück behalten, einschließlich seiner Nutzung und seiner Entwicklung. Dies bedeutet, dass der Vermieter Änderungen des Grundstücks genehmigen oder ablehnen kann.
Nachteile für den Mieter
Da die Vermieter möglicherweise eine Genehmigung benötigen, bevor Änderungen vorgenommen werden, kann der Mieter bei der Nutzung oder Entwicklung der Immobilie auf Straßensperren stoßen. Infolgedessen kann es für den Mieter zu mehr Einschränkungen und weniger Flexibilität kommen.
Die mit dem Erbbaurecht verbundenen Kosten können höher sein, als wenn der Mieter eine Immobilie vollständig erwerben würde. Mieten, Steuern, Verbesserungen, Genehmigungen sowie Wartezeiten für die Genehmigung durch den Vermieter können kostspielig sein.
Vermieter Nachteile
Vermieter, die die entsprechenden Bestimmungen und Klauseln in ihren Mietverträgen nicht einhalten, verlieren die Kontrolle über Mieter, deren Immobilien sich in der Entwicklung befinden. Aus diesem Grund ist es immer wichtig, dass beide Parteien ihre Mietverträge vor der Unterzeichnung überprüfen.
Je nachdem, wo sich die Immobilie befindet, kann die Nutzung eines Erbbaurechts höhere steuerliche Auswirkungen für einen Vermieter haben. Obwohl sie möglicherweise keinen Gewinn aus einem Verkauf erzielen, wird die Miete als Einkommen betrachtet. Die Miete wird also zum gewöhnlichen Steuersatz besteuert, was die Steuerbelastung erhöhen kann.
Die zentralen Thesen
- Ein Erbbaurecht ist eine Vereinbarung, bei der ein Mieter während der Mietdauer ein Grundstück entwickeln kann, das dann an den Eigentümer übergeben wird. Grundmieten finden in der Regel zwischen gewerblichen Vermietern statt, die in der Regel Grundstücke für 50 bis 99 Jahre an Mieter vermieten Bauen von Gebäuden auf dem Grundstück. Mieter, die sich sonst kein Grundstück leisten können, können Grundstücke mit einem Pachtvertrag bauen, während die Vermieter ein stabiles Einkommen erzielen und die Kontrolle über die Nutzung und Entwicklung ihres Grundstücks behalten.
