Einer der Hauptgründe, warum Menschen investieren, ist die Steigerung ihres Wohlstands. Während sich die Beweggründe zwischen den Anlegern unterscheiden können - einige möchten vielleicht Geld für den Ruhestand, andere entscheiden sich vielleicht dafür, Geld für andere Ereignisse im Leben wie ein Baby oder eine Hochzeit wegzuwerfen -, ist das Geldverdienen normalerweise die Grundlage aller Investitionen. Dabei spielt es keine Rolle, wo Sie Ihr Geld anlegen, ob es an der Börse, am Rentenmarkt oder in Immobilien investiert wird.
Immobilien sind materielle Güter, die sich aus Grundstücken zusammensetzen und im Allgemeinen alle Strukturen oder Ressourcen enthalten, die sich auf diesen Grundstücken befinden. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind ein Beispiel für eine Immobilieninvestition. Diese werden mit der Absicht gekauft, mit Mieteinnahmen Geld zu verdienen. Manche Menschen kaufen als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit der Absicht, sie nach kurzer Zeit zu verkaufen. Unabhängig von der Absicht ist es für Anleger, die ihr Anlageportfolio mit Immobilien diversifizieren, wichtig, den Return on Investment (ROI) zu messen, um die Rentabilität einer Immobilie zu bestimmen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie sich Ihre Investition rentiert, wie Sie sie für Ihr Mietobjekt berechnen und warum dies eine wichtige Variable ist, die Sie vor dem Kauf kennen sollten.
Die zentralen Thesen
- Eine Kapitalrendite misst, wie viel Geld oder Gewinn mit einer Investition als Prozentsatz der Kosten dieser Investition erzielt wird. Um die prozentuale Kapitalrendite für einen Bareinkauf zu berechnen, nehmen Sie den Nettogewinn oder den Nettogewinn der Investition und dividieren Sie ihn Wenn Sie eine Hypothek haben, müssen Sie Ihre Anzahlung und Hypothekenzahlung berücksichtigen. Andere Variablen spielen eine Rolle, die Ihren ROI beeinflussen können, einschließlich Reparatur- und Wartungskosten sowie Ihre regelmäßigen Ausgaben.
Was ist ein Return on Investment (ROI)?
Eine Kapitalrendite gibt an, wie viel Geld oder Gewinn mit einer Investition als Prozentsatz der Kosten dieser Investition verdient wird. Es zeigt, wie effektiv und effizient Investitionsgelder eingesetzt werden, um Gewinne zu erzielen. Wenn Sie wissen, wie hoch Ihr ROI ist, können Anleger beurteilen, ob es sinnvoll ist, Geld in eine bestimmte Anlage zu investieren oder nicht.
Die Kapitalrendite kann für jedes Fahrzeug gelten - Aktien, Anleihen, ein Sparkonto oder sogar ein Grundstück. Die Berechnung eines aussagekräftigen ROI für eine Wohnimmobilie kann schwierig sein, da Berechnungen leicht manipuliert werden können - bestimmte Variablen können in die Berechnung einbezogen oder ausgeschlossen werden. Besonders schwierig kann es werden, wenn Anleger die Möglichkeit haben, in bar zu zahlen oder eine Hypothek auf das Grundstück aufzunehmen.
Im Folgenden werden zwei Beispiele für die Berechnung des ROI einer Wohnimmobilie vorgestellt: ein Barkauf und eines, das mit einer Hypothek finanziert wird.
Die Formel für den ROI
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie ROI = InvestitionskostenInvestitionsgewinn - Investitionskosten
Um den Gewinn oder Gewinn einer Investition zu berechnen, nehmen Sie zuerst die Gesamtrendite der Investition und subtrahieren Sie die ursprünglichen Kosten der Investition. Da der ROI eine Rentabilitätskennzahl ist, erhalten wir den prozentualen Gewinn einer Investition.
Da es sich bei der Kapitalrendite um eine Rentabilitätsquote handelt, wird der Gewinn in Prozent angegeben.
Um die prozentuale Kapitalrendite zu berechnen, nehmen wir den Nettogewinn oder den Nettogewinn der Investition und dividieren ihn durch die ursprünglichen Kosten.
Wenn Sie beispielsweise ABC-Aktien für 1.000 USD kaufen und zwei Jahre später für 1.600 USD verkaufen, beträgt der Nettogewinn 600 USD (1.600 bis 1.000 USD). Der ROI der Aktie beträgt 60%.
Berechnung des ROI für Mietobjekte
Die obige Gleichung scheint einfach zu berechnen zu sein, aber bedenken Sie, dass es eine Reihe von Variablen gibt, die bei Immobilien zum Tragen kommen und die ROI-Zahlen beeinflussen können. Dazu gehören Reparatur- und Wartungskosten sowie Methoden zur Ermittlung des Verschuldungsgrades - der Geldbetrag, der mit Zinsen für die Erstinvestition ausgeliehen wurde.
Beim Kauf von Immobilien können sich die Finanzierungsbedingungen erheblich auf den Preis der Investition auswirken. Durch die Verwendung von Ressourcen wie einem Hypothekenrechner können Sie jedoch Geld sparen, indem Sie günstige Zinssätze finden.
ROI für Bargeldtransaktionen
Die Berechnung des ROI einer Immobilie ist ziemlich einfach, wenn Sie eine Immobilie mit Bargeld kaufen. Hier ist ein Beispiel für ein Mietobjekt, das mit Bargeld gekauft wurde:
- Sie haben 100.000 USD in bar für das Mietobjekt gezahlt. Die Abschlusskosten betrugen 1.000 USD, und die Umbaukosten beliefen sich auf 9.000 USD, sodass sich Ihre Gesamtinvestition auf 110.000 USD für das Objekt belief. Sie haben jeden Monat 1.000 Dollar Miete gesammelt.
Ein Jahr später:
- In diesen 12 Monaten haben Sie Mieteinnahmen in Höhe von 12.000 USD erzielt. Die Ausgaben einschließlich Wasserrechnung, Grundsteuer und Versicherung beliefen sich auf 2.400 USD pro Jahr oder 200 USD pro Monat. Ihre jährliche Rendite betrug 9.600 USD (12.000 USD - 2.400 USD).
So berechnen Sie den ROI der Eigenschaft:
- Teilen Sie die Jahresrendite (9.600 USD) durch den Betrag der Gesamtinvestition oder 110.000 USD. ROI = 9.600 USD - 110.000 USD = 0, 087 USD oder 8, 7%. Ihr ROI betrug 8, 7%.
ROI für finanzierte Transaktionen
Die Berechnung des ROI für finanzierte Transaktionen ist aufwendiger.
Zum Beispiel haben Sie das gleiche Mietobjekt wie oben für 100.000 USD gekauft, aber anstatt Bargeld zu bezahlen, haben Sie eine Hypothek aufgenommen.
- Die für die Hypothek erforderliche Anzahlung betrug 20% des Kaufpreises oder 20.000 USD (100.000 USD Verkaufspreis x 20%). Die Abschlusskosten waren höher, was typisch für eine Hypothek ist und sich im Voraus auf 2.500 USD belief. Sie haben 9.000 USD für den Umbau gezahlt Die Auslagen betrugen 31.500 USD (20.000 USD + 2.500 USD + 9.000 USD).
Es gibt auch laufende Kosten mit einer Hypothek:
- Nehmen wir an, Sie haben einen 30-jährigen Kredit mit einem festen Zinssatz von 4% aufgenommen. Für die geliehenen 80.000 USD (100.000 USD Verkaufspreis abzüglich der Anzahlung von 20.000 USD) würden die monatliche Kapital- und Zinszahlung 381, 93 USD betragen. Wir fügen die gleichen 200 USD pro Monat hinzu, um Wasser, Steuern und Versicherungen zu decken, sodass Ihre monatliche Gesamtzahlung 581, 93 USD beträgt. Die monatlichen Mieteinnahmen von 1.000 USD belaufen sich auf 12.000 USD. Ihr monatlicher Cashflow belief sich auf 418, 07 USD monatlich (1.000 USD Miete - 581, 93 USD Hypothekenzahlung).
Ein Jahr später:
- Sie haben insgesamt 12.000 USD an Mieteinnahmen für das Jahr mit 1.000 USD pro Monat verdient. Ihre jährliche Rendite betrug 5.016, 84 USD (418, 07 USD x 12 Monate).
So berechnen Sie den ROI der Eigenschaft:
- Teilen Sie die jährliche Rendite durch Ihre ursprünglichen Auslagen (Anzahlung von 20.000 USD, Abschlusskosten von 2.500 USD und Umbau von 9.000 USD), um den ROI zu ermitteln.
Home Equity
Einige Investoren fügen das Eigenkapital des Eigenheims in die Gleichung ein. Das Eigenkapital ist der Marktwert der Immobilie abzüglich des gesamten ausstehenden Darlehensbetrags. Bitte beachten Sie, dass das Eigenheimkapital kein Kassenbestand ist. Sie müssten die Immobilie verkaufen, um darauf zuzugreifen.
Um die Höhe des Eigenkapitals in Ihrem Haus zu berechnen, überprüfen Sie Ihren Tilgungsplan für Hypotheken, um herauszufinden, wie viel Ihrer Hypothekenzahlungen für die Tilgung des Kapitalbetrags des Darlehens verwendet wurden. Dies baut das Eigenkapital in Ihrem Zuhause auf.
Der Eigenkapitalbetrag kann zur jährlichen Rendite addiert werden. In unserem Beispiel ergab der Tilgungsplan für das Darlehen, dass in den ersten 12 Monaten insgesamt 1.408, 84 USD Kapital ausbezahlt wurden.
- Die neue Jahresrendite einschließlich des Aktienanteils beträgt 6.425, 68 USD (5.016, 84 USD Jahreseinkommen + 1.408, 84 USD Eigenkapital). ROI = 6.425, 68 USD ÷ 31.500 USD = 0, 20. Ihr ROI beträgt 20%.
Bedeutung des ROI für Immobilien
Wie bereits erwähnt, können Anleger besser informiert werden, wenn sie wissen, wie hoch der ROI für eine Investition ist, insbesondere für Immobilien. Vor dem Kauf können Sie möglicherweise Ihre Kosten und Ausgaben sowie Ihre Mieteinnahmen abschätzen. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, es mit anderen, ähnlichen Eigenschaften zu vergleichen. Sobald Sie es eingegrenzt haben, können Sie bestimmen, wie viel Sie verdienen. Wenn Sie zu irgendeinem Zeitpunkt feststellen, dass Ihre Kosten und Ausgaben Ihren ROI übersteigen, müssen Sie möglicherweise eine Entscheidung treffen, ob Sie darauf verzichten und hoffen, dass Sie wieder Gewinn erzielen, oder ob Sie Ihre Immobilie verkaufen sollten du verlierst nicht.
Andere Überlegungen
Natürlich können mit dem Besitz eines Mietobjekts zusätzliche Kosten verbunden sein, z. B. Reparatur- oder Wartungskosten, die in die Berechnungen einbezogen werden müssten, die sich letztendlich auf den ROI auswirken.
Wir gingen auch davon aus, dass die Immobilie für alle 12 Monate vermietet war. In vielen Fällen treten Leerstände vor allem zwischen Mietern auf, und das fehlende Einkommen für diese Monate muss in Ihre Berechnungen einbezogen werden.
Der ROI für ein Mietobjekt ist unterschiedlich, da er davon abhängt, ob das Objekt über eine Hypothek finanziert oder in bar bezahlt wird. Als allgemeine Faustregel gilt: Je weniger Bargeld im Voraus als Anzahlung für die Immobilie gezahlt wird, desto höher ist der Saldo des Hypothekendarlehens, desto höher ist jedoch der ROI. Umgekehrt ist der ROI umso niedriger, je mehr Bargeld im Voraus bezahlt wird und je weniger Sie ausleihen, da die anfänglichen Kosten höher wären. Mit anderen Worten: Mit der Finanzierung können Sie Ihren ROI kurzfristig steigern, da Ihre Anschaffungskosten niedriger sind.
Es ist wichtig, bei der Messung des ROI für mehrere Eigenschaften einen konsistenten Ansatz zu verwenden. Wenn Sie beispielsweise das Eigenkapital des Hauses in die Bewertung einer Immobilie einbeziehen, sollten Sie bei der Berechnung des ROI für Ihr Immobilienportfolio das Eigenkapital der anderen Immobilien einbeziehen.
