Co-ops vs. Condos: Ein Überblick
Eigentumswohnungen und Genossenschaften haben Ähnlichkeiten, aber auch einzigartige Eigenschaften, die den Bewohnern eine Vielzahl von Optionen bieten. In vielerlei Hinsicht ist der New Yorker Immobilienmarkt anders als jeder andere in den Vereinigten Staaten. Einer der größten Unterschiede ist, dass Wohnungen zum Verkauf in NYC entweder Eigentumswohnungen oder Genossenschaften sind. In den meisten Orten sind Eigentumswohnungen die Regel, aber nicht im Big Apple. Zwar gibt es in NYC mehr Genossenschaften als Eigentumswohnungen - nach Schätzungen etwa 75% -, aber zu jedem Zeitpunkt sind mehr Eigentumswohnungen auf dem aktiven Markt.
Beginnen wir mit einer kurzen Untersuchung des Unterschieds zwischen einer Wohngemeinschaft und einer Eigentumswohnung. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehören Ihre Wohnung sowie ein Prozentsatz der öffentlichen Bereiche Ihnen. Wenn Sie eine Genossenschaft kaufen, kaufen Sie nicht wirklich Ihre Wohnung; Stattdessen kaufen Sie Anteile an einem Unternehmen, das Ihr Gebäude ist. Die Größe Ihres Anteils hängt von der Größe Ihrer Wohnung ab. Der Kauf der Aktien ermöglicht es Ihnen, eine Einheit im Koop-Gebäude zu besetzen. Am Ende einer Eigentumswohnung erhalten Sie eine Urkunde. Bei Abschluss eines Kooperationsvertrags erhalten Sie einen eigenen Mietvertrag.
Zum größten Teil haben sowohl Eigentumswohnungen als auch Genossenschaften einen Portier und einen Superintendenten. Einige werden einen Concierge hinzufügen, der alles tut, was die anderen beiden nicht tun. Die Annehmlichkeiten können unauffällig (vielleicht nur ein Abstellraum im Untergeschoss) oder umfassend sein, wie eine angelegte Terrasse, ein Billardzimmer, ein Klavierzimmer, ein Vorführraum, ein Kinderspielzimmer und ein Fitnessstudio.
Die zentralen Thesen
- Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehören Ihre Wohnung sowie ein Prozentsatz der öffentlichen Bereiche Ihnen. Wenn Sie einen Stall kaufen, kaufen Sie Ihre Wohnung nicht wirklich. Stattdessen kaufen Sie Anteile an einem Unternehmen, das Ihr Gebäude ist. Die Preise von Condo sind höher als die von Genossenschaften. Für Genossenschaften sind jedoch eine höhere Anzahlung, höhere monatliche Gebühren und ein langwieriger Genehmigungsprozess erforderlich. Eigentumswohnungen ermöglichen die Untervermietung der Wohnung, während Genossenschaften dies nicht tun, was Käufern eine stabilere, weniger vorübergehende Gemeinschaft bietet.
Eigentumswohnungen
In den neueren Stadtvierteln, die früher als Ausreißer galten, jetzt aber als angesagt, befinden sich die Eigentumswohnungen. Gary Malin, Präsident von Citi Habitats, einem Immobilienmakler in New York, sagte: "Wenn Sie lieber in einem gläsernen Haus am Himmel wohnen, werden Sie sich wahrscheinlich viele Eigentumswohnungen ansehen. Eigentumswohnungsgebäude wurden nicht alltäglich Bis in die 1970er Jahre waren sie in New York City moderner als Genossenschaften. „Da in Manhattan nur begrenzt Land für neue Eigentumswohnungen zur Verfügung steht, dürften sich die neuesten Eigentumswohnungen in aufstrebenden Häusern befinden. In Queens und Brooklyn wurden in den ehemaligen Industriegebieten entlang der Uferpromenade in Long Island City und Williamsburg sowie in der Innenstadt von Brooklyn zahlreiche neue Eigentumswohnungen gebaut."
Anzahlung und Preis
Die Kosten können häufig den Entscheidungsprozess für den Kauf von Immobilien bestimmen, und Eigentumswohnungen bieten attraktive Anzahlungen, wobei in der Regel nur 10% des Kaufpreises erforderlich sind. Eigentumswohnungen haben jedoch tendenziell höhere Preise als Genossenschaften.
Abschlusskosten
Die Abschlusskosten für eine Eigentumswohnung sind höher als für eine Genossenschaft. Für Details baten wir den New Yorker Immobilienanwalt Adam Stone, die beiden zu vergleichen. Er hat sich Folgendes ausgedacht: Für eine Eigentumswohnung von 1 Million US-Dollar mit einer Hypothek von 800.000 US-Dollar würden folgende Abschlusskosten anfallen: Eigentumsversicherung für Käufer: 4.500 US-Dollar; Eigentumsversicherung für kreditgebende Stelle, $ 1.000; Titelsuche, 700 US-Dollar, Aufnahmegebühren, 700 US-Dollar, New York State Mansion Tax, 10.000 US-Dollar, NYS Hypothekensteuer, 15.370 US-Dollar. Die Gesamtsumme: $ 32.270 (ohne die Gebühren des Kreditgebers, die je nach Kreditgeber variieren).
Und für alle, die sich fragen, was die Villensteuer ist, erklärt Stone: „Der Staat New York erhebt eine Übertragungssteuer von 0, 4% des Verkaufspreises, die dem Verkäufer von Wohnimmobilien in Rechnung gestellt wird. Es gibt auch eine 1% ige Käufer-Transfersteuer, die auch als 'Villensteuer' bezeichnet wird, da sie nur für Wohnimmobilien ab einem Preis von 1 Million US-Dollar gilt. “
Monatliche Gebühren
Eigentümer von Eigentumswohnungen haben eine monatliche Rechnung mit der Bezeichnung "Gemeinkosten", die für die Instandhaltung des Gebäudes verwendet werden - Gemeinschaftsräume, Landschaftsgestaltung, Bezahlung des Personals und häufig einige der Nebenkosten.
Eigentümer von Eigentumswohnungen stellen jeden Monat zwei Schecks aus (einen für die Instandhaltung des Gebäudes und einen für die Grundsteuer), aber häufig ist die Gesamtsumme des Eigentümers der Eigentumswohnung niedriger als die Unterhaltsrechnung des Genossenschaftsbesitzers.
Die Tafel
Condo-Boards sind in der Regel weniger anspruchsvoll als Coop-Boards. Genossenschaften haben einen längeren Genehmigungsprozess, einschließlich eines Interviews. Der Verwaltungsrat entscheidet, ob ein potenzieller Käufer die Genossenschaft erwerben kann.
Laut Warner M. Lewis des Harkov Lewis-Teams bei Halstead Property: „Mit einer Eigentumswohnung kann ein Gebäude beim Käufer ein Paket anfordern“, sagt Lewis. „Es gibt jedoch kein Interview, und das Gebäude hat nur das Recht auf erste Ablehnung (dh eines von beiden) muss es genehmigen, oder die Wohnung muss es selbst kaufen), was bedeutet, wenn Sie einen unterschriebenen Vertrag haben, ist das Geschäft so gut wie abgeschlossen, es sei denn, dem Käufer (oder der Finanzierung) passiert etwas. “
Regeln
Eigentumswohnungen haben in der Regel weniger Regeln, einschließlich Beschränkungen für die Verwendung ausländischer Gelder für den Kauf. Mit Condos können internationale Investoren ihre Flächen kaufen und vermieten. in der Regel mit einigen Einschränkungen, aber keine, die belastend sind. Eigentumswohnungen ermöglichen auch die Untervermietung oder Vermietung der Wohnung an eine andere Partei. Einige Wohnungsbaugesellschaften können jedoch mehr Regeln auferlegen als andere. Daher ist es wichtig, dass potenzielle Käufer ihre Nachforschungen anstellen, um festzustellen, was erlaubt ist und was nicht.
Die Präferenz des Käufers
Gary Malin, Präsident von Citi Habitats, erklärt: „Wenn Sie lieber im Takt Ihres eigenen Schlagzeugers marschieren möchten - und Sie Wert auf Flexibilität legen -, ist eine Eigentumswohnung möglicherweise die richtige Wahl für Sie. Verstehen Sie jedoch, dass diese Freiheit ihren Preis hat. Eigentumswohnungen sind fast immer teurer als gleichwertige Genossenschaften. Wenn Sie außerdem regelmäßig neue Gesichter im Aufzug sehen, sollten Sie sich umsehen. Mieter können in Eigentumswohnungen häufig sein. Die Eigentümer nutzen häufig die liberaleren Richtlinien einer Eigentumswohnung. “
Co-Ops
Generell überwiegen in den älteren, etablierten Wohngebieten die Genossenschaften. Wie Gary Malin erklärt: „Wenn Sie historische Immobilien mögen, werden Sie wahrscheinlich in eine Genossenschaft geraten, da fast alle Vorkriegsgebäude auf diese Weise organisiert sind. Da Genossenschaftsgebäude in der Regel älter sind als Eigentumswohnungen, befinden sie sich häufig an zentraleren Standorten. Zum Beispiel sind fast alle Wohngebäude, die die Park Avenue an der Upper East Side säumen (in jeder Hinsicht eine erstklassige Lage), Genossenschaften. “
Anzahlung & Preis
Wie bei einer Eigentumswohnung hängt die Entscheidung möglicherweise davon ab, wie viel Sie ausgeben und für eine Anzahlung gespart haben. Obwohl es möglich ist, nur 10% des Kaufpreises einer Eigentumswohnung zu zahlen, kann eine Genossenschaft eine viel höhere Anzahlung in der Nähe von 20% bis 50% des Kaufpreises verlangen. Die gute Nachricht ist, dass der Kaufpreis einer Genossenschaft tendenziell niedriger ist als der von Eigentumswohnungen. Die Preise können jedoch je nach Stadtteil variieren.
Abschlusskosten
Laut dem New Yorker Immobilienanwalt Adam Stone hat eine Genossenschaft niedrigere Abschlusskosten. In dem oben angeführten Beispiel für eine Eigentumswohnung, die über 32.000 US-Dollar gekostet hat, hat eine Genossenschaft nur die 10.000 US-Dollar-Villensteuer. Der wesentliche Unterschied ergibt sich aus der Tatsache, dass die Wohnung Immobilien ist, während die Genossenschaftsanteile persönliches Eigentum sind. "Es mag für manche nur eine Semantik sein, aber nicht für die Berechnung der Abschlusskosten."
Monatliche Gebühren
Genossenschaftsinhaber schreiben monatlich einen Scheck mit der Bezeichnung "Wartungsgebühren". Ähnlich wie bei Eigentumswohnungen wird die monatliche Gebühr für die Grundversorgung des Grundstücks und für das Personal gezahlt, das für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes erforderlich ist. Die Koop-Gebühren sind in der Regel höher als die Gebühren für Eigentumswohnungen, da die Gebühr häufig mindestens einen Teil der Hypothek für das Gebäude enthält. Die monatlichen Gebühren können je nach Gebäudegröße variieren.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Wartungs- und allgemeine Gebühren nicht in Stein gemeißelt sind. Jede größere Ausgabe - ein neues Dach, eine neue Lobby, mehr Mitarbeiter - kann eine Bewertung auslösen: etwas, worüber sich die Vorstandsmitglieder entscheiden, und etwas, das selten rückgängig gemacht werden kann.
Die Tafel
Wie bereits erwähnt, haben die meisten Genossenschaftsvorstände ein strenges und oft langwieriges Bewerbungsverfahren, bei dem der Käufer Finanzinformationen vorlegen, die Einstellung überprüfen und möglicherweise einen persönlichen Hintergrund prüfen muss.
Warner M. Lewis Fazit des Harkov Lewis-Teams von Halstead Property: „In einem Co-Op muss man nicht nur das Geld haben, um die Wohnung zu kaufen (oder die Finanzierung dafür), sondern auch vom Vorstand genehmigt werden nach Einreichung eines Antrags, der in der Regel sehr detailliert und zeitaufwendig ist. Dann kann ein Käufer ohne Grund nach dem Vorstellungsgespräch oder sogar schon vorher abgelehnt werden, nur weil etwas in seinem Paket enthalten ist. Ich hatte Deals und habe Deals gesehen, bei denen es keinen Reim oder Grund für Ablehnungen gibt. “
Regeln
Koop-Boards haben in der Regel mehr Regeln als Eigentumswohnungen und können vorschreiben, wann Sie Ihre Posaune üben können, ob Sie Feiertagsdekorationen an Ihrer Tür anbringen können und ob Ihr Haustier bei Ihnen einziehen kann. Die meisten Regeln sollen Harmonie, Ruhe und die Höflichkeit des kooperativen Lebens fördern.
Die Regeln, die einige inländische Käufer und so gut wie alle internationalen Käufer davon abhalten, sind Kooperationsbeschränkungen für die Untervermietung - es ist jedoch selten, dass Genossenschaften Aktionären gestatten, ihre Wohnungen für einen längeren Zeitraum, wenn überhaupt, zu vermieten. Eine andere Regel von Genossenschaften, die Käufe durch Internationale unmöglich macht, ist, dass sie wahrscheinlich niemanden akzeptieren, dessen Geldmittel sich außerhalb der USA befinden
Laut Lewis geht es bei Co-ops darum, eine stabile, auf lange Sicht bestehende Gruppe von Bewohnern zu gründen. Eigentumswohnungen scheinen nicht so besorgt darüber zu sein."
Die Präferenz des Käufers
Laut Gary Malin sind "Co-ops eine kluge Wahl für diejenigen, die Wert auf Stabilität legen und Wurzeln in einem Gebäude schlagen wollen. Fragen Sie sich einfach: Sind Sie auf lange Sicht dabei?" Genossenschaften sind viel weniger kurzlebig als Eigentumswohnungen, daher sind sie ein großartiger Ort zum Leben, wenn Sie Ihre Nachbarn kennenlernen möchten. Bereiten Sie sich darauf vor, analysiert, gestoßen und gestupst zu werden kooperieren Sie mit einer stabilen und bemerkenswert sicheren Investition. “
