Was ist die Betriebskostenquote (OER)?
Bei Immobilien ist die Betriebskostenquote (OER) eine Messung der Betriebskosten eines Grundstücks im Vergleich zu den Einkünften, die durch das Grundstück erzielt werden. Sie berechnet sich aus der Division des Betriebsaufwands einer Immobilie (abzüglich Abschreibungen) durch den Bruttobetriebsertrag und dient zum Vergleich des Aufwands ähnlicher Objekte. Ein Anleger sollte nach roten Fahnen Ausschau halten, z. B. nach höheren Instandhaltungskosten, Betriebserträgen oder Versorgungsunternehmen, die ihn möglicherweise vom Kauf einer bestimmten Immobilie abhalten.
Die Betriebskostenquote liegt idealerweise zwischen 60% und 80% und ist umso besser, je niedriger sie ist.
Die zentralen Thesen
- Die betriebliche Aufwandsquote ist ein Maß dafür, wie rentabel eine einkommensstarke Immobilie für einen Investor ist. Sie wird berechnet, indem alle betrieblichen Aufwendungen abzüglich der Abschreibungen durch die betrieblichen Erträge geteilt werden.
Die Formel für OER lautet:
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie OER = BruttoumsatzGesamtbetriebliche Aufwendungen - Abschreibungen
Wie berechnet man die OER?
Betriebsausgabenquote
Um die OER für eine Immobilie zu berechnen, müssen Sie die Betriebskosten kennen. Darunter fallen alle Arten von Gebühren und Kosten, die als normale Geschäftskosten anfallen. Sie müssen auch die Abschreibungskosten der Immobilie berechnen, die von der jeweiligen verwendeten Buchführungsmethode abhängen.
Was sagt Ihnen die Betriebskostenquote?
Durch die Berechnung der OER über mehrere Jahre kann ein Anleger die Entwicklung der Betriebskosten einer Immobilie besser erkennen. Steigen die Kosten einer Immobilie jährlich stärker als die Einnahmen, erhöht sich auch die OER jährlich. Daher kann der Anleger mehr Geld verlieren, je länger er die Immobilie hält.
Wenn ein Investor ein Mehrfamilienhaus besitzt, sollte er die Leerstandsquote anhand der effektiven Mieteinnahmen oder der potenziellen Mieteinnahmen abzüglich der Leerstandsquote und der Kreditausfälle ermitteln und nicht anhand der potenziellen Mieteinnahmen. Da die Verwaltung von Leerständen zu einer effizienten Immobilienverwaltung gehört, liefert die Verwaltung von Leerständen in einer OER ein genaueres Bild der Betriebskosten und zeigt, wo Verbesserungen vorgenommen werden können. Beispielsweise wird eine schlecht verwaltete Immobilie höchstwahrscheinlich höhere Leerstandsquoten aufweisen, was sich in der OER niederschlägt.
Liegenschaftsverwaltungsgebühren, Nebenkosten, Müllentsorgung, Wartung, Versicherung, Reparaturen, Grundsteuern und andere Kosten sind in den Betriebskostenquoten enthalten. Zusätzliche Betriebskosten, die Anleger in die OER einfließen lassen sollten, umfassen Grundstücksverwaltungsgebühren, Landschaftsgestaltung, Anwaltsgebühren, Vermieterversicherungen und Grundversicherungen. Diese Kosten tragen zum täglichen Betrieb der Unterkunft bei. Aus diesem Grund sind Darlehenszahlungen, Kapitalverbesserungen und persönliches Eigentum nicht im Betriebsaufwand enthalten.
Ein niedrigerer OER bedeutet in der Regel, dass die Immobilie effizient verwaltet wird und für Investoren rentabler ist und dass weniger Einnahmen aus der Immobilie die Betriebs- und Wartungskosten decken. Wenn das Geschäft skalierbar ist, kann der Eigentümer die Miete für jede Einheit erhöhen, ohne die Betriebskosten erheblich zu erhöhen. Darüber hinaus kann die OER aufzeigen, wo potenzielle Probleme auftreten können, z. B. dass die Stromrechnungen erheblich ansteigen, sodass Anleger Probleme schneller lösen und ihre Gewinne schützen können.
Beispiel für die Verwendung der OER
Nehmen Sie ein hypothetisches Beispiel, bei dem Investor A ein Mehrfamilienhaus besitzt und monatlich 65.000 US-Dollar an Miete einbringt. Der Investor zahlt außerdem 50.000 USD für Betriebskosten, einschließlich seiner monatlichen Hypothekenzahlungen, Steuern, Nebenkosten usw. Die Immobilie wird in diesem Jahr voraussichtlich um 85.000 USD an Wert verlieren.
Daher kann die jährliche OER wie folgt berechnet werden:
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie (65.000 × 12) = 66%
Dies bedeutet, dass die betrieblichen Aufwendungen ungefähr zwei Drittel der Einnahmen dieser Immobilie ausmachen.
Der Unterschied zwischen der OER und der Cap Rate
Der Kapitalisierungssatz (oder Cap-Satz) wird in der Welt der gewerblichen Immobilien verwendet, um die Rendite anzugeben, die auf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu erwarten ist. Diese Messung wird oft als "Cap-Rate" bezeichnet und basiert auf dem Nettogewinn, den die Immobilie voraussichtlich erwirtschaften wird. Es wird verwendet, um die potenzielle Rendite des Anlegers auf dem Immobilienmarkt zu schätzen.
Die Kapitalisierungsrate gibt lediglich die Rendite einer Immobilie über einen Zeitraum von einem Jahr wieder, vorausgesetzt, die Immobilie wird bar und nicht leihweise gekauft. Es wird durch die Formel definiert:
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie Cap rate = Betriebsergebnis ÷ aktueller Marktwert
Während OER in Bezug auf die Messung der Rentabilität einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie vergleichbar ist, unterscheidet es sich darin, dass die OER eher Bruttoerträge als Nettoerträge verwendet und diese auf den Nenner stellt. OER berücksichtigt auch nicht den Marktwert einer Immobilie.
Einschränkungen der OER
Die OER hat für Immobilieninvestoren zwei Nachteile. Erstens informiert es einen Investor nicht über den relativen Wert einer Immobilie beim Kauf oder Verkauf, da der Marktwert einer Immobilie nicht berücksichtigt wird (wie auch die Kapitalisierungsrate). Es spricht nur für die Effizienz des laufenden Betriebs. Es sollte daher in Verbindung mit so etwas wie der Cap-Rate bei der Bewertung einer Immobilieninvestition verwendet werden.
Zweitens, da die Abschreibung auf verschiedene Arten berechnet werden kann, kann die OER unter Verwendung einer günstigeren Methode zur Bilanzierung der Abschreibung ermittelt werden.
