Was ist eine Proprietary Reverse Mortgage?
Eine proprietäre umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen, mit dem ältere Hausbesitzer das Eigenkapital in ihren Häusern über ein privates Unternehmen abrufen können. Proprietäre umgekehrte Hypotheken sind nicht weit verbreitet und machen einen kleinen Prozentsatz des Marktes für umgekehrte Hypotheken aus. Hypotheken zur Umwandlung von Eigenheimen (Home Equity Conversion Mortgages, HECMs), die von der Bundesregierung versichert und streng reguliert werden, machen den größten Teil des Reverse-Mortgage-Marktes aus.
Umgekehrte Hypothek
BREAKING DOWN Proprietary Reverse Mortgage
Proprietäre umgekehrte Hypotheken ermöglichen es den Kreditgebern, ihre eigenen Bedingungen festzulegen, da diese Hypotheken nicht bundesweit versichert sind. Eine der wichtigsten Bedingungen ist der Darlehensbetrag. Während HECMs auf den niedrigeren Wert des Eigenheims oder 679.650 USD ab Januar 2018 begrenzt sind, sind proprietäre umgekehrte Hypotheken nur auf die Höhe des Risikos beschränkt, das der Kreditgeber übernehmen möchte. Dieser Betrag basiert weiterhin auf dem geschätzten Wert des Eigenheims, kann jedoch in Millionenhöhe liegen. Aus diesem Grund werden proprietäre Reverse-Hypotheken manchmal als Jumbo-Reverse-Hypotheken bezeichnet. Sie richten sich in erster Linie an Senioren, deren Wohnungen mehr wert sind als die Staatsgrenze.
Da firmeneigene umgekehrte Hypotheken nicht bundesweit versichert sind, gibt es keine Voraus- oder monatlichen Prämien für Hypothekenversicherungen. Während der Hausbesitzer bis zur Fälligkeit nichts für eine umgekehrte Hypothek bezahlen muss, verringern die monatlichen Prämien den Betrag, den der Hausbesitzer ausleihen kann.
Vor- und Nachteile einer eigenen umgekehrten Hypothek
Es mag den Anschein haben, als wäre eine proprietäre umgekehrte Hypothek ein besseres Geschäft als ein HECM, aber die Kreditgeber verlangen möglicherweise höhere Zinssätze und weniger Kredite im Verhältnis zum Wert des Eigenheims, um den Mangel an Hypothekenversicherung auszugleichen.
Wenn Sie eine proprietäre umgekehrte Hypothek in Betracht ziehen, sollten Sie nicht nur die Zinssätze und Gebühren mehrerer proprietärer umgekehrter Hypothekengeber vergleichen. Sie sollten diese Angebote mit mehreren HECM-Angeboten vergleichen, um zu sehen, welche Option Ihnen das beste Angebot bietet. Ihr Alter und wie weit über HECM der Wert Ihres Hauses liegt, hängt davon ab, welches auch das bessere Angebot ist. Erwägen Sie auch Alternativen wie Hypothekendarlehen und Kreditlinien.
Im Gegensatz zu einer Single-Purpose-Reverse-Hypothek kann der Erlös einer proprietären Reverse-Hypothek für alles verwendet werden, einschließlich der Rückzahlung der bestehenden Hypothek des Hausbesitzers, um den monatlichen Cashflow freizugeben. Und im Gegensatz zu HECMs schränken proprietäre umgekehrte Hypotheken nicht die Höhe der Erlöse ein, die Kreditnehmer im ersten Jahr der Laufzeit der umgekehrten Hypothek erhalten können. Stattdessen können Kreditnehmer in der Regel alle Darlehenserlöse im Voraus erhalten, obwohl eine Kreditlinie eine weitere Möglichkeit darstellt.
Diese Kredite erfordern auch keine Hypothekenberatung, bevor sie aufgenommen werden, obwohl die Beratung kostengünstig ist und immer noch eine gute Idee sein könnte. Sie können Merkmale aufweisen, die andere umgekehrte Hypotheken nicht aufweisen, z. B. Bestimmungen zur Kapitalbeteiligung, die auch als Bestimmungen zur gemeinsamen Wertsteigerung bezeichnet werden. In jeder Hinsicht ist die proprietäre umgekehrte Hypothek die am wenigsten einschränkende der drei Arten von umgekehrten Hypotheken. Die Gebühren sind jedoch weniger streng reguliert als die HECM-Gebühren, und proprietäre Darlehen bieten möglicherweise nicht den gleichen Schutz für nicht entleihende Ehepartner wie HECMs.
Proprietäre umgekehrte Hypotheken verschwanden nach dem Platzen der Immobilienblase und wurden wieder verfügbar, als sich die Immobilienpreise erholten. Dennoch sind sie bei weitem nicht so verbreitet wie HECMs, da es für Kreditgeber kaum einen Sekundärmarkt gibt, auf dem sie proprietäre umgekehrte Hypotheken verkaufen können. Sie bieten keine einfache Verbriefung wie reguläre Hypotheken, die an Fannie Mae und Freddie Mac verkauft werden. Daher behalten die Kreditgeber proprietäre umgekehrte Hypotheken in ihren eigenen Portfolios oder verkaufen sie an nichtstaatliche Investoren.
