Der Besitz eines Mietobjekts kann sich finanziell lohnen. Wenn Sie diese Art von Immobilien als Investition betrachten, müssen Sie sich der Risiken und Verantwortlichkeiten bewusst sein.
Mietobjekte: Ein Überblick
Die Idee, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, um sie gewinnbringend zu vermieten, mag verlockend klingen. Aber der Kauf einer Mietimmobilie für Einkommen und langfristigen Kapitalzuwachs kann seine Höhen und Tiefen haben. Beispielsweise kann der Immobilienmarkt je nach Standort, Angebot und Nachfrage sowie der Wirtschaft schwanken.
Finanziell gesehen sollte die Rendite, die Sie mit konservativen Anlagen wie Anleihen und dividendenausschüttenden Blue-Chip-Aktien erzielen können, wegen der damit verbundenen realen Risiken höher sein, damit das Mietobjekt wirklich profitabel ist. Und auf der menschlichen Seite hat nicht jeder die Fähigkeit, Immobilien und Mieter zu verwalten.
Die zentralen Thesen
- Mietobjekte können sich finanziell lohnen und haben zahlreiche Steuervorteile. Zu den Nachteilen gehören ein Mangel an Liquidität, die Kosten für die Instandhaltung und das Potenzial für schwierige Mieter und die Abnahme der Attraktivität des Stadtviertels. Für Anleger in Immobilien jeglicher Art ist es wichtig, stets den Überblick über die Zinssätze zu behalten und einen Steuerberater zu konsultieren.
Vorteile von Mietobjekten
Es gibt mehrere Vorteile für den Besitz eines Mietobjekts. Sie beinhalten:
Steuervorteile
Mit dem Internal Revenue Service können Sie viele Ausgaben im Zusammenhang mit Mietobjekten in folgenden Kategorien abziehen:
- Ordentliche und notwendige Aufwendungen
Dies bedeutet, dass Sie Ihre Versicherung, die Zinsen für Ihre Hypothek, die Unterhaltskosten und die physische Abnutzung Ihres Eigentums abziehen können.
Die Abschreibung kann zu einem nominalen Verlust führen, den Sie wiederum von den sonstigen Erträgen abziehen können. Mit anderen Worten, Sie erzielen möglicherweise einen positiven Netto-Cashflow aus den Mieteinnahmen abzüglich der Aufwendungen und haben dennoch einen steuerlichen Nettoverlust. Beachten Sie jedoch, dass die Abschreibung auch die Kostenbasis einer Immobilie für die Berechnung des Kapitalgewinns beim Verkauf Ihrer Immobilie senkt.
Darüber hinaus bietet das am 1. Januar 2018 in Kraft getretene Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz 2017 eine Reihe neuer Steuervorteile für Vermieter. Wenn Sie ein Flow-Through-Unternehmen (auch als Pass-Through-Unternehmen bezeichnet) besitzen und es als Einzelfirma, Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Personengesellschaft oder S-Gesellschaft betreiben, können Sie jetzt einen Betrag in Höhe von 20% Ihrer Nettomiete abziehen Einkommen - solange Ihr steuerpflichtiges Gesamteinkommen aus allen Quellen nach Abzug weniger als 157.500 US-Dollar für Alleinstehende oder 315.000 US-Dollar für Ehepaare beträgt, die gemeinsam einreichen.
Es ist eine gute Idee, einen Steuerberater zu konsultieren, wenn Sie in Betracht ziehen, ein Mietobjekt zu besitzen, insbesondere angesichts der jüngsten Änderungen an der Steuerkennzahl.
Saisonvermietungen
1031 Austausch
Bei einer 1031-Börse können Sie ein Mietobjekt verkaufen und in ein anderes „ähnliches“ investieren, ohne Kapitalertragssteuern zu zahlen.
Zusätzlichen Raum mieten
Sie können auch einen Raum oder einen Bereich Ihres Hauses - wie eine Garage, einen Keller oder eine Wohneinheit - als Miete behandeln und dabei einen Prozentsatz der Hypothekenzinsen und anderer Ausgaben gegen die Einnahmen abschreiben, obwohl Sie sich dessen bewusst sein sollten Potenzielle Fallstricke bei der Anmietung eines zusätzlichen Raums, einschließlich lokaler Regeln für die Zoneneinteilung.
Die Vor- und Nachteile des Besitzens von Mietobjekten
Nachteile von Mietobjekten
Es gibt auch Nachteile, ein Mietobjekt zu besitzen. Sie beinhalten:
Mangel an Liquidität
Immobilien sind keine liquiden Mittel. Selbst auf dem heißesten Markt kann es leicht mehrere Monate dauern, bis ein Verkauf abgeschlossen ist. Und wenn Ihr Timing von einem Notfall oder einem anderen unerwarteten Ereignis bestimmt wird, kann es sein, dass Ihr Bedürfnis, schnell zu verkaufen, nicht den besten Preis erzielt.
Steigende Steuern und Versicherungsprämien
Die Zinsen und das Kapital Ihrer Hypothek können festgelegt werden, es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass die Steuern nicht schneller steigen, als Sie die Mieten erhöhen können. Auch die Versicherungsprämien können steigen, wie sie nach Naturkatastrophen eingetreten sind.
Schwierige Mieter
Trotz Ihrer Sorgfalt bei der Überprüfung potenzieller Mieter könnten Sie Mieter finden, die nicht ideal sind. Zum Beispiel könnten sie bedürftig oder anspruchsvoll sein, spät bezahlen, vergessen, das Wasser abzustellen und so weiter. Oder sie können destruktiv sein. In diesem Fall ist die Wertberichtigung in der Abgabenordnung möglicherweise völlig unzureichend. Sie können jedoch jederzeit einen Fahrer zum Standard-Leasingformular hinzufügen, in dem die Regeln für Belegung, Haustiere, Rauchen, Mieterversicherung und dergleichen aufgeführt sind. Eine Kaution kann auch hier hilfreich sein.
Neighbourhood Decline
In einem idealen Szenario gedeiht Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie inmitten anderer gepflegter Wohnungen, und die lokalen Annehmlichkeiten verbessern sich. Infolgedessen steigt Ihr Cashflow stetig und Ihre Kosten bleiben stabil. Die Wohngegenden können sich jedoch ändern und Ihre Investition könnte im Laufe der Zeit an Wert verlieren. Sie sollten auf die lokale Politik achten, in die Sie investieren, genauso wie Sie, in der Sie leben. Mit einiger Sorgfalt können Sie dieses Risiko minimieren.
Ungünstige Änderungen der Abgabenordnung
Die Steuernummer kann sich nicht ändern. Dies könnte sich in einer Weise ändern, die die Steuervorteile für Wohneigentum und Flow-Through-Unternehmen ganz oder teilweise verringert oder beseitigt.
Vermieter Rolle
Vermieter sein ist nicht jedermanns Sache. Sie scheuen sich möglicherweise, die Mieten zu erhöhen, oder schützen die Art und Weise, wie andere Ihr Eigentum behandeln, was zu Konflikten führen kann. Sie können sich sogar mit Ihren Mietern anfreunden oder diese sind bereits Familie oder Freunde. Wenn Sie zum Beispiel nicht sicher sind, ob es um Mieterhöhungen oder um die Pflege von Immobilien geht, können Sie Mieten kassieren, die weit unter dem Marktpreis liegen, oder bei einer unterbewerteten Immobilie.
Instandhaltung
Bei der Instandhaltung einer Immobilie entstehen kleinere und größere Reparaturen. Einige Eigentümer können Geld sparen, indem sie die Arbeit selbst erledigen. Den meisten fehlt es jedoch an Zeit, Werkzeugen oder Fähigkeiten für die Reparatur zu Hause. Rechnen Sie mit regelmäßigen Vertragsgebühren.
Besondere Überlegungen
Unabhängig davon, ob Sie ein primäres Eigenheim oder eine Mietimmobilie kaufen, ist es wichtig zu überlegen, was mit den Hypothekenzinsen passiert. Niedrige festverzinsliche Hypothekenschulden sind im Allgemeinen eine gute Absicherung gegen Inflation. Wenn Sie ein Vermieter sind, sind regelmäßige Mieterhöhungen eine Möglichkeit, inflationäre Anstiege bei den Unterhaltskosten für Immobilien auszugleichen.
Die Zinssätze für eine 30-jährige Festhypothek werden im Jahr 2019 voraussichtlich im Durchschnitt zwischen 4, 8% und 5, 3% liegen. Dies ist ein Anstieg von durchschnittlich 4, 19% im Jahr 2018 und 3, 99% im Jahr 2017, aber immer noch relativ niedrig. Diese Zinssätze stellen zwar eine Chance dar, es ist jedoch auch wichtig zu berücksichtigen, dass Hypothekenzinsen bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in der Regel höher sind als bei traditionellen Immobilien.
