Inhaltsverzeichnis
- 1. Termite Inspection Damage
- 2. Die Einschätzung ist zu niedrig
- 3. Auf dem Titel befinden sich Wolken
- 4. Hausinspektion zeigt Mängel
- 5. Eine Partei bekommt kalte Füße
- 6. Ihre Finanzierung fällt durch
- 7. Das Haus befindet sich in einem Gebiet mit hohem Risiko
- 8. Das Haus ist nicht versicherbar
- 9. Unterschiede in GFE und HUD-1
- 10. Fehler verhindern ein pünktliches Schließen
- Die Quintessenz
Wenn Sie ein Kaufangebot für Ihr Eigenheim annehmen, ist das so, als ob Sie während eines Marathons die Bestmarke erreichen würden. Aber halten Sie den Champagner - das Grundstück gehört Ihnen noch nicht. In den rund 30 Tagen zwischen der Annahme Ihres Kaufangebots und der Übergabe der Schlüssel - im Allgemeinen als Treuhandkonto bezeichnet - sind viele Hürden zu überwinden. Wenn Sie auf eines davon stoßen, kann der Kauf scheitern und Sie wieder an den Start bringen.
Wie ein Athlet, der für ein Rennen trainiert, können Sie sich auf die entmutigenden letzten Schritte beim Kauf eines Eigenheims vorbereiten. Escrow-Verfahren und -Regeln variieren von Staat zu Staat, aber hier sind 10 der häufigsten Probleme, die in diesem Zeitraum aufgetreten sind, und was, wenn überhaupt, getan werden kann, um sie zu verhindern oder zu mildern.
Die zentralen Thesen
- Escrow-Verfahren und -Regeln variieren von Staat zu Staat, aber es gibt Probleme, die Käufer davon abhalten können, das Geschäft während dieses Zeitraums abzuschließen. Schädlingsschäden, niedrige Bewertungen, Eigentumsansprüche und Mängel bei der Hausinspektion können das Abschließen verlangsamen. Es kann Fälle geben, in denen Der Käufer oder Verkäufer kann kalte Füße bekommen oder die Finanzierung kann scheitern. Weitere Probleme, die das Schließen verzögern können, sind Häuser in Risikogebieten oder die Nichtversicherung. Es kann Probleme mit der Schätzung von Treu und Glauben geben oder andere Fehler können das Schließen verhindern.
1. Termiteninspektion zeigt Schäden
Die kreditgebende Stelle wird eine Schädlingsinspektion in der Wohnung durchführen lassen. Dies geschieht auf Ihre Kosten - in der Regel unter 100 US-Dollar -, um sicherzustellen, dass keine ernsthaften Schäden durch holzfressende Insekten wie Termiten oder Zimmermannsameisen verursacht werden. Diese Prüfung schützt das Interesse des Kreditgebers an der Immobilie. Hausbesitzer, die nach dem Einzug Termitenprobleme entdecken, verlassen das Anwesen häufig und lassen den Kreditgeber die Tasche in der Hand. Einige Kreditgeber benötigen möglicherweise keine Termiteninspektion, aber es kann in Ihrem besten Interesse sein, trotzdem eine zu erhalten.
Wenn bei der Inspektion Anzeichen eines sichtbaren Befalls festgestellt werden, müssen die Problembereiche möglicherweise behoben werden, bevor die Übertragungsurkunde geschlossen werden kann. Wenn die Probleme zu schwerwiegend sind und / oder der Verkäufer nicht für die Behebung der Probleme zahlt, haben Sie die Möglichkeit, zu Fuß zu gehen, wenn Ihr Kaufvertrag die richtigen Eventualverbindlichkeiten enthält.
2. Die Einschätzung ist zu niedrig
Bewertungen sind Immobilienbewertungen, die von einer autorisierten Partei durchgeführt werden. Sie werden in der Regel zu Steuerzwecken durchgeführt, als Teil des Prozesses, um eine Eigenheimfinanzierung zu erhalten oder ein Eigenheim zu verkaufen. Gutachter verwenden eine Vielzahl von Methoden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, beispielsweise den aktuellen Marktwert von vergleichbaren Häusern.
Die Bank wird das Haus beurteilen lassen. Auch dies geht zu Ihren Lasten. Diese Einschätzung dient dem Schutz des Interesses am Eigenheim. Die Bank möchte sicherstellen, dass das Haus mindestens so viel wert ist, wie Sie dafür bezahlen. Wenn also eine Zwangsvollstreckung eintritt, kann sie ihre Verluste wieder wettmachen. Wenn die Bewertung zu niedrig ist, muss der Verkäufer den Verkaufspreis senken oder Sie müssen die Differenz in bar bezahlen. Möglicherweise kann eine günstigere Zweitmeinung von einem anderen Gutachter eingeholt werden.
3. Auf dem Titel befinden sich Wolken
Die Eigentumsversicherung schützt Sie und den Kreditgeber vor künftigen Ansprüchen auf das Eigentum. Wenn ein Grundpfandrecht oder eine Forderung gegen das Eigentum besteht, muss das Problem gelöst werden, bevor die Transaktion fortgesetzt werden kann. Es muss ein eindeutiger Titel vorliegen, damit eine Immobilientransaktion durchgeführt werden kann. Die Eigentumsversicherung deckt beispielsweise das Eigentum Dritter, Fälschungen und Betrug sowie alle Grundpfandrechte oder Urteile gegen das Eigentum ab.
Während des Treuhandprozesses müssen Sie eine Titelfirma beauftragen, um eine Titelsuche durchzuführen und eine Titelversicherung abzuschließen. Die Titelsuche stellt sicher, dass niemand anderes - der Internal Revenue Service (IRS), der Staat oder ein Verwandter des Verkäufers - einen Rechtsanspruch auf die Immobilie hat, die Sie kaufen möchten.
4. Hausinspektion zeigt Mängel
In den meisten Kaufangeboten ist eine Hausinspektionsklausel vermerkt. Wenn die Hausinspektion schwerwiegende Probleme aufzeigt, kann der Käufer ohne Vertragsstrafe zurücktreten. Wenn Sie diese Möglichkeit nicht in Ihren Vertrag aufnehmen, verlieren Sie möglicherweise Ihr ernstes Geld - in der Regel mehrere tausend Dollar -, wenn Sie sich aufgrund der Besichtigung gegen den Kauf des Hauses entscheiden. Denken Sie daran, dass es sich bei Earnest Money um die Einzahlung handelt, die Sie getätigt haben, um Ihr Interesse an der Wohnung zu bekunden, und um den Kauf nach Treu und Glauben abzuschließen.
5. Eine Partei bekommt kalte Füße
Der Vertrag enthält begründete Gründe für den Rücktritt des Käufers oder des Verkäufers ohne Vertragsstrafe, z. B. den Verzicht auf einen Eventualfall oder die Nichteinhaltung einer Frist. Wenn Sie sich jedoch entscheiden, nachdem Sie auf die Eventualitäten verzichtet haben, die Sie mit dem Kauf nicht abwickeln möchten - vielleicht haben Sie ein anderes Haus gefunden, das Ihnen besser gefällt -, verlieren Sie Ihr echtes Geld.
Der Grund dafür ist, dass dies finanzielle Konsequenzen für den Verkäufer hat. Das verdiente Geld hilft, den Verkäufer für die Zeit zu entschädigen, in der das Haus vom Markt genommen wurde, was die Zeit verzögert, die er letztendlich zum Verkauf braucht. Umgekehrt haben Sie ein gesetzliches Recht, Schadensersatz vom Verkäufer zu fordern, wenn der Verkäufer aufgrund einer Änderung des Herzens oder aufgrund eines besseren Angebots zurücktritt.
6. Ihre Finanzierung fällt durch
Versierte Käufer machen keine Angebote für Häuser ohne vorherige Genehmigung. Dies bedeutet, dass Sie eine schriftliche Kreditzusage von einer Bank erhalten, die besagt, dass Sie eine Hypothek in einem bestimmten Betrag erhalten. Und versierte Verkäufer akzeptieren wiederum keine Angebote von Käufern, die nicht vorab genehmigt wurden. Es gibt jedoch Dinge, die verhindern können, dass das Darlehen geschlossen wird, z. B. wenn Sie den Antrag belogen haben, die Zinssätze stark steigen, sich Ihre Arbeitssituation ändert oder Ihre Kreditwürdigkeit sinkt. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, wie Sie solche Probleme vermeiden können. Und wenn Sie Verkäufer sind, denken Sie daran, dass die Vorqualifizierung nicht mit der vorab genehmigten identisch ist.
Vorabgenehmigungen sind vorläufige Bewertungen durch Kreditgeber, die bestimmen, ob Kreditnehmer ein Vorabgenehmigungsangebot erhalten können.
7. Das Haus befindet sich in einem Gebiet mit hohem Risiko
Sie erhalten ein Dokument, in dem die Naturgefahren aufgeführt sind, die sich auf das Haus auswirken können (Überschwemmungen, Erdbeben, Erdbebengefahren, Brände). Die kreditgebende Stelle kann verlangen, dass Sie eine Risikoversicherung abschließen, die über die Versicherung Ihres Hausbesitzers hinausgeht, wenn sich das Haus in einem Gebiet mit hohem Risiko befindet. Diese Art der Versicherung kann sehr teuer sein. Es ist auch eine Gebühr, die Sie jeden Monat zahlen müssen, bis die Hypothek zurückgezahlt ist oder bis Sie das Haus verkaufen.
Um unangenehme Überraschungen während des Treuhandvorgangs zu vermeiden, fragen Sie Ihren Agenten, potenzielle neue Nachbarn oder die Stadtplanungsabteilung, welche Naturgefahren in Ihrem gewünschten Gebiet bestehen, welche Art von zusätzlicher Versicherung Sie möglicherweise kaufen müssen und wie viel diese möglicherweise kostet, bevor Sie sie abschließen ein Angebot für ein Haus.
8. Das Haus ist nicht versicherbar
Wenn ein vorheriger Hausbesitzer einen größeren Versicherungsanspruch für das Haus geltend gemacht hat, wie z. B. Wasserschaden oder Schimmel, wird dies in den Versicherungsunterlagen vermerkt, und Unternehmen können den Versicherungsschutz verweigern, da das Haus möglicherweise ein zu hohes Risiko darstellt. Wenn ein Haus nicht versicherbar ist, können Sie es nicht kaufen, es sei denn, Sie sind ein reiner Bargeldkäufer, da die Kreditgeber von Ihnen verlangen, dass Sie die Hausbesitzerversicherung aufrechterhalten, bis die Hypothek zurückgezahlt ist. Selbst wenn Sie ein Käufer von Bargeld sind, ist es wahrscheinlich keine gute Idee, ein Haus zu kaufen, das nicht versicherbar ist.
9. Unterschiede zwischen der Schätzung des guten Glaubens und HUD-1
Wenn Sie Ihre Darlehensvorabgenehmigung erhalten - und erneut, wenn Sie ein Angebot für eine bestimmte Immobilie abgeben -, sollte Ihnen Ihr Darlehensgeber nach Treu und Glauben einen Kostenvoranschlag geben, in dem die Abschlusskosten für die Finanzierung des Eigenheims aufgeführt sind. Die Schätzung in gutem Glauben ist im Grunde ein grober Entwurf der Informationen auf dem HUD-1-Formular, die Sie mindestens 24 Stunden vor dem Abschluss erhalten. Wie der Name schon sagt, sollte die Schätzung von Treu und Glauben eine genaue Annäherung an das sein, was Sie tatsächlich bezahlen - idealerweise innerhalb von 10%. Denken Sie daran, dass einige skrupellose Kreditgeber versuchen, Kunden mit unrealistisch niedrigen Schätzungen zu überzeugen.
Wenn dies der Fall ist und Sie den Kreditgeber nicht dazu bringen können, die überhöhten Kosten zu kompensieren, können Sie den Verkäufer am besten bitten, den Stichtag zu verlängern und zu versuchen, eine alternative Finanzierung zu erhalten. Auf diese Weise können Sie die Immobilie trotzdem kaufen, ohne betrogen zu werden.
10. Fehler verhindern ein pünktliches Schließen
Es gibt viele verschiedene Parteien, die an der Schließung des Treuhandkontos beteiligt sind. Wenn einer von ihnen einen Fehler macht, kann sich das Schließen verzögern. Abhängig von den in Ihrem Kaufvertrag festgelegten Bedingungen und der Verzögerung, die der Verkäufer zu vertreten hat, müssen Sie dem Verkäufer möglicherweise eine Strafe für jeden Tag zahlen, an dem der Kauf verspätet ist.
Der Verkäufer könnte sich auch weigern, den Stichtag zu verlängern, und das ganze Geschäft könnte scheitern. Im besten Fall könnte der Verkäufer einfach zustimmen, den Stichtag ohne Vertragsstrafe zu verlängern. Schliesst der Deal nicht ab, muss auch der Verkäufer von vorne anfangen.
Die Quintessenz
Die Übertragung des Eigentums an einem Haus ist für alle Beteiligten stressig. Viele Dinge müssen in kurzer Zeit geschehen, und es kann große Konsequenzen haben, wenn etwas durchfällt. Der Prozess kann für Käufer besonders anstrengend sein, die einen komplexen, manchmal ungewohnten Prozess durchlaufen und eine Vielzahl wichtiger Entscheidungen treffen müssen, die sich auf den wahrscheinlich teuersten Kauf ihres Lebens beziehen. Wenn Sie sich die Zeit nehmen, sich rechtzeitig mit dem Treuhandprozess und seinen potenziellen Fallstricken vertraut zu machen, sind Sie emotional, intellektuell und finanziell darauf vorbereitet, das Rennen zu beenden und den Deal abzuschließen.
