Viele aufgeregte Immobilieninvestoren glauben, dass sie reich werden können, indem sie ein Bankdarlehen nutzen, um lokale Fixer-Obermaterialien zu kaufen und aufzurüsten. Während eine Investition in Immobilien möglicherweise besser ist als eine Investition an der Börse - da die Existenz kleiner lokaler Immobilienmärkte zu Ineffizienzen führt, die Investoren ausnutzen können -, benötigen Sie ein höheres Verständnis, um mit Wohnimmobilien Geld zu verdienen. Um vom Handwerker zum Immobilienmakler zu gelangen, müssen Sie den Markt sowie die drei Hauptbestandteile eines starken Immobiliengewinns verstehen.
Suchen Sie nach einem gesunden nationalen Markt
Während erfahrene und kluge Immobilieninvestoren in einem schwachen landesweiten Immobilienumfeld möglicherweise etwas Geld verdienen können, stehen die Chancen dagegen. Die Erfolgsaussichten für neuere Investoren in einem solchen Markt sind noch schlechter. Steigende Zinsen können viel kaltes Wasser auf einen ansonsten heißen Immobilienmarkt werfen, weil diejenigen, die Immobilien mit variabel verzinslichen Hypotheken gekauft haben, mehr bezahlen müssen, um sie zu behalten, und nicht jeder kann es sich leisten. Dies führt zu einer verminderten Nachfrage nach Immobilien, und die Preise fallen entsprechend.
Der ideale Zeitpunkt für den Beginn des Aufbaus Ihres Immobilienportfolios ist daher ein rückläufiges Zinsumfeld. Im Allgemeinen wird Ihr Kredit nicht nur günstiger, sondern, abgesehen von einer momentanen Kreditklemme, wahrscheinlich auch eine höhere Nachfrage, die mit einem guten Kapitalmanagement überstanden werden kann.
Ein weiteres wünschenswertes Merkmal ist ein gesundes Bruttoinlandsprodukt (BIP), da diese Zahl tatsächlich für die allgemeine Gesundheit des den Immobilienmarkt stützenden Wirtschaftssystems spricht. In gesunden BIP-Zeiten, wie beispielsweise einem jährlichen Wachstum von über 3%, sind nur selten signifikante Schwächen bei Immobilien zu verzeichnen.
Schließlich sind die Daten zur Arbeitslosenquote häufig der führende Indikator für die Marktschwäche. Wenn die Menschen dort, wo sie leben, nur geringe Einkommensaussichten haben, ziehen sie um. Dies führt wiederum zu einer erheblichen Verringerung der Wertsteigerung von Eigenheimen (HPA).
Wählen Sie einen bestimmten Ort
Lokale Arbeitslosendaten weisen häufig stark auf die Wohnungsdaten hin. Der kluge Investor möchte in eine Stadt investieren, die eine gesunde Arbeitslosentrends und relativ starke HPA-Daten aufweist. Hoffentlich ist dies eine Stadt, in der Sie leben und daher die Launen des lokalen Marktes genau kennen - und somit die Immobilie problemlos verwalten können. Mit fundierten Management-Kontrollen kann es jedoch möglich sein, erfolgreich an anderen Standorten zu investieren, an denen Qualitätsmanagement-Partner verfügbar sind.
Finden Sie den Urban Sprawl Inflection Point
Wenn Sie die ideale Stadt für Ihre gewünschte Investition gefunden haben, suchen Sie nach dem urbanen Hotspot. Wenn Sie sehen, wie die Stadt wächst und ein gewisses Risiko toleriert, dann investieren Sie in Immobilien am Rande. Wenn der Markt jedoch bedrohlich oder vage aussieht, bleiben Sie bei den inneren Ringen, um einen Puffer gegen die Ausbreitung in die entgegengesetzte Stadt zu haben.
Zu den Warnzeichen, die Sie auffordern, sich vom Perimeter fernzuhalten, gehören materielle Veränderungen der Arbeitslosigkeit und / oder eine Verlangsamung des Wirtschaftswachstums in der Region. Sie können sich auch die zugrunde liegende Geschäftsgesundheit der wichtigsten Arbeitgeber in der Region ansehen. Wenn es schwach ist, ist mit Entlassungen zu rechnen, die die Immobilienwerte aufgrund der geringfügigen Abnahme des Arbeitskräfteangebots unterdrücken könnten. Wenn die geschäftliche Gesundheit der wichtigsten Arbeitgeber in der Region stark ist, ist das Gegenteil der Fall.
Immobilienwerte können innerhalb eines Ballungsraums stark variieren. Wenn beispielsweise die durchschnittliche HPA in einer Stadt 5% beträgt, kann sie 2% in der Innenstadt, 6% im ersten Vorortring und 10% im zweiten Vorortring betragen. Der dritte Ring wäre wahrscheinlich Ackerland mit bescheidenem HPA-Potenzial. Beachten Sie das Phänomen hier: Ihre volatilste Immobilienbewertung erfolgt im äußeren Ring neben dem Ackerland, da dies die äußere Spitze der Stadt ist. Dieser Standortvorteil kann ausgenutzt werden, indem man in Wachstumsmärkten die Nase vorn hat. In einem heruntergekommenen Markt möchten Sie logischerweise im Mittelpunkt stehen. Hier ist mit der geringsten Wertminderung zu rechnen, da auf den Vollimmobilienmärkten eine Störung des Gleichgewichts von Angebot und Nachfrage am unwahrscheinlichsten ist.
Das Verständnis des Investitionsrisikos in verschiedenen Bereichen der Stadt ist dem Verständnis des allgemeinen Verhaltens von Finanzinstrumenten sehr ähnlich. Stellen Sie sich das Stadtgebiet einer Stadt als Investment-Grade-Anleihen vor, den ersten Suburban-Ring als Aktien und den äußeren Ring als Derivate. Wenn Sie verstehen, wo in einer Stadt Zersiedelung auftritt, können Sie die Rendite nach oben treiben oder die Investition nach unten schützen.
Lassen Sie uns zum Spaß die Zwiebel eine Schicht weiter schälen, um die heißesten Stellen zu finden. Nehmen wir an, Sie entscheiden sich für eine Investition in den Perimeter, da Sie in der Region ein Wirtschaftswachstum und einen wachsenden Arbeitskräftebedarf sehen. Sie könnten versuchen, die Position der Ampeln vorherzusagen. Hier werden künftige Gewerbeimmobilien wie zum Beispiel S-Bahn-Einkaufszentren entstehen. Da die Entwicklung von Wohnimmobilien rund um diese künftigen Einkaufszentren stattfindet, werden die Immobilienwerte im Vergleich zu den durchschnittlichen Immobilienrenditen wahrscheinlich erheblich steigen.
Die Quintessenz
Die Chance für überdurchschnittliche Renditen scheint im Immobilienbereich größer zu sein als im Finanzinstrumentenbereich, da bei nicht homogenen Einheiten weniger Augen auf sie gerichtet sind. Die Kenntnis des lokalen Marktes bringt auch einen Investitionsvorteil mit sich. Eine langfristige Strategie oder eine Buy-and-Hold-Strategie ist besser, wenn Sie über ausreichend Kapital und begrenzte Möglichkeiten verfügen, während eine kurzfristige Strategie oder eine Kippstrategie sinnvoller wäre, wenn Sie über begrenztes Kapital und einen enormen Einblick in die Sweet Spots verfügen. Unabhängig von Ihrem Zeitrahmen sollten Sie sich zuerst nach einem starken nationalen Markt umsehen, dann nach einer Region, in der veröffentlichte Daten gute HPA-Chancen bieten. Spielen Sie schließlich den Umfang der Zersiedelung, wenn Sie glauben, dass das Gebiet wächst, oder halten Sie sich von ihm fern, wenn Sie es als schrumpfend betrachten. Das Verstehen dieser Schlüsselpunkte kann dazu beitragen, den Wert eines Immobilienportfolios zu maximieren.
