Was ist Section 1250?
Gemäß § 1250 des Internal Revenue Code der Vereinigten Staaten von Amerika besteuert das IRS einen Gewinn aus dem Verkauf abgeschriebener Immobilien als ordentliches Einkommen, wenn die kumulierten Abschreibungen die nach der linearen Methode berechneten Abschreibungen überschreiten.
§ 1250 stützt die fällige Steuer auf die Art der Immobilie - sei es eine Wohnimmobilie oder eine Nichtwohnimmobilie - und berücksichtigt auch, in wie vielen Monaten der Antragsteller die betreffende Immobilie besaß.
Die zentralen Thesen
- Gemäß Section 1250 des US Internal Revenue Code besteuert das IRS einen Gewinn aus dem Verkauf abgeschriebener Immobilien als ordentliches Einkommen, wenn die kumulierten Abschreibungen die nach der linearen Methode berechneten Abschreibungen übersteigen. Section 1250 ist hauptsächlich anwendbar, wenn ein Unternehmen schreibt seine immobilien nach der beschleunigten abschreibungsmethode ab.
Die Grundlagen von Abschnitt 1250
§ 1250 befasst sich mit der Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von abschreibungsfähigen Grundstücken wie Gewerbegebäuden, Lagern, Scheunen, Mietobjekten und deren Bauteilen zu einem normalen Steuersatz. Materielles und immaterielles persönliches Eigentum sowie Landflächen fallen jedoch nicht unter diese Steuervorschrift.
§ 1250 ist hauptsächlich anwendbar, wenn ein Unternehmen seine Immobilien nach der beschleunigten Abschreibungsmethode abschreibt, was im Vergleich zur linearen Methode zu höheren Abzügen im frühen Leben eines realen Vermögenswerts führt. Abschnitt 1250 besagt, dass der IRS die Differenz zwischen der tatsächlichen Abschreibung und der linearen Abschreibung als ordentliches Einkommen besteuert, wenn eine Immobilie zu einem Kaufpreis verkauft wird, der einen steuerbaren Gewinn erbringt, und der Eigentümer die Immobilie unter Verwendung der Methode der beschleunigten Abschreibung abschreibt.
Da die IRS den Eigentümern vorschreibt, alle Immobilien nach 1986 linear abzuschreiben, ist die Behandlung von Gewinnen als ordentliches Einkommen nach § 1250 relativ selten. Veräußert ein Eigentümer die Immobilie als Geschenk, das beim Tod übergeben wurde, verkauft sie im Rahmen eines ähnlichen Umtauschs oder veräußert sie auf andere Weise, gibt es keine möglichen steuerpflichtigen Gewinne.
Ein Beispiel für eine Anwendung von Abschnitt 1250
Stellen Sie sich vor, ein Investor kauft eine Immobilie im Wert von 800.000 USD mit einer Nutzungsdauer von 40 Jahren, um ein reales Beispiel für Section 1250 in Aktion zu sehen. Fünf Jahre später macht dieser Investor unter Anwendung der beschleunigten Abschreibungsmethode kumulierte Abschreibungskosten in Höhe von 120.000 USD geltend, woraus sich eine Kostenbasis von 680.000 USD ergibt.
Nehmen wir weiter an, dass dieser Investor die Liegenschaft für 750.000 USD entlädt, was zu einem steuerpflichtigen Gesamtgewinn von 70.000 USD führt. Aufgrund der Tatsache, dass sich die kumulierte lineare Abschreibung auf 100.000 USD beläuft (der anfängliche Preis von 800.000 USD, geteilt durch 40 Jahre, multipliziert mit fünf Nutzungsjahren), muss der Internal Revenue Service dann 20.000 USD der tatsächlichen Abschreibung versteuern, die die lineare Abschreibung übersteigt als ordentliches Einkommen. Das IRS besteuert anschließend die verbleibenden 50.000 USD des Gesamtgewinns zu den geltenden Kapitalgewinnsteuersätzen.
Gemäß § 1250 beschränkt sich die Erfassung des Gewinns als ordentliches Einkommen auf den tatsächlichen Gewinn aus einem Immobilienverkauf. In unserem Beispiel würde der Internal Revenue Service, wenn der Investor die Immobilie für 690.000 USD entlädt und damit einen Gewinn von 10.000 USD erzielt, nur 10.000 USD als gewöhnliches Einkommen einstufen, nicht die zusätzlichen 20.000 USD.
