Es ist keine schlechte Idee, eine Refinanzierung Ihrer Hypothek in Betracht zu ziehen, wenn die Zinssätze niedrig sind. Und historisch gesehen sind sie es immer noch. Die Zinssätze sind jedoch gestiegen und dürften dies auch weiterhin tun. Wie sollte sich das auf Ihre Refinanzierungsentscheidung auswirken?
Das hängt natürlich von dem Zinssatz ab, den Sie derzeit für Ihre Hypothek zahlen. Eine ältere Hypothek könnte immer noch einen höheren Zinssatz haben als die derzeit angebotenen. Und selbst in einem relativ zinsschwachen Umfeld gibt es Vor- und Nachteile bei der Refinanzierung einer Hypothek. Ihre verbesserte Bonität, zum Beispiel, oder die Entscheidung, die Laufzeit Ihrer Hypothek zu ändern, könnte auch zu Refinanzierungsbedingungen führen, mit denen Sie auf lange Sicht Geld sparen können. Aber vielleicht planen Sie nicht, langfristig zu bleiben. Es gibt auch einige spezielle Refinanzierungsprogramme, die für diejenigen, die sich qualifizieren, besonders vorteilhaft sein können. Hier erfahren Sie, wie Sie den Entscheidungsprozess durcharbeiten.
Die zentralen Thesen
- Ihre individuelle Situation sollte bestimmen, ob Sie Ihre Hypothek refinanzieren oder nicht - nicht nur, ob die Zinssätze steigen oder fallen. Zu den Vorteilen der Refinanzierung gehören ein besserer Zinssatz, eine Erhöhung Ihres Nettovermögens und eine Steigerung Ihres kurzfristigen Cashflows zu viel für Abschlusskosten, Abwicklung mit einem höheren Zinssatz, weil Sie keine Abschlusskosten zahlen möchten, Eigenkapital für eine Auszahlungsrefinanzierung verlieren und Ihr Vermögen senken.Spezielle Programme von Fannie Mae, Freddie Mac, der FHA und die VA kann bestimmten Hausbesitzern dabei helfen, günstigere Hypotheken zu erhalten.
Sollten Sie darüber nachdenken?
Niedrige Zinsen haben in der Vergangenheit zu einem Refinanzierungsrausch auf dem Markt geführt. In jeder Volkswirtschaft ist die einzige Möglichkeit, festzustellen, ob eine Refinanzierung für Sie sinnvoll ist, die Details Ihrer individuellen Situation zu berücksichtigen.
Wie viel niedriger sind die Raten als die, die Sie derzeit haben?
Anstatt sich "Regeln" darüber anzuhören, wie stark sich die Zinssätze prozentual ändern, bevor Sie refinanzieren, sollten Sie sich ansehen, wie viel Geld Sie sparen können. Eine Zinssenkung um 1% ist bei einer Hypothek von 500.000 USD viel sinnvoller als bei einer Hypothek von 100.000 USD.
Wie lange planen Sie die Hypothek zu behalten?
Genau wie beim Kauf Ihres Hauses müssen Sie die Abschlusskosten für Ihre Refinanzierung bezahlen. Wenn Sie vorhaben, Ihr Haus in ein paar Jahren zu verkaufen, können Sie durch Refinanzierung kaum die Gewinnschwelle erreichen (oder sogar ins Hintertreffen geraten). Woher? Wenn die monatlichen Einsparungen für den Rest Ihrer Hypothek nicht höher sind als die mit der Refinanzierung verbundenen Abschlusskosten, verlieren Sie. Wenn Sie die Abschlusskosten in Ihre Hypothek einfließen lassen, anstatt sie im Voraus zu bezahlen, zahlen Sie Zinsen für sie, sodass Sie diese Kosten in Ihre Break-Even-Berechnung einbeziehen müssen.
Können Sie kurzfristiger refinanzieren?
Vorteile
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Holen Sie sich ein besseres Darlehen
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Steigern Sie Ihr langfristiges Vermögen
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Erhöhen Sie den kurzfristigen Cashflow
Nachteile
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Überbezahlung der Abschlusskosten
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Überbezahlung von Zinsen, da Sie keine Abschlusskosten wünschen
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Eigenkapital verlieren
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Negative Auswirkungen auf Ihr langfristiges Vermögen
Was Sie gewinnen können
Bei richtiger Durchführung kann eine Refinanzierung sowohl unmittelbare als auch dauerhafte Vorteile haben. Möglicherweise können Sie:
Holen Sie sich ein besseres Darlehen
Vielleicht sind Sie jetzt in einer besseren finanziellen Lage als beim Abschluss Ihrer bestehenden Hypothek. Die Refinanzierung bietet möglicherweise die Möglichkeit, einen besseren Zinssatz zu erzielen oder einfach eine gute Hypothek noch besser zu machen. In jedem Fall erhöhen Sie Ihre kurz- und langfristige finanzielle Sicherheit und erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass Sie in schwierigen Zeiten nicht das Risiko haben, Ihr Zuhause zu verlieren.
Steigern Sie Ihr langfristiges Vermögen
Mit den Einsparungen aus der Refinanzierung Ihrer Hypothek werden Sie weniger für Zinsen ausgeben. Das ist Geld, das Sie in den Ruhestand stecken oder für ein anderes langfristiges finanzielles Ziel verwenden können.
Erhöhen Sie den kurzfristigen Cashflow
Wenn Ihre Refinanzierung Ihre monatliche Zahlung senkt, haben Sie von Monat zu Monat mehr Geld zur Verfügung. Dies kann den alltäglichen finanziellen Druck auf Ihren Haushalt verringern und Möglichkeiten schaffen, anderswo zu investieren.
Gefahren der Refinanzierung
Die Refinanzierung einer Hypothek bringt neue Elemente in Ihre finanzielle Situation. Die Risiken aus Ihrer ursprünglichen Hypothek sind immer noch vorhanden, und einige neue treten an die Oberfläche.
Überbezahlung der Abschlusskosten
Skrupellose Kreditgeber können eine Reihe von unnötigen und / oder überhöhten Gebühren auf die Kosten Ihrer Hypothek aufbringen. Darüber hinaus werden einige dieser Kosten möglicherweise nicht im Voraus veröffentlicht, in der Hoffnung, dass Sie sich zu sehr in den Prozess investiert fühlen, um zurückzutreten.
Überbezahlung von Zinsen, da Sie keine Abschlusskosten wünschen
Für eine Refinanzierung ist normalerweise kein Bargeld erforderlich. Eine Möglichkeit, dies auszugleichen, besteht darin, Ihnen einen höheren Zinssatz zu geben. Angenommen, Sie haben zwei Möglichkeiten: eine Refinanzierung von 200.000 USD ohne Abschlusskosten und einen festen Zinssatz von 5% für 30 Jahre oder eine Refinanzierung von 200.000 USD mit Abschlusskosten von 6.000 USD und einen festen Zinssatz von 4, 75% für 30 Jahre. Unter der Annahme, dass Sie das Darlehen für die gesamte Laufzeit behalten, zahlen Sie in Szenario A insgesamt 386.511 USD. In Szenario B zahlen Sie 381.586 USD. Wenn Sie "keine Abschlusskosten" haben, kostet dies Sie 4.925 US-Dollar. Können Sie sich etwas anderes vorstellen, das Sie lieber mit fast 5.000 USD machen würden, als es der Bank zu geben?
Eigenkapital verlieren
Der Teil der Hypothek, den Sie getilgt haben, Ihr Eigenkapital in der Wohnung, ist der einzige Teil des Hauses, der wirklich Ihnen gehört. Dieser Betrag wächst nach und nach mit jeder monatlichen Hypothekenzahlung, bis Sie eines Tages das gesamte Haus besitzen und jeden Cent des Erlöses einfordern können, wenn Sie ihn verkaufen möchten. Wenn Sie jedoch eine Auszahlungsrefinanzierung durchführen, dh die Abschlusskosten in das neue Darlehen einfließen lassen oder die Laufzeit Ihres Darlehens verlängern, verlieren Sie den Prozentsatz Ihres Eigenheims, den Sie tatsächlich besitzen. Selbst wenn Sie für den Rest Ihres Lebens im selben Haus bleiben, können Sie möglicherweise 50 Jahre lang Hypothekenzahlungen vornehmen, wenn Sie schlechte Refinanzierungsentscheidungen treffen. Sie können auf diese Weise eine Menge Geld verschwenden, ganz zu schweigen davon, dass Sie Ihr Haus nie wirklich besitzen.
Negative Auswirkungen auf Ihr langfristiges Vermögen
Die Refinanzierung kann Ihre monatliche Zahlung senken, verteuert aber am Ende oft den Kredit, wenn Sie Ihre Hypothek um Jahre verlängern. Wenn Sie sich refinanzieren müssen, um nicht Ihr Haus zu verlieren, lohnt es sich möglicherweise, langfristig mehr zu zahlen. Wenn Sie jedoch vorrangig Geld sparen möchten, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass eine geringere monatliche Zahlung nicht unbedingt zu langfristigen Einsparungen führt.
Refinanzierungsoptionen
Es gibt einige spezielle Refinanzierungsprogramme, die für qualifizierte Kreditnehmer von besonderem Nutzen sein können.
High LTV Refinance Option (Fannie Mae) und Freddie Mac Enhanced Relief Refinance.
Diese neuen Programme von Fannie Mae und Freddie Mac sollen das ersetzen Home Affordable Refinance Program (HARP), das am 31. Dezember 2018 auslief. HARP wurde eingerichtet, um Hausbesitzern zu helfen, die andere Refinanzierungsoptionen nicht nutzen konnten, weil ihr Haus an Wert verloren hatte. Ziel war es, die langfristige Erschwinglichkeit eines Kredits zu verbessern, um zu verhindern, dass Menschen ihre Häuser wegen Zwangsvollstreckung verlieren. Für die neuen Programme sind nur Hypotheken zulässig, die von Fannie Mae (High LTV Refinance Option) oder Freddie Mac (FMERR) gehalten werden und die durch eine Refinanzierung verbessert werden können und die am oder nach dem 1. Oktober 2017 entstanden sind. Darüber hinaus müssen die Kreditnehmer bei ihren Zahlungen auf dem neuesten Stand sein.
Hausbesitzer, deren Häuser unter Wasser liegen und deren Darlehen zwischen Juni 2009 und Ende September 2017 aufgenommen wurden, haben keinen Anspruch auf eines der HARP-Ersatzprogramme von Fannie Mae und Freddie Mac.
FHA Streamline.
Eine FHA Streamline-Refinanzierung ist für Hausbesitzer gedacht, die bereits eine FHA-Hypothek besitzen. Ziel ist es, eine neue FHA-Hypothek mit besseren Konditionen anzubieten, die die monatliche Zahlung des Hausbesitzers senkt. Der Prozess soll schnell und einfach sein und keine neue Dokumentation Ihrer finanziellen Situation und keine neue Einkommensqualifikation erfordern. Diese Art der Refinanzierung erfordert keine Hausbewertung, Termiteninspektion oder Kreditauskunft. Ein möglicher Nachteil für einige Hausbesitzer ist, dass eine FHA-Rationalisierung keine Auszahlung zulässt.
VA Streamline.
Dieses Programm, auch als Zinssenkungs-Refinanzierungsdarlehen (IRRRL) bezeichnet, ähnelt einer FHA-Rationalisierungs-Refinanzierung. Sie müssen bereits über ein VA-Darlehen verfügen und die Refinanzierung muss zu einem niedrigeren Zinssatz führen, es sei denn, Sie refinanzieren von einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) zu einer Hypothek mit festem Zinssatz. Der Kreditgeber kann eine Beurteilung und eine Kreditauskunft verlangen, obwohl die VA diese nicht verlangt. Beachten Sie, dass die VA und das Consumer Financial Protection Bureau kürzlich eine Warnanweisung herausgegeben haben, wonach Servicemitglieder und Veteranen eine Reihe von unaufgeforderten Angeboten mit irreführenden Informationen zu diesen Darlehen erhalten haben. Informieren Sie sich bei der VA, bevor Sie auf ein Angebot einer VA IRRRL reagieren.
Sowohl mit der VA-Streamline als auch mit der FHA-Streamline ist es möglich, im Voraus nur wenige bis gar keine Abschlusskosten zu zahlen. Diese Kosten gehen jedoch entweder in die Hypothek ein, oder Sie zahlen einen höheren Zinssatz, wenn Sie die Abschlusskosten nicht bezahlen. Während Sie also kein Bargeld im Voraus haben, werden Sie die Refinanzierung auf lange Sicht bezahlen.
Die Quintessenz
Jede gute Refinanzierung sollte den Kreditnehmern zugute kommen, indem sie ihre monatlichen Wohngeldzahlungen senkt und / oder die Laufzeit ihrer Hypothek verkürzt. Leider gibt es, wie bei jeder größeren Finanztransaktion, Komplexitäten, die den unachtsamen Käufer stören und zu einem schlechten Geschäft führen können. Wenn Sie über den Prozess Bescheid wissen, finden Sie einen Kreditgeber und ein Refinanzierungsprogramm, die den besten Wert für Ihre Situation bieten.
