Will Rogers hat einmal empfohlen, dass die Menschen Land wegen seiner Knappheit kaufen sollten. Vor diesem Hintergrund müssen Anleger die Praktikabilität des Grundstückseigentums und der Führung eines landgestützten Unternehmens verstehen. Sie müssen auch die spezifischen Arten von landbezogenen Anlageoptionen kennen, die über Anlageprodukte wie Exchange Traded Funds (ETFs) und Exchange Traded Notes (ETNs) verfügbar sind.
Arten von Landinvestitionen
Unabhängig voneinander wohlhabende Menschen können Land für den persönlichen Gebrauch, zur Erholung und für Investitionen erwerben. Leider fallen die meisten Menschen nicht in diese Kategorie. Dies wirft die Frage auf: Können Grundbesitzchancen und Unternehmensvorhaben für Kleininvestoren einen akzeptablen Return on Investment erzielen und ihnen dennoch die Freuden und Eigenschaften bieten, die mit Grundbesitz verbunden sind? Um diese Frage zu beantworten, müssen Sie in der Lage sein, 10 allgemeine Kategorien potenzieller Landinvestitionen zu bewerten:
- WohnbauflächenMineralproduktionsflächenGemüselandWeinbergeObstgärtenErholungsflächen
Investitionen in Wohn- und Gewerbeflächen
Die Erschließung von Wohn- und Gewerbeflächen bietet einen machbaren Einstieg in Investitionen, da praktisch eine unbegrenzte Anzahl von Landentwicklungsmöglichkeiten strukturiert werden kann, um Kapital- und Zeitbeschränkungen eines Investors gerecht zu werden. Für die meisten Kleinanleger sind REIT-ETFs (Real Estate Investment Trust) die ideale Wahl, da sie kein direktes Management erfordern, nach Immobilientypen breit diversifiziert sind, geografisch diversifiziert sind und in Echtzeit gekauft oder verkauft werden können und sie sind sehr preiswert. Einige sind auf eine Art von Immobilien spezialisiert, andere, wie der Vanguard REIT ETF (VNQ), bieten ein diversifiziertes Engagement in Industrie-, Büro-, Einzelhandels-, Gesundheits-, Lager- und Wohnimmobilienentwicklungen.
Leider negieren diese Arten von Investitionen die Fähigkeit des Landbesitzers, das Land zu nutzen. Daher sind Wohn- und Gewerbeflächenentwicklungen keine praktikablen Optionen für Menschen, die das Gefühl des Landbesitzes wirklich erleben möchten.
Reihenkulturland und Land für Viehbetriebe
Grundstücke, die für den Anbau von Nutzpflanzen oder für den Betrieb von Viehbeständen erworben wurden, bieten die Möglichkeit, Grundstücke im Sinne von Wohneigentum zu nutzen und Einkommen zu erzielen. Es gibt jedoch eine Reihe von Problemen für Kleininvestoren, die Grundstücke erwerben, um diese Art von Unternehmen zu betreiben. Erstens muss der zum Betrieb eines Reihenkultur- oder Viehbestandsbetriebs erforderliche Umfang sehr groß sein, um finanziell rentabel zu sein. Dies wiederum erfordert einen erheblichen Vorab-Kapitalaufwand, der weit über das hinausgeht, was sich die meisten Menschen leisten können. Darüber hinaus sind die laufenden Fixkosten, die mit der Führung solcher landwirtschaftlicher Betriebe verbunden sind, extrem hoch.
Dies bedeutet wiederum, dass der finanzielle Hebel und das Geschäftsrisiko für solche Operationen ebenfalls sehr hoch sind. Infolgedessen wird der Landbesitzer in erheblichem Maße belastet, um diese Art von Geschäftsvorhaben finanziell zum Erfolg zu führen. In vielen Fällen übersteigt der Stresspegel die Vorteile, nach denen sich die Menschen als Grundbesitzer sehnen, bei weitem. Vor diesem Hintergrund ist es eine faire Einschätzung zu sagen, dass die meisten Kleininvestoren es vermeiden sollten, diese Art von landwirtschaftlichen Großbetrieben zu betreiben, da die Risiken und Nöte einer solchen Tätigkeit wahrscheinlich den Nutzen übersteigen werden.
Während der Besitz einer traditionellen Reihenkultur oder Viehzucht für die meisten Kleininvestoren wahrscheinlich nicht durchführbar ist, bieten viele landwirtschaftliche Investitionsoptionen ein akzeptables Investitionsrisiko für traditionelle landwirtschaftliche Unternehmen. Beispielsweise ist der United States Agriculture Index Fund (USAG) ein börsengehandelter Fonds, der Engagements in Sojabohnen, Mais, Weizen, Baumwolle, Zucker, Kaffee, Sojaöl, lebenden Rindern, Futterrindern, Kakao, mageren Schweinen und Kansas City bietet Weizen, Rapsöl und Sojabohnenmehl. Durch die Investition in dieses Produkt erhalten Kleinanleger daher ein breites Investitionsrisiko für traditionelle landwirtschaftliche Betriebe. Dies wiederum kann vom Investor genutzt werden, um auf dem neuesten Stand der traditionellen landwirtschaftlichen Praktiken zu bleiben und im Laufe der Zeit eine attraktive Rendite zu erzielen.
Kleinanleger können auch eine Vielzahl von Exchange Traded Notes (ETNs) verwenden, um in bestimmte Arten traditioneller landwirtschaftlicher Betriebe zu investieren. Der Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) bietet beispielsweise ein Engagement in Rohstoffen wie Mais, Weizen, Sojabohnen, Zucker, Baumwolle und Kaffee. Der Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) bietet ein Engagement in Rindern und Schweine.
In Bezug auf die Nutzung von ETFs und ETNs als land- und landwirtschaftsbezogene Anlageoptionen müssen Anleger verstehen, dass viele dieser Produkttypen derivative Instrumente wie Terminkontrakte einsetzen, um ein Marktengagement zu erzielen. Infolgedessen müssen Anleger diese Arten von Anlagen einer gründlichen Due Diligence unterziehen, um ihre potenziellen Risiken und Chancen vollständig zu verstehen. Der Einsatz von ETFs und ETNs dürfte jedoch die beste Gelegenheit für traditionelle landwirtschaftliche Großbetriebe darstellen.
Investitionsmöglichkeiten für kleine landwirtschaftliche Betriebe
Für Kleininvestoren, die das traditionelle Gefühl des Landbesitzes wirklich genießen möchten, sind Holzfarmen, mineralische Entwicklungsländer, Gemüsegärten, Obstgärten, Weinberge und Erholungsgebiete die besten Optionen. Solche landwirtschaftlichen Aktivitäten sind für Kleininvestoren viel attraktiver: Der Umfang des Landkaufs kann an die Kapitalbeschränkungen des Investors angepasst werden. Betriebe haben das Potenzial, einen laufenden Einkommensstrom zu generieren, und Investoren können das Land genießen, während es genutzt wird.
Vor diesem Hintergrund sind auch eine Vielzahl von ETFs und ETNs direkt mit diesen Arten von landwirtschaftlichen Aktivitäten verbunden. Kleininvestoren sollten daher in Betracht ziehen, in sie zu investieren, wenn sie der Meinung sind, dass der Betrieb eines kleinen landwirtschaftlichen Betriebs zu viel Zeit und Ressourcen erfordert.
Der MSCI Global Timber ETF (CUT) verfolgt die Leistung von Holzunternehmen auf der ganzen Welt und umfasst Beteiligungen an Unternehmen, die bewaldetes Land besitzen oder pachten und das Holz für die kommerzielle Nutzung und den Verkauf von Holzprodukten ernten. Darüber hinaus ist der S & P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP) von SPDR eine der zahlreichen Anlageoptionen, die ein Engagement in der Erschließung von Mineralflächen ermöglichen.
Zu berücksichtigende Probleme
Sobald die Entscheidung getroffen wurde, Rohland als Investition oder für die Erschließung zu kaufen, müssen Anleger viele Fragen zu den mit der Nutzung bestimmter Grundstückspakete verbundenen Rechtmäßigkeiten verstehen. Beispielsweise können Landnutzungsbeschränkungen die Art und Weise, in der das Land vom Eigentümer genutzt werden kann, einschränken, Grunddienstbarkeiten können einem Dritten den Zugang zu einem Teil des Grundstücks gewähren, und die Übertragung von Mineralrechten kann einem Dritten den Zugang zu einem Teil des Grundstücks gewähren Genehmigung zur Gewinnung und zum Verkauf von Mineralien zu finanziellen Zwecken.
Darüber hinaus können Ufer- und Küstenrechte den Zugang des Landbesitzers zu angrenzenden Wasserstraßen vorschreiben, und die Lage des Landes kann vorschreiben, ob es in einer Überschwemmungsfläche liegt, was sich erheblich auf die Art und Weise auswirken würde, in der das Land genutzt werden könnte. Glücklicherweise können potenzielle Landkäufer Antworten auf diese Fragen erhalten, indem sie die gesetzliche Spezifikation für ein Grundstück überprüfen, die in einem als Grundbesitz bekannten Dokument enthalten ist. Diese Art von Dokumenten ist in der Regel über das Internet für die Öffentlichkeit verfügbar oder kann auf altmodische Weise durch einen Besuch der Abteilung für Grundbuch und Urkunden des zuständigen Bezirksschreiberbüros abgerufen werden.
Neben rechtlichen Aspekten sollten Kleininvestoren den Zugang des Landes zu grundlegenden Versorgungsleistungen wie Strom oder Telekommunikation berücksichtigen. Investoren sollten auch die jährliche Grundsteuerpflicht des Grundstücks überprüfen, die Möglichkeit von Verstößen gegen das Gesetz einschätzen und die Entfernung des Grundstücks vom Grundbesitzer sowie von der nächsten Gemeinde analysieren. All diese Probleme sind wichtig, da der Mangel an Versorgungsleistungen die Fähigkeit zur Nutzung des Grundstücks erheblich beeinträchtigen kann, die Abgelegenheit des Grundstücks sich auf die Möglichkeiten auswirken kann, die ein Grundbesitzer hat, um das Grundstück zu genießen, und die Grundsteuern die Finanzen des Grundbesitzers beeinflussen können. Vor diesem Hintergrund sollten potenzielle Landbesitzer eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durchführen, bevor sie sich für den Kauf von Grundstücken entscheiden.
Allgemeiner Überblick über die Grundstücksbewertung
Investoren, die einen Rohlandkauf in Betracht ziehen, müssen sich darüber im Klaren sein, dass sie eine rein spekulative Investition tätigen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass unbebautes Land keine Einnahmen generiert und daher eine Rendite aus dem potenziellen Kapitalgewinn erzielt werden muss, der nach dem Verkauf des Landes erzielt werden kann. Vor diesem Hintergrund können die Fremdkapitalkosten für einen landwirtschaftlichen Immobilienkredit zur Durchführung einer vorläufigen Investitionsanalyse herangezogen werden.
Ab Februar 2018 betrug der jährliche Prozentsatz für ein 30-jähriges vollständig abgeschriebenes Immobiliendarlehen für landwirtschaftliche Betriebe 6%. Auf der Grundlage dieses Zinssatzes müsste das durch einen Landkredit gekaufte Land jedes Jahr um 6% erhöht werden, damit sich die Landinvestition auszahlt. In den meisten Gebieten der USA ist dies insbesondere über einen längeren Zeitraum nicht wahrscheinlich. Rein vom Investitionsstandpunkt aus hat Rohland eine sehr unattraktive Kapitalrendite, insbesondere wenn man die Zeit betrachtet, die Investoren normalerweise besitzen müssen, um eine Kapitalrendite zu erzielen. Außerdem dürften die Zinssätze für Ackerlandkredite in Zukunft steigen, was bedeutet, dass auch die Gewinnschwelle für zukünftige Landkäufe steigen wird.
Wenn die Fremdkapitalkosten für einen Immobilienkredit für landwirtschaftliche Betriebe Kleininvestoren nicht davon abhalten, Land als spekulative Investition zu erwerben, und sie wirklich davon überzeugt sind, dass sie einen kleinen landwirtschaftlichen Betrieb gründen können, der ihren Kapitalanforderungen, Einkommensanforderungen und zeitlichen Beschränkungen entspricht Viele Bewertungsberichte sind sofort verfügbar. Diese Berichte können von den landwirtschaftlichen Abteilungen der staatlichen Universitäten bezogen werden, um die Machbarkeit der Gründung eines Kleinbetriebs zu beurteilen. Kleininvestoren, die eine Holzfarm, eine Gemüsefarm, einen Weinberg oder einen Obstgarten errichten möchten, sollten daher in der Lage sein, eine umfassende und zeitnahe Analyse zu finden, aus der hervorgeht, wie diese Arten von Vorgängen, der voraussichtliche Arbeitsaufwand und der Kapitalaufwand zu ermitteln sind erforderlich, die Zeitspanne, die erforderlich ist, um eine Kapitalrendite zu erzielen, und die wahrscheinliche Kapitalrendite, die der Kleinbetrieb im Laufe der Zeit erzielen wird.
Letztendlich und vielleicht am wichtigsten ist es, dass Investoren verstehen müssen, dass Investitionen in Land, um ein kleines landwirtschaftliches Unternehmen zu betreiben, wahrscheinlich die schwierigste und riskanteste Art von Unternehmensunternehmen sind, die verfolgt werden kann. Dies liegt daran, dass landwirtschaftliche Betriebe neben dem Risiko, das bei allen geschäftlichen Aktivitäten besteht, eine Vielzahl von Risiken eingehen, mit denen sich nichtlandwirtschaftliche Unternehmen nicht befassen müssen. Beispiele sind die Bedrohung durch eine Vielzahl von Pflanzenkrankheiten, das Potenzial für Schädlingsbefall, ein sich ständig änderndes Wetterumfeld und instabile Marktpreise. Aus diesen Gründen, zusammen mit der Tatsache, dass das Betreiben eines Kleinbetriebs ein erhebliches Maß an körperlicher Stärke, Ausdauer und einer sehr starken Arbeitsmoral erfordert, wird die überwiegende Mehrheit der Investoren wahrscheinlich nicht in der Lage sein, alle landwirtschaftlichen Anforderungen zu erfüllen eine nachhaltige Basis.
Das Endergebnis der Land-Investition
Der Kauf von rohem Land ist eine sehr riskante Investition, da dadurch keine Einnahmen erzielt werden und beim Verkauf der Immobilie möglicherweise kein Kapitalgewinn erzielt wird. Darüber hinaus ist die Inanspruchnahme eines landwirtschaftlichen Immobilienkredits zum Erwerb von Grundstücken sehr riskant. Unter diesen Gesichtspunkten wird empfohlen, dass die meisten Kleinanleger, die sich danach sehnen, Land zu besitzen oder ein kleines landwirtschaftliches Unternehmen zu betreiben, die große Vielfalt von ETFs und ETNs nutzen, die jetzt Kleinanlegern Möglichkeiten bieten, die früher nur zur Absicherung zur Verfügung standen Mittel. Durch den Einsatz dieser Art von Anlageprodukten sollten Anleger in der Lage sein, ihren Wunsch nach landbezogenen Freizeitaktivitäten zu erfüllen und im Laufe der Zeit eine angemessene Kapitalrendite zu erzielen.
