Das Eigentum an Mietobjekten hat seine Vorteile. Wenn Sie das richtige Mietobjekt auswählen, können Sie eine regelmäßige Einnahmequelle erhalten, die die Hypothek abdeckt und Ihnen jeden Monat einen respektablen Gewinn beschert. Wenn Sie das Eigentum verkaufen, können Sie in einem beträchtlichen Windfall sein.
Diese einkommensschaffende Maschine kann Sie jedoch kosten, wenn Sie verkaufen. Das liegt daran, dass Sie Steuern auf den Kapitalgewinn (Gewinn) zahlen, wenn die Immobilie verkauft wird. Für das Jahr 2018 beträgt der Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne 15%, wenn Sie verheiratet sind und ein steuerpflichtiges Einkommen zwischen 77.201 und 479.000 USD einreichen. Wenn Ihr Einkommen 479.001 USD oder mehr beträgt, beträgt die Kapitalgewinnrate 20%.
Der Verkauf von Mietobjekten kann je nach Gewinn, den Sie durch den Verkauf erzielen, zu einer erheblichen Steuerbelastung führen. Für ein Ehepaar, das zusammen mit einem zu versteuernden Einkommen von 480.000 USD und einem Kapitalgewinn von 100.000 USD einreicht, würden die Steuern auf diese Mietobjektgewinne 20.000 USD betragen. Es gibt jedoch Möglichkeiten, die Belastung beim Verkauf eines Mietobjekts zu verringern. Im Folgenden sind drei Strategien aufgeführt.
Gewinne mit Verlusten ausgleichen
Was es ist: Ernten von Steuerverlusten
Für wen es ist: Jeder mit Kapitalverlusten in einem bestimmten Steuerjahr
Was Sie erhalten: Die Fähigkeit, diese Verluste von den durch den Verkauf von Mietobjekten erzielten Kapitalgewinnen abzuziehen
Ein effektiver Weg, Ihre Steuerexposition beim Verkauf einer Mietimmobilie zu reduzieren, besteht darin, den Gewinn aus dem Verkauf mit einem Verlust in einem anderen Bereich Ihrer Investitionen zu kombinieren. Dies wird als Steuerverlusternte bezeichnet. Viele Menschen wenden diese Strategie zum Jahresende an, um den Betrag zu reduzieren, den sie aus Aktiengewinnen schulden. Sie kann jedoch auch zur Vermietung von Immobilien genutzt werden. Mit dem Internal Revenue Service können Sie Gewinne mit Verlusten kombinieren, um den Betrag zu senken, den Sie der Regierung schulden.
Angenommen, Sie haben mit dem Verkauf einer Mietwohnung 50.000 US-Dollar verdient, sich aber an der Börse gebadet und 75.000 US-Dollar verloren. Sie können die vollen Kapitalgewinne in Höhe von 50.000 USD ausgleichen und den Gewinn aus dem Verkauf des Mietobjekts zu einer Wäsche machen.
Nutzen Sie Abschnitt 1031 der Abgabenordnung
Was es ist: IRS Section 1031 "Like-kind" Exchange
Zielgruppe: Jeder, der in der Lage ist, den Erlös aus dem Verkauf von Anlageimmobilien (dh Mietobjekten) in neue Immobilien zu investieren
Was Sie erhalten: Die Möglichkeit, einige oder alle Steuern auf den Kapitalgewinn aufzuschieben
Immobilieninvestoren, die keine Auszahlungen anstreben, können die Zahlung von Kapitalertragssteuern aufgrund von § 1031 der Abgabenordnung verschieben. Mit einer Section 1031-Börse können Sie Ihre Mietsache verkaufen, eine „ähnliche“ Immobilie kaufen und die Zahlung von Steuern zum Zeitpunkt der Börse aufschieben. Sie können 1031 Börsen so oft ausführen, wie Sie möchten, aber wenn Sie irgendwann einen Gewinn erzielen, werden Steuern fällig. Vor der Verabschiedung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze von 2017 könnte Ihr Austausch nach Section 1031 sogar bestimmte Arten von persönlichem Eigentum betreffen. Nach dem neuen Gesetz muss der Umtausch Immobilien beinhalten.
Die einfachste Möglichkeit, Steuern aufzuschieben, besteht darin, eine Immobilie gegen eine andere auszutauschen. Eine kompliziertere Strategie, die als verzögerter Umtausch bezeichnet wird, ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie zu verkaufen und dann eine oder mehrere ähnliche Ersatzimmobilien zu erwerben. Der Begriff „Gleichartigkeit“ ist sehr weit gefasst. Sie müssen nicht eine Wohnung gegen eine andere oder ein Geschäft gegen ein anderes tauschen. Die Hauptbedingung bei Immobilien ist, dass sie zu Vermietungszwecken dienen und Einnahmen generiert haben müssen. Ihr persönliches Zuhause, Ihr Feriendomizil oder eine andere Immobilie zählen nicht.
Das Timing ist wichtig. Sie haben ab dem Verkaufsdatum 45 Tage Zeit, um potenzielle Ersatzimmobilien zu identifizieren, und müssen die Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Tagen schließen. Wenn Ihre Steuererklärung vor diesem Zeitraum von 180 Tagen fällig ist, müssen Sie sie früher schließen. Wenn Sie die Fristen nicht einhalten, müssen Sie Steuern auf den Verkauf des ursprünglichen Mietobjekts entrichten.
Machen Sie Ihr Mietobjekt zu Ihrem Hauptwohnsitz
Was es ist: Umwandlung von Mietobjekten in einen Hauptwohnsitz
Für wen es ist: Jeder, der in der Lage ist, Mietobjekte für eine bessere steuerliche Behandlung beim Verkauf in seinen Hauptwohnsitz umzuwandeln
Was Sie erhalten: Die Möglichkeit, Kapitalgewinne von bis zu 500.000 USD von Steuern auszuschließen
Der Verkauf eines Eigenheims, in dem Sie leben, hat bessere Steuervorteile als das gewinnbringende Entladen eines Mietobjekts. Aus diesem Grund wandeln einige Leute Mietobjekte in ihren Hauptwohnsitz um, um den Steuerschaden durch Kapitalerträge zu vermeiden. Gemäß IRS Section 121 können Sie bis zu 250.000 US-Dollar von den Gewinnen aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes ausschließen, wenn Sie ledig sind, und bis zu 500.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einen Antrag stellen. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie das Haus fünf Jahre lang besessen haben und mindestens zwei von fünf Jahren darin gelebt haben. Die Höhe Ihres Abzugs hängt davon ab, wie lange die Immobilie vermietet wurde und nicht als Hauptwohnsitz.
Angenommen, Sie haben vor fünf Jahren ein Haus für 200.000 US-Dollar gekauft und für die ersten drei Jahre vermietet. Vor zwei Jahren sind Sie eingezogen und haben das Haus kürzlich für 300.000 US-Dollar verkauft. Sie haben Kapitalgewinne in Höhe von 100.000 USD erzielt, können jedoch nur zwei Fünftel (40%) dieses Betrags abziehen, da Sie nur zwei von fünf Jahren zu Hause gelebt haben. Die verbleibenden Kapitalgewinne in Höhe von 60.000 USD unterliegen der Kapitalgewinnsteuer.
Steuerliche Abzüge für Vermieter
Die Quintessenz
Die Kapitalertragssteuer kann einen großen Teil Ihres Gewinns aus dem Verkauf einer Immobilieninvestition abziehen, aber zum Glück gibt es Möglichkeiten, dies zu umgehen. Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie gegen eine andere tauschen, Investitionsverluste mit Gewinnen kombinieren, um die Steuerbelastung auszugleichen, oder Ihre Miete in Ihren Hauptwohnsitz umwandeln, können Sie mit diesen Strategien die Zahlung einiger oder aller Kapitalertragssteuern aufschieben oder vermeiden. Ohne sie können Kapitalgewinne je nach steuerpflichtigem Einkommen bis zu 15% oder 20% Ihres Gewinns kosten.
