Was ist die Terminalkapitalisierungsrate?
Der Endkapitalisierungssatz, auch Exit-Satz genannt, ist der Satz, mit dem der Wiederverkaufswert einer Immobilie am Ende der Haltedauer geschätzt wird. Das erwartete Netto-Betriebsergebnis (NOI) pro Jahr wird durch die Endkapitalisierungsrate (ausgedrückt als Prozentsatz) dividiert, um den Endwert zu erhalten. Die Kapitalisierungsraten für Terminals werden auf der Grundlage vergleichbarer Transaktionsdaten oder der für den Standort und die Attribute einer bestimmten Immobilie als angemessen erachteten Daten geschätzt.
Die zentralen Thesen
- Der Endkapitalisierungssatz wird verwendet, um den Wiederverkaufswert einer Immobilie am Ende der Haltedauer zu schätzen. Der Going-In-Cap-Satz ist der projizierte NOI der Immobilie im ersten Jahr geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie. Bei diesem Endkapitalisierungssatz niedriger als die Einstiegsquote ist, bedeutet dies in der Regel, dass die Immobilieninvestition rentabel war.
Grundlegendes zur Terminalkapitalisierungsrate
Die Going-In-Cap-Rate ist das prognostizierte Netto-Betriebsergebnis (NOI) des ersten Jahres geteilt durch den anfänglichen Investitions- oder Kaufpreis. Im Gegensatz dazu ist die Endkapitalisierungsrate der projizierte NOI des letzten Jahres (Exit-Jahr) geteilt durch den Verkaufspreis. Wenn dieser Zinssatz niedriger ist als der Kapitalisierungszinssatz, bedeutet dies normalerweise, dass die Immobilieninvestition rentabel war.
Die meisten Immobilieninvestoren sind sich einig, dass es wichtig ist, die Terminalkapitalisierungsrate an die aktuelle Marktrate anzupassen, wobei zu berücksichtigen ist, dass es ein sicherer Test für die Entwicklung sein kann, die Terminalkapitalisierungsrate ein wenig anzuheben. Eine dynamische Tabelle kann nützlich sein, um das Entwicklungsprojekt einem Stresstest zu unterziehen, um die höchste Terminalkapitalisierungsrate zu ermitteln, die den Anlegern immer noch einen ausreichenden Aufwärtstrend bringen würde.
Erfahrene Immobilieninvestoren suchen nach Märkten und Immobilientypen, für die ein Rückgang der Marktkapitalisierungsraten zu erwarten ist, da eine niedrigere Terminalkapitalisierungsrate im Vergleich zur Going-In-Cap-Rate zu Kapitalgewinnen führt, vorausgesetzt, dass das operative Ergebnis nicht sinkt über die Haltedauer abnehmen. Einige der Daten, die berücksichtigt werden müssen, umfassen Kennzahlen zu Angebot und Nachfrage für jede Raumkategorie sowie für die Dienste und Ausgaben, von denen angenommen wird, dass sie sich auf jeden Betriebsbereich beziehen.
Während die Zukunft immer ungewiss ist, sind zwei Dinge über das Ende einer Halteperiode sicher: Die Gebäude werden altern und die Märkte werden sich verändern. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass alle Immobilieninvestoren so viele Daten wie möglich zusammenstellen und analysieren, um eine Endkapitalisierungsrate für ein Projekt genau zu bestimmen.
Beispiel für die Terminalkapitalisierungsrate
Ein Investor kauft eine voll belegte Immobilie für 100 Millionen US-Dollar. Der NOI im ersten Jahr wird auf 5, 0 Mio. USD geschätzt. Die Going-In-Cap-Rate beträgt daher 5, 0%. Sieben Jahre später geht der Investor von einer Terminalkapitalisierungsrate von rund 4, 0% aus. Der NOI des letzten Jahres, bei dem die Mietsteigerungen auf dem Weg berücksichtigt wurden, wird auf 5, 5 Mio. USD veranschlagt (ebenfalls bei voller Belegung). Der Wiederverkaufswert wird auf 137, 5 Mio. USD geschätzt (NOI: 5, 5 Mio. USD geteilt durch den Endkapitalisierungs- oder Exit-Satz von 4, 0%).
