Gewerbeimmobilien (Commercial Real Estate, CRE) sind einkommensschaffende Immobilien, die ausschließlich für geschäftliche Zwecke (und nicht für Wohnzwecke) genutzt werden. Beispiele hierfür sind Einkaufszentren, Einkaufszentren, Bürogebäude und -komplexe sowie Hotels. Die Finanzierung - einschließlich des Erwerbs, der Entwicklung und des Baus dieser Immobilien - erfolgt in der Regel durch gewerbliche Immobilienkredite: Hypotheken, die durch Grundpfandrechte an der gewerblichen Immobilie besichert sind.
Genau wie bei Hypotheken sind Banken und unabhängige Kreditgeber aktiv an der Gewährung von Krediten für gewerbliche Immobilien beteiligt. Versicherungsunternehmen, Pensionsfonds, Privatinvestoren und andere Quellen, einschließlich des Darlehensprogramms 504 der US Small Business Administration, stellen Kapital für gewerbliche Immobilien bereit.
Wir werfen hier einen Blick auf gewerbliche Immobilienkredite, wie sie sich von Wohnungsbaudarlehen unterscheiden, welche Merkmale sie haben und wonach Kreditgeber suchen.
Gewerbliche Immobilienkredite erklären
Individuen gegen Entitäten
Während Wohnhypotheken in der Regel an einzelne Kreditnehmer vergeben werden, werden gewerbliche Immobilienkredite häufig an Unternehmen (z. B. Unternehmen, Entwickler, Kommanditgesellschaften, Fonds und Trusts) vergeben. Diese Einheiten werden häufig für den spezifischen Zweck des Besitzes von Gewerbeimmobilien gegründet.
Ein Unternehmen verfügt möglicherweise nicht über eine finanzielle Erfolgsbilanz oder eine Bonitätseinstufung. In diesem Fall kann der Kreditgeber von den Auftraggebern oder Eigentümern des Unternehmens eine Garantie für das Darlehen verlangen. Dies gibt dem Kreditgeber eine Person (oder eine Gruppe von Personen) mit einer Bonitätshistorie an die Hand - und von der sie sich im Falle eines Kreditausfalls erholen können. Wenn diese Art der Garantie vom Kreditgeber nicht verlangt wird und das Eigentum das einzige Mittel zur Rückforderung bei Kreditausfall ist, wird die Forderung als regressfreies Darlehen bezeichnet, was bedeutet, dass der Kreditgeber keinen Rückgriff auf irgendjemanden oder etwas anderes hat als die Eigenschaft.
Darlehensrückzahlungspläne
Eine Wohnhypothek ist eine Art Tilgungskredit, bei dem die Schulden über einen bestimmten Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückgezahlt werden. Das beliebteste Hypothekenprodukt für Wohnimmobilien ist die 30-jährige Festhypothek. Käufer von Wohnimmobilien haben jedoch auch andere Optionen, einschließlich Hypotheken mit einer Laufzeit von 25 und 15 Jahren. Längere Amortisationszeiten haben in der Regel geringere monatliche Zahlungen und höhere Gesamtzinskosten über die Laufzeit des Kredits zur Folge, während kürzere Amortisationszeiten in der Regel höhere monatliche Zahlungen und niedrigere Gesamtzinskosten zur Folge haben.
Wohnungsbaudarlehen werden über die Laufzeit des Darlehens abgeschrieben, sodass das Darlehen am Ende der Darlehenslaufzeit vollständig zurückgezahlt wird. Ein Kreditnehmer mit einer festverzinslichen Hypothek von 200.000 USD mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 5% würde beispielsweise 360 monatliche Zahlungen in Höhe von 1.073, 64 USD leisten, wonach der Kredit vollständig zurückgezahlt würde.
Anders als bei Wohnungsbaudarlehen liegen die Laufzeiten für gewerbliche Kredite in der Regel zwischen fünf (oder weniger) und 20 Jahren, und die Amortisationsdauer ist häufig länger als die Laufzeit des Kredits. Ein Kreditgeber kann beispielsweise ein gewerbliches Darlehen mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einer Amortisationsdauer von 30 Jahren aufnehmen. In diesem Fall würde der Investor sieben Jahre lang einen Betrag zahlen, der auf der Rückzahlung des Kredits über einen Zeitraum von 30 Jahren basiert, gefolgt von einer letzten „Ballonzahlung“ des gesamten verbleibenden Kreditsaldos.
Beispielsweise würde ein Investor mit einem gewerblichen Darlehen von 1 Million USD zu 7% sieben Jahre lang monatliche Zahlungen in Höhe von 6.653, 02 USD leisten, gefolgt von einer Schlusszahlung in Höhe von 918.127, 64 USD, die das Darlehen vollständig zurückzahlen würde.
Die Länge der Darlehenslaufzeit und die Amortisationsdauer beeinflussen den Zinssatz, den der Darlehensgeber berechnet. Abhängig von der Bonität des Anlegers können diese Bedingungen verhandelbar sein. Im Allgemeinen ist der Zinssatz umso höher, je länger der Tilgungsplan für Kredite ist.
Loan-to-Value-Verhältnisse
Ein weiterer Unterschied zwischen gewerblichen und privaten Darlehen besteht im Beleihungswert (Loan-to-Value-Ratio, LTV), bei dem der Wert eines Darlehens mit dem Wert der Immobilie verglichen wird. Ein Darlehensgeber berechnet den LTV, indem er den Darlehensbetrag durch den niedrigeren Wert der Immobilie oder den Kaufpreis dividiert. Der LTV für ein Darlehen in Höhe von 90.000 USD für eine Immobilie in Höhe von 100.000 USD beträgt beispielsweise 90% (90.000 USD - 100.000 USD = 0, 9 oder 90%).
Sowohl für gewerbliche als auch für private Kredite erhalten Kreditnehmer mit niedrigeren LTV günstigere Finanzierungssätze als Kreditnehmer mit höheren LTV. Der Grund: Sie haben mehr Eigenkapital (oder Beteiligung) an der Immobilie, was für den Kreditgeber weniger Risiko bedeutet.
Bei bestimmten Hypotheken für Wohnimmobilien sind hohe LTV zulässig: Für VA- und USDA-Darlehen sind bis zu 100% LTV zulässig. bis zu 96, 5% für FHA-Kredite (Kredite, die von der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung versichert sind); und bis zu 95% für konventionelle Kredite (die von Fannie Mae oder Freddie Mac garantiert werden).
Im Gegensatz dazu liegen die LTV für gewerbliche Kredite im Allgemeinen zwischen 65% und 80%. Während einige Kredite zu höheren LTVs vergeben werden können, sind sie weniger verbreitet. Der spezifische LTV hängt häufig von der Darlehenskategorie ab. Beispielsweise kann ein maximaler LTV von 65% für Rohland zulässig sein, während ein LTV von bis zu 80% für eine Mehrfamilienkonstruktion zulässig sein kann.
Es gibt keine VA- oder FHA-Programme für gewerbliche Kredite und keine private Hypothekenversicherung. Daher haben Kreditgeber keine Versicherung zur Deckung des Kreditnehmerausfalls und müssen sich auf die als Sicherheit verpfändeten Immobilien verlassen.
Schuldendienstdeckungsgrad
Gewerbliche Kreditgeber untersuchen auch den Schuldendienst-Deckungsgrad (DSCR), der das jährliche Netto-Betriebsergebnis (NOI) einer Immobilie mit dem jährlichen Hypotheken-Schuldendienst (einschließlich Kapital und Zinsen) vergleicht und die Fähigkeit der Immobilie misst, ihre Schulden zu bedienen. Sie wird berechnet, indem der NOI durch den jährlichen Schuldendienst dividiert wird.
Beispielsweise würde eine Immobilie mit einem NOI von 140.000 USD und einem jährlichen Hypothekendarlehensservice von 100.000 USD eine DSCR von 1, 4 (140.000 USD - 100.000 USD = 1, 4) aufweisen. Das Verhältnis hilft den Kreditgebern dabei, die maximale Kreditgröße basierend auf dem von der Immobilie generierten Cashflow zu bestimmen.
Ein DSCR von weniger als 1 zeigt einen negativen Cashflow an. Zum Beispiel bedeutet ein DSCR von 0, 92, dass es nur genügend NOI gibt, um 92% des jährlichen Schuldendienstes abzudecken. Im Allgemeinen suchen kommerzielle Kreditgeber nach DSCRs von mindestens 1, 25, um einen angemessenen Cashflow sicherzustellen.
Ein niedrigerer DSCR kann für Kredite mit kürzeren Amortisationszeiten und / oder Immobilien mit stabilen Cashflows akzeptabel sein. Für Immobilien mit volatilen Cashflows können höhere Quoten erforderlich sein - zum Beispiel für Hotels, bei denen die langfristigen (und daher besser vorhersehbaren) Mietverträge für andere Arten von Gewerbeimmobilien fehlen.
Zinssätze und Gebühren
Die Zinssätze für gewerbliche Kredite sind in der Regel höher als für Wohnkredite. Bei gewerblichen Immobilienkrediten fallen in der Regel Gebühren an, die sich auf die Gesamtkosten des Kredits auswirken, einschließlich der Gebühren für Beurteilung, Recht, Kreditantrag, Kreditvergabe und / oder Umfrage.
Einige Kosten müssen im Voraus bezahlt werden, bevor das Darlehen genehmigt (oder abgelehnt) wird, während andere jährlich anfallen. Beispielsweise kann ein Darlehen eine einmalige Darlehensentstehungsgebühr von 1% zum Zeitpunkt des Abschlusses und eine jährliche Gebühr von einem Viertel von einem Prozent (0, 25%) haben, bis das Darlehen vollständig bezahlt ist. Für ein Darlehen in Höhe von 1 Million US-Dollar muss möglicherweise eine 1-prozentige Kreditentstehungsgebühr in Höhe von 10.000 US-Dollar im Voraus gezahlt werden, wobei eine 0, 25-prozentige Gebühr in Höhe von 2.500 US-Dollar pro Jahr (zuzüglich Zinsen) anfällt.
Vorauszahlung
Bei einem gewerblichen Immobilienkredit kann es zu Einschränkungen bei der Vorauszahlung kommen, um die erwartete Rendite des Kreditgebers für einen Kredit zu erhalten. Wenn die Anleger die Schuld vor dem Fälligkeitsdatum des Darlehens begleichen, müssen sie wahrscheinlich Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen. Es gibt vier Hauptarten von Ausstiegsstrafen für die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits:
- Vorauszahlungsgebühr. Dies ist die grundlegendste Vorauszahlungsstrafe, die berechnet wird, indem der derzeit ausstehende Restbetrag mit einer angegebenen Vorauszahlungsstrafe multipliziert wird. Zinsgarantie. Der Darlehensgeber hat Anspruch auf einen bestimmten Zinsbetrag, auch wenn das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Beispielsweise kann für einen Kredit ein Zinssatz von 10% für 60 Monate mit einer anschließenden Rücknahmegebühr von 5% garantiert werden. Aussperrung. Der Darlehensnehmer kann das Darlehen nicht vor Ablauf eines bestimmten Zeitraums, z. B. einer Sperrfrist von 5 Jahren, zurückzahlen. Niederlage. Ein Ersatz von Sicherheiten. Anstatt Bargeld an den Kreditgeber zu zahlen, tauscht der Kreditnehmer neue Sicherheiten (normalerweise US-Staatsanleihen) gegen die ursprünglichen Kreditsicherheiten. Dies kann die Gebühren senken, aber mit dieser Methode zur Tilgung eines Kredits können hohe Strafen verbunden sein.
Die Vorauszahlungsbedingungen sind in den Darlehensunterlagen angegeben und können zusammen mit anderen Darlehensbedingungen für gewerbliche Immobilienkredite ausgehandelt werden.
Die Quintessenz
Bei gewerblichen Immobilien erwirbt ein Investor (häufig ein Unternehmen) die Immobilie, vermietet Flächen und kassiert Mieten von den Unternehmen, die innerhalb der Immobilie tätig sind. Die Investition soll eine einkommensschaffende Immobilie sein.
Bei der Bewertung von gewerblichen Immobilienkrediten berücksichtigen die Kreditgeber die Sicherheiten des Kredits, die Kreditwürdigkeit des Unternehmens (oder der Auftraggeber / Eigentümer), einschließlich der drei- bis fünfjährigen Jahresabschlüsse und Einkommensteuererklärungen sowie finanzielle Kennzahlen wie das Beleihungsverhältnis und der Schuldendienstdeckungsgrad.
