Eine Hypothek gegen Barzahlung für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erhalten: Ein Überblick
Der Immobiliencrash hat den amerikanischen Hypothekenmarkt restrukturiert. Ein Teil dieser Entwicklung umfasste strengere Beschränkungen für den Erhalt von Hypotheken sowie eine Fülle von neu zum Verkauf stehenden Häusern. Dies wiederum hat es einigen Investoren ermöglicht, Zweitimmobilien für Investitions- und Vermietungszwecke zu kaufen.
Bei der Betrachtung von Immobilieninvestitionen und der Frage, wie man sie angeht, gibt es zwei wichtige Denkansätze: Der eine hält es für klüger, das gesamte Geld für eine Zweitwohnung auszuzahlen, während die andere Seite den Hebel für eine Zweitwohnung - oder sogar für eine Dritt- oder Viertwohnung - verwendet Eigentum - ist weitaus lukrativer. Nachfolgend finden Sie die Fälle für beide.
Die zentralen Thesen
- Ein gehebelter Investor kann mit drei oder vier Immobilien einen beachtlichen Gewinn erzielen, während ein Cash-Käufer möglicherweise eingeschränkt ist. Bargeldanleger können schnell Geld kaufen, wenn sich eine gute Gelegenheit bietet, anstatt auf den Hypothekenprozess zu warten. Ob der Kauf von Immobilien mit einer Hypothek oder Bargeld, jeder benötigt eine erhebliche Menge an verfügbarem Einkommen.
Eine Hypothek bekommen
Diese Debatte wird im Internet ausführlich diskutiert, und mehrere Finanznachrichten-Websites und Blogs geben an, dass die Hebelwirkung beim Kauf von Anlageimmobilien sinnvoller ist. Zum Beispiel argumentiert Ali Boone von BiggerPockets.com, dass die Renditen höher und die Risiken niedriger sind, wenn man diese Art von Investition nutzt. Die Logik dahinter ist, dass ein Investor bei einem Wertzuwachs von Immobilien weniger Verluste hinnehmen muss, dann aber weit mehr als sein ursprüngliches Kapital erhalten kann.
Nehmen wir zum Beispiel an, Sie sparen 15% bei einem 500.000-Dollar-Haus. Ihre anfängliche Investition würde dann 75.000 US-Dollar betragen. Zwei Jahre später, sollte sich der Wert dieses Hauses auf 650.000 US-Dollar erhöhen, könnten Sie weit mehr als Ihre anfänglichen 75.000 US-Dollar verkaufen und erhalten. In diesem Szenario wird Ihre Hauptinvestition in Höhe von 75.000 USD zuzüglich 75.000 USD zurückerstattet. In diesem Fall hätten Sie viel weniger riskiert, als ein Cash-Buy-Investor in dieser Situation gehabt hätte, und dennoch einen beachtlichen Gewinn erzielt.
Multiplizieren Sie diese Formel und Strategie mit drei oder vier Immobilien, und der versierte Investor kann einen beachtlichen Gewinn erzielen. In solchen Situationen hat ein gehebelter Anleger mehr Chancen als sein Gegenüber, der Bargeld kauft. Bargeldkäufer kaufen oft ein Haus mit dem größten Teil des Geldes, das sie für Investitionen zur Verfügung haben. Im Gegensatz dazu kann ein gehebelter Investor die Verteilung dieses Geldes auf mehrere verschiedene Immobilien diversifizieren und so möglicherweise seine Rendite auf lange Sicht erhöhen.
Die Risiken der Hebelwirkung
Das Eingehen von Investitionen jeglicher Art birgt ein inhärentes Risiko, insbesondere bei der Bewältigung von Unsicherheiten auf dem Immobilienmarkt. In erster Linie ist die Diversifizierung des Geldes über Investment Properties ein Ansatz, der nur von einem gut informierten Anleger ernsthaft in Betracht gezogen werden sollte. Ein genaues Verständnis der aktuellen Wirtschaftslage, der allgemeinen Gesundheit des Wohnungsmarktes und des Gebiets, in das Sie speziell einkaufen, ist erforderlich.
Die Aufnahme eines Kredits zum Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie bietet zwar mehrere Vorteile, es könnte jedoch schief gehen. Nehmen wir an, dass jedes Mietobjekt stark an Wert verliert. Der gehebelte Investor schuldet jetzt weit mehr, als er jemals niedergeschlagen hat. Sollten Sie den Markt nur geringfügig verfehlen, könnten Sie massiv verlieren, insbesondere bei einigen Immobilien in Ihrem Portfolio.
Ein Vorteil hierbei ist, dass die Bank mit Sicherheit mehr als Sie verlieren wird, Ihre Kreditwürdigkeit könnte jedoch erheblich beeinträchtigt werden. Das Potenzial für signifikante Renditen zieht viele an diese Art von Strategie, sollte jedoch unter Berücksichtigung aller damit verbundenen Risiken klar angegangen werden. Diese Strategie erfordert natürlich auch, dass Sie den Hypothekenprozess - in vielen Fällen mehrmals - durchlaufen, was ebenfalls zu berücksichtigen ist.
Barzahlung für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Bargeldanleger können den gesamten Hypothekenantragsprozess umgehen und eine schnelle Investition tätigen, wenn sie eine günstige Gelegenheit sehen. Ein weiterer Vorteil der Vorauszahlung von Bargeld für eine Immobilie besteht darin, dass Sie keine Zinsen zahlen müssen. Selbst bei so niedrigen Zinssätzen wie jetzt wird es auf lange Sicht immer teurer sein, irgendwelche Zinsen zu zahlen, als keine zu haben.
Für viele Anleger, die über die Mittel verfügen, ist der Kauf von Immobilien mit Bargeld sinnvoll, insbesondere wenn Sie glauben, dass der Markt in den nächsten Jahren einen starken Aufschwung erleben wird.
Nehmen wir zum Beispiel an, Sie kaufen ein Eigenheim für 400.000 US-Dollar und sitzen darauf, bis Sie sehen, dass der Moment richtig ist, um es zu verkaufen. Wenn Sie mit einem Aufschwung Recht haben und der Wert des Eigenheims auf 500.000 USD steigt, bedeutet dies einen direkten Gewinn von 100.000 USD für den Anleger, ohne dass Sie die Bankzinsen oder den Betrag, den Sie in einer Hypothek aufgenommen haben, bezahlen müssen. 100% Eigenkapital in einem Eigenheim zu haben, erleichtert es einem Investor auch, in Zukunft einen Kredit aufzunehmen, falls dies erforderlich sein sollte. Der direkte Kauf eines Eigenheims in bar kann für den Anleger auch einen sofortigen Cashflow bedeuten.
Bestimmte Anleger streben mit ihren Immobilien ein bewegliches Einkommen an, und die richtige Art von Mietern kann dies gewährleisten.
Der Kauf von Immobilien mit einer Hypothek oder mit Bargeld erfordert einen erheblichen Teil der verfügbaren Kapitalerträge.
Besondere Überlegungen: Die Risiken des Barzahlens
Das Binden Ihres gesamten Vermögens in einer Investition ist äußerst riskant. Dieser Ansatz ist dann möglicherweise nicht die beste Strategie für den Anleger, der auf lange Sicht nur einen begrenzten Geldbetrag zur Verfügung hat.
Ein Haus kann zwar an Wert gewinnen, aber ebenso schnell an Wert verlieren, und das Geld, das Sie verlieren, ist geradezu wertlos. Diversifikation ist eines der grundlegenden Gebote des Investierens. Die Bindung der Mehrheit der Vermögenswerte in einer Anlageklasse kann zu massiven Verlusten führen. Wenn Sie Hunderttausende von Dollar in eine Anlageklasse investieren, bleibt Ihre Liquidität so lange erhalten, bis Sie einen Verkäufer haben.
Hauptunterschiede
Beide Strategien bieten Vorteile, jedoch für unterschiedliche Anlegertypen. Wichtig ist, dass für jede Strategie ein erheblicher Betrag an verfügbaren Kapitalerträgen erforderlich ist. Selbst gehebelte Käufer, die ihre Investition auf mehrere Immobilien verteilen, müssen das Risiko eingehen, dass all diese Immobilien an Wert verlieren. Verwenden Sie beim Kauf eines neuen Eigenheims für Bargeld weder die Altersvorsorge noch Ihren Notfallfonds.
Für den Investor, der über einen großen Geldbetrag verfügt, der zur Anlage bereit ist, ist die Risikobereitschaft der ausschlaggebende Faktor für die Entscheidung. Leveraged-Positionen in als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zweifellos höhere Renditen bringen, aber für den weniger involvierten oder zurückhaltenden Investor, der immer noch nach Eigenkapital und Rendite strebt, könnte der Kauf in bar die bessere Option sein. (Weitere Informationen finden Sie unter "Sollten Sie für Ihr nächstes Zuhause bar bezahlen?")
